전세대출 규제시 '월세화' 가속…"타겟팅 적용해야" 지적도
[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 수도권 내 주택담보대출 한도를 낮춘데 이어 전세대출 추가 규제를 검토하면서 실수요자들의 우려가 커지고 있다. 집값 상승의 주요 요인인 갭투자(전세 끼고 주택 매입)를 원천봉쇄해 집값 상승을 누르겠다는 취지지만, 실거주를 목적으로 한 수요자들 역시 자금 조달에 어려움을 겪을 수밖에 없다.
전세 사기 여파와 공급 부족으로 이미 전세 수요가 월세로 이동하고 있는 가운데 규제 강화로 실수요자의 주거비 부담이 한층 더 커질 것이란 우려가 제기된다.
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◆ 주담대 이어 전세대출 조이나…실수요자 부담
9일 업계에 따르면 정부가 지난달 발표한 주택담보대출 규제에 이어 전세대출까지 손을 댈 가능성이 제기되면서 자금 여력이 부족한 실수요자들의 주거 안정이 위협받을 수 있다는 전망이 나온다.
지난달 27일 주택담보대출 한도 6억원 제한, 주택 매수시 6개월 내 전입신고 의무 등을 담은 가계부채 관리 강화방안이 발표된데 이어 이달 1일부터는 '3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)'이 시행되고 있다.
특히 지난달 발표한 대출 규제에는 갭투자를 막는 방안도 담겼다. 대표적으로 전세자금대출의 보증비율을 90→80%로 낮추고 조건부 전세자금대출은 금지됐다. 6개월 내 전입신고 의무 역시 갭투자를 방지하기 위한 목적으로 풀이된다.
하지만 금융당국에서는 이런 조치에도 불구하고 갭투자 쏠림이 커지면 전세자금대출을 추가로 규제하겠다는 방침이다. 갭투자로 서울 고가 아파트를 사고 본인은 전세자금대출을 받아 외곽에 거주하며 차익을 얻는 것을 원천봉쇄하겠다는 것이다.
금융당국에서는 전세자금대출의 요건을 강화하는 방안을 검토하고 있다. 전세대출에 대한 DSR 적용대상 확대, 규제지역 담보인정비율(LTV) 추가 강화, 주담대 위험가중치 조정, 1주택 이상 보유자 대상 제한 등의 규제가 검토되고 있다. 특히 문재인 정권에서 거론됐던 1주택 이상 보유자에게 전세자금대출을 금지하는 방안이 유력하다는 평가가 나온다. 일각에선 주담대를 6억원으로 제한한 것처럼 전세대출 금액도 제한할 수 있다는 목소리도 나온다.
이재명 대통령 역시 금융당국의 정책 방향에 힘을 실어주고 있다. 이 대통령은 지난 3일 기자회견에서 "6·27 대출규제는 맛보기에 불과하다"며 "부동산 관련 정책 수단은 아직도 많이 남아 있다"고 언급했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세대출은 사실상 다주택자가 집을 사는데 갭투자의 땔감으로 이용되는 이슈들이 있었다"면서 "규제가 강화된다면 80%로 낮아진 전세대출 보증비율을 더 낮출 수도 있고 주담대 위험가중치를 20%로 높일 가능성도 있다"고 말했다.
◆ 전세대출 규제시 '월세화' 가속…"타겟팅 규제 필요"
하지만 전세대출 규제가 현실화될 경우 신혼부부나 서민들의 주거 안정 역시 흔들릴 것이란 우려가 나온다. 지난 2022년 전세사기 여파로 이미 전세의 월세화가 진행되고 있는 상황에 전세대출 규제로 전세수요가 월세로 쏠릴 수 있기 때문이다.
업계 관계자는 "갭투자를 막겠다고 과도한 전세자금대출을 제한하면 전세 대신 월세가 늘면서 결국 거주비만 오르는 악순환이 발생할 수 있다"면서 "단순히 대출을 막기보단 목적에 따라 유연하게 대응할 필요가 있다"고 말했다.
실제로 월세비중이 전세비중을 넘어선지는 오래다. 월세 비중은 지난 2021년까지만 해도 임대차 수요의 42% 수준이었지만 전세사기를 기점으로 비중이 크게 확대됐다. 올해 6월 월세 비중은 임대차 수요의 63%에 달한다. 지난해 6월까지만 해도 56%에 불과했지만 1년새 7%포인트(p) 올랐다.
월세 비중이 높아지면서 월세 가격 역시 매달 오르는 추세다. KB부동산 월간 주택가격 동향 자료에 따르면 서울의 월세 지수는 지난 5월 기준 124.8로 역대 최고치를 기록했다.
이에 따라 실거주를 목적으로 하는 서민들을 보호하기 위한 방안도 같이 마련돼야 한다는 목소리가 나온다. 정부의 규제 목적이 갭투자 억제에 있는 만큼 실수요자의 내 집 마련 기회를 축소시키지 않도록 정교한 설계가 필요하다.
청년, 신혼부부 등 서민의 실거주 목적의 대출 수요자에 대해서는 일정 수준의 예외 적용이나 우대조치를 병행하는 등 갭투자 목적과 실거주 목적을 명확히 구분해 타겟팅 규제를 해야한다는 것이다.
함 랩장은 "정부 입장에선 전세에서 보증금+월세로 넘어가는 방향 등 여러가지 고민을 하는 것 같다"면서 "다만 내년까지 입주물량이 줄기 때문에 월세화가 빨리 진행되도록 무리한 규제를 하진 않을 것으로 보인다"고 말했다.
min72@newspim.com
