[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제가 갑작스레 시행되면서 규제가 등장하기 전 거래를 진행했던 매수자 사이 자금 조달 계획에 큰 변동이 생겼다. 전세 낀 매물을 찾거나 일반 금융권이 아닌 타 대출을 이용하는 각종 '꼼수'가 나타나는 데 이어 서울 외곽 지역으로의 투자를 고려하는 이들도 적지 않다.

6.27 대출규제 시행 이후 서울 아파트 매매량 변동 추이. [그래픽=김아랑 미술기자]

◆ '찬밥 신세'던 전세 낀 매물, 이젠 없어서 못 판다… P2P 대출도 '활발'

16일 부동산 업계에 따르면 온라인 커뮤니티 등에서 여러 방향의 대출 규제 우회로가 공유되고 있다.

정부는 지난달 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 갭투자 철퇴에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주담대 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 

세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 새 집주인의 잔금날과 세입자의 전세대출 실행일을 맞춘 다음 당일 받은 전세금으로 기존 집주인에게 잔금을 치르는 식이다. 주로 갭투자에 쓰여 이번 규제에 포함됐다.

새 대출규제는 발표 바로 다음 날인 6월 28일부터 시행되면서 잔금 납부만 남겨두고 있던 매수자들은 계획에 큰 차질을 빚게 됐다. 수중에는 잔금으로 낼 만한 돈이 없는데 은행 대출 문은 막혔고, 계약을 파기하려면 배액배상을 해야 해 손해가 컸기 때문이다. 

이에 매도인이 세입자와 전세 계약을 체결한 뒤, 매수인에게 전세를 승계하도록 하는 '전세 승계 매매'가 활발해지고 있다. 매수인은 매도인으로부터 임대인 지위를 승계받는 조건으로 잔금날 매매대금에서 계약금과 전세금을 빼고 남은 돈만 지급하면 되기에 조건부 전세대출 없이도 잔금 처리가 가능하다. 

서울 강남권의 한 공인중개사는 "한 달 전만 해도 인기가 없어 똑같은 평수라도 가격 차이가 억 단위로 벌어지던 전세 낀 매물이 요즘은 없어서 못 파는 수준으로 몸값이 올랐다"며 "후순위 주택담보대출이나 설정된 근저당권이 없다면 세입자가 바뀌어도 규제 영향을 받지 않다보니 현금이 부족한 매수 희망자의 동아줄이 된 셈"이라고 말했다.

KB부동산 관계자는 "전세를 끼고 매매하는 경우 임차인이 새 집주인이 전세보증금 반환 여력이 있는지 여부를 몰라 승계를 거부하는 일도 있다"며 "이때 보증금을 다시 돌려주고 세입자를 다시 구해야 하는 상황이 벌어질 수 있다"고 설명했다.

온라인투자연계금융업(P2P대출)이나 대부업 등 사금융 시장에 눈을 돌리는 매수인도 적지 않다. P2P는 온라인 플랫폼을 통해 개인 투자자와 대출자가 직접 연결돼 돈을 빌리고 빌려주는 개인 간 거래 방식의 대출이다. 기존 금융기관을 거치지 않고 P2P 대출 플랫폼이 중개 역할을 담당하다 보니 대출규제를 적용받지 않는다. 

대출 한도는 대출 채권 잔액의 7%나 70억원 중 적은 금액 이내에서 정해진다. 1·2금융권 대출 대비 한도가 느슨해 일반 금융권에서 가능한 만큼 대출을 다 받고 나서도 추가 대출을 해준다.

실제로 부동산 커뮤니티에는 "아파트 매매 잔금 시점은 다가오는데 대출금이 부족해 P2P 대출을 알아보려 한다", "후순위 대출로 P2P를 활용하려 하는데 빠른 대출이 가능한 루트 좀 알려달라"는 등의 게시글을 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 일부 P2P 업체는 이 같은 분위기를 감지, "주택담보인정비율(LTV) 85%까지 대출받을 수 있다"는 문구로 광고를 하며 수요자를 모집하고 있다.

실제로 지난달 말 기준 온투업계 대출잔액 중 기타담보 비중이 33%로, 올 1월(25%)과 비교해 8%포인트(p) 증가했다. 금융당국은 이번 주부터 온투업 현장점검에 착수했다. 주담대 취급 잔액이 100억원 이상인 상위 2개사를 대상으로 부동산 대출 현황과 대출 심사 과정의 적정성 등을 점검하고, 과장 광고가 이뤄지고 있는지도 살펴볼 예정이다. 국토교통부 또한 자금출처 의심 사례를 검토한다.

한국금융연구원 관계자는 "P2P 대출은 차입자가 채무를 불이행하면 그 손실이 곧바로 귀속되는 고위험 상품인데다 당초 약정된 투자기간 내 투자금 회수를 보장하지 않는다"며 "일반 금융상품과는 근본적으로 다른 데다 대출 실적 부풀리기, 연체율 축소 등을 내세워 광고하는 곳도 많으니 유의해야 한다"고 말했다.

◆ 노·도·강 갭투자 오래 갈까… 업계 "단기적 현상"

상대적으로 매매가가 높은 강남권 갭투자는 넉넉한 현금 없이 사실상 불가능한 상황이 되면서 서울 외곽으로 시선을 돌리는 투자자가 늘었다. 서울 노·도·강(노원·도봉·강북구)와 금·관·구(금천·관악·구로구) 중랑구의 7개 자치구에는 매매가 6억원 이하의 매물이 많아 대출 규제 내 대출을 받을 수 있다. 예컨대 지난 달 기준 노원구의 평균 아파트 거래금액은 6억3669만원, 도봉구와 강북구는 각각 5억4060만원과 6억3577만원으로 집계됐다. 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "고가 주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선효과가 나타날 수 있다"고 말했다.

실제로 서울 고가 아파트 거래가 줄면서 중저가가 크게 늘었다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 대출규제가 시행되기 시작한 지난 달 28일부터 이달 10일까지 서울 아파트 거래량은 881건으로, 이 중 9억원 초과 12억원 이하 비중은 지난해 평균(21.4%)보다 6.3%p 줄어든 15.1%였다. 같은 기간 15억원 초과 20억원 이하 아파트 거래 또한 2.04%p(10.7%→ 8.6%) 감소했다.

6억원 이하 거래 비중은 29.9%로, 전년(15%) 대비 2배에 육박했다. 6억원 초과 9억원 미만은 거래는 3.7%p 증가한 28.8%였다. 대출규제가 자리잡은 이후 서울에서 거래된 전체 아파트 중 9억원 이하 매물이 58.7%인 셈이다.

업계에선 이 같은 흐름이 단기적일 것이란 예측을 내놓고 있다. 김학렬 스마트튜브 소장은 "갭투자를 하려면 가격뿐 아니라 2년 내 매매가격 변동률을 봐야 하는데, 외곽 지역은 장기 거주를 위한 미래 가치를 추구하지 않는 이상 투자를 하기에 적합하진 않다"고 말했다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "향후 몇 달 간 서울 전체의 거래량은 줄어들겠지만 가격 하락으로 이어지기는 어려울 것"이라며 "대출 규제를 한다고 전 재산인 집 한 채를 급매로 파는 집주인들은 많지 않기 때문"이라고 말했다. 

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