[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 지방 주택 미분양 해소의 일환으로 한국토지주택공사(LH)의 준공 후 미분양 주택 매입 물량을 대폭 확대했지만 실효성이 떨어진다는 목소리가 나온다. 올해 3000가구 매입 목표 중 실제 심의를 통과한 물량이 4분의 1 수준에 그쳤기 때문이다.

매입가 상한을 높여 사업자들의 적극적인 신청이 기대되지만 입지 등 다양한 여건을 충족해야 하는 만큼 물량 확보까진 상당 시간이 소요될 것으로 전망된다. 특히 LH의 부채가 역대 최대치로 늘어난 상황에 재정 부담이 커져 목표 달성이 쉽지 않을 것이란 우려가 나온다.

◆ LH, 2026년까지 악성 미분양 총 8000가구 매입 목표

19일 업계에 따르면 정부는 내년까지 LH를 통해 총 8000가구의 지방 준공 후 미분양 주택을 매입한다는 방침이다. 하지만 현장 여건과 재정 상황을 고려할 때 목표 달성은 쉽지 않을 것이란 전망이 지배적이다.

정부는 최근 '지방중심 건설투자 보강방안'의 일환으로 LH의 지방 악성 미분양 매입 물량을 올해 3000가구, 내년 5000가구 등 총 8000가구로 확대한다는 계획을 내놨다. 그러나 목표 달성까지는 상당한 난관이 예상된다.

지난 2월 정부는 지역 건설경기 보완방안을 발표하며 LH가 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입한다는 목표를 설정했다. 이후 접수된 매입 신청 규모는 3536가구로 목표치를 웃돌았다. 하지만 이 가운데 매입심의위원회를 통과한 물량은 733가구로, 목표치의 24.4%에 그쳤다. 심의를 통과한 물량도 가격 감정과 실사 점검을 거쳐야 최종 확정되는 만큼 실제 매입 규모는 더 줄어들 가능성이 크다.

당초 계획한 3000가구 매입을 채우려면 최소 2300가구 이상의 추가 신청이 필요하지만 아직까지 별도의 추가 모집 계획은 마련되지 않은 상황이다.

올해 남은 기간이 4개월여에 불과한 점을 감안하면 목표 달성은 쉽지 않아 보인다. 더구나 내년 물량까지 합치면 사실상 7300가구 이상을 매입해야 한다.

매입가 상한을 기존 감정가의 83%에서 90%로 올려 사업자 참여를 독려한 점은 긍정적이지만 입지와 수요 등 여러 요건을 충족해야 하는 만큼 실제 목표 달성 여부는 불투명하다는 관측이 나온다.

◆ 부채 역대 최고인 LH, 재무건전성 악화 우려 

시장에선 LH의 매입 확대 정책이 단기적 지역 경기 부양에는 도움이 될 수 있지만 장기적으로는 공사의 재무 건전성을 악화시킬 수 있다고 지적한다.

LH는 지난해 말 기준 총부채가 전년 대비 7조2582억원 증가한 160조1055억원으로 역대 최고치를 찍었다. 지난 2020년 말 기준 부채는 129조7450억원이었지만 5년새 23.4% 증가했다.

이런 상황에 LH가 준공 후 미분양 주택을 매입하면 단기적으로는 수천억원에 달하는 자금이 투입될 것으로 예상된다. 매입 물량을 든든전세 물량으로 공급한다는 방침이지만 임대 수익이 매입 비용을 즉각적으로 상쇄하기 어렵다는 점에서 부채는 더 늘어날 것으로 관측된다. 정부 전망에 따르면 2028년에는 226조9000억원에 이를 것으로 보인다.

업계 관계자는 "LH가 미분양 주택을 매입하면 당장은 건설사들이 숨통을 트이고 지역 경기 침체를 완화하는 효과가 있겠지만 임대 전환 후 수익성 확보가 쉽지 않아 결국 공공이 부담을 떠안을 수밖에 없다"며 "LH의 부채가 이미 사상 최대인 상황에서 무리한 매입 확대는 재무 구조 악화로 이어질 수 있다"고 말했다.

일각에선 건설사의 도덕적 해이까지 나올 수 있다는 시각도 존재한다. 건설사가 부동산 경기 등을 제대로 예측하지 못해 분양가를 높게 책정하거나 수요 예측에 실패한 책임을 공공이 떠안는 것으로 비춰질 수 있기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "저렴하게 공급하기 위해선 (LH가) 저렴하게 매입을 해야 한다"면서 "시장가격과 비슷하게 매입한다면 결국 건설사 살리기로 비춰질 수 있고 혈세에 대한 낭비처럼 느껴질 수 있다"고 말했다.

업계 관계자는 "정부와 LH가 추진하는 대규모 미분양 매입 정책은 지방 부동산 시장 안정이라는 단기적 목표와 LH 재무 건전성 관리라는 장기적 과제 사이에서 균형점을 찾는 것이 관건"이라고 말했다. 

min72@newspim.com