[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울 동부이촌동(이촌1동)의 재건축 '최대어' 한강맨션이 59층 재건축 사업계획이 확정되면서 착공 등 사업 순항에 대한 기대감이 퍼지고 있다. 하지만 재건축 초기 단계서부터 걸림돌이 됐던 상가 문제가 여전하다는 점은 사업에 발목을 잡을 수 있는 부분이다. 

특히 최근 상가 조합원들의 분담금 소송 1심에서 승소하자 곧바로 조합은 항소에 들어간 상황이다. 이에 따라 아파트 조합원들의 분담금 인상 및 소송 장기화 문제 그리고 7억7000만원에 이를 것으로 예측되는 재건축초과이익환수 부담금 문제가 막판 재건축 사업의 복병이 될 것으로 지적된다. 

14일 정비업계와 조합 등에 따르면 서울 용산구 이촌1동 한강맨션이 59층 사업계획을 확정하고 주민공람에 들어간 가운데 상가 조합원들과의 분담금 소송 '2차전'이 진행되고 있다. 

서울 용산구 동부이촌동 한강맨션 모습 [사진=한미글로벌]

용산구에 따르면 '한강맨션아파트 재건축 정비구역 및 정비계획 변경안'에 대한 주민공람이 오는 6월 9일까지 실시된다. 변경안에 따르면 총 부지면적 8만4262.1㎡인 한강맨션은 1971년 준공된 5층 총 660가구로 구성됐다. 이 단지는 재건축으로 최고 59층 1685가구의 새아파트가 들어서게 된다. 

당초 한강맨션 조합은 68층 재건축을 추진했다. 박원순 시장 시절 35층으로 재건축을 추진했던 한강맨션은 오세훈 시장 재취임 이후 이른바 '35층 룰'이 폐기되자 곧장 초고층 재건축을 추진해왔다. 

이번에 확정된 59층 재건축은 당초 기대했던 68층엔 못 미치지만 기대 이상이란 게 정비업계의 평가다. 한강맨션은 서울시가 용적률-층수 혜택을 주는 신속통합기획이 아닌 일반 재건축 사업이라서다. 이에 따라 일각에서는 49층 재건축 가능성이 나왔지만 결국 59층이 확정되며 동부이촌동에서 래미안 첼리투스(56층)를 뛰어 넘는 가장 높은 아파트단지가 되게 됐다. 

다만 한강맨션 재건축사업 초기부터 걸림돌로 꼽혔던 상가 문제는 여전히 봉합되지 않은 상태다. 지난 3월 법원은 한강맨션의 관리처분계획을 취소하라고 판결했다. 앞서 한강맨션 상가 조합원 8명은 관리처분계획이 확정된 3개월 후 2023년 초 관리처분계획에서 조합의 토지 가격 책정 방식이 잘못됐다고 소송을 낸 바 있다.

1심 판결이 확정되면 전체 상가 조합원 52명이 부담해야 하는 사업비용은 약 90억원 가량 줄어든다. 2022년 12월 나온 관리처분계획에 따르면 산술적으로 상가 조합원 1인당 1억7000만원 가량 분담금이 줄 것으로 기대된다. 대신 아파트 조합원의 분담금은 산술적으로 1360만원 가량 늘어나게 된다. 

조합은 판결에 불복하고 항소한 상태다. 다만 항소심에 이어 상고심까지 진행되더라도 공사는 그대로 추진한다는 게 조합의 계획이다. 사업 계획이 변경되는 것이 아니라 분담금만 조정하면 되기 때문이다. 다만 상가 문제가 해결되지 않은 채 항소에 이어 상고까지 장기간 소송전이 이어지게 되면 한강맨션 조합원들의 심적 부담이 클 것이란 분석이 나온다. 

이와 함께 공사비 증액과 재건축 초과이익 부담금 문제도 복병으로 남아 있다. 2년 반 전 발표된 관리처분계획은 공사비를 3.3㎡당 615만원으로 산정한데 기반한 것이다. 지금은 지역이나 재건축, 재개발, 리모델링 사업 종류를 따지지 않고 3.3㎡당 공사비가 900만원을 넘어선 상황이다. 게다가 동부이촌동과 같은 인기 주거지역의 경우 고급화를 추진하기 때문에 1000만원을 넘어설 가능성이 크다.

그런 만큼 조합원들의 분담금이 크게 늘어날 것은 불을 보듯 뻔한 상황이다. 단순 계산시 공사비 인상에 따라 분담금도 30~40% 늘어날 수밖에 없다. 물론 관리처분 당시보다 일반분양가도 올랐기 때문에 분양가를 올려 어느 정도 상쇄할 수 있을 것이란 기대감이 있지만 용산구는 분양가 상한제 지역이라 공사비 인상을 모두 분양가에 반영할 순 없는 상황이다. 더욱이 공사비 인상이 합의되지 않을 경우 착공이 연기될 가능성도 있다. 시공은 GS건설이 맡을 예정이다.  

이와 함께 강남권 재건축을 능가하는 재건축 초과이익 부담금도 난제로 꼽힌다. 특히 분양가가 오르면 초과이익부담금도 오를 수밖에 없다. 한강맨션이 한국부동산원으로부터 통보받은 재건축 초과이익환수부담금은 가구당 평균 7억7000만원 수준이다. 높은 대지지분으로 인해 발생할 개발이익을 모두 재초환으로 돌려줘야할 판국에 놓인 셈이다. 다만 아파트 매맷값은 지속적으로 강세를 보이고 있다. 관리처분 직후 평균 36억원선이던 전용 101㎡ 매맷값은 최근 43억원선에 이르고 있다.  

한강맨션 인근 중개업소 관계자는 "층수가 59층으로 낮아져 사업성이 다소 떨어졌다지만 대신 건축비가 다소 줄 것인 만큼 크게 불리한 조건은 아닐 것"이라면서 "상가 조합원의 분담금 감소가 사업에 큰 영향을 미칠 것으로 보진 않지만 소송 장기화는 우려되는 부분"이라고 말했다. 

donglee@newspim.com