[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 임대차2법 개편을 추진하면서 세입자들 전셋값 폭등 재현을 우려하고 있다. 최근 토지거래허가구역 확대 재지정으로 전세 매물이 줄어들고 가격 역시 상승 움직임이 보이고 있어서다.

지난 2020년 도입된 이후 시행 5년을 맞아 제도가 자리잡은 상황에 제도를 바꾸거나 폐지할 경우 시장 혼란이 생길 것이란 전망도 나온다.

◆ 임대차 2법 폐지보단 개편…"시장 혼란 야기할 수도"

2일 부동산업계에 따르면 정부가 임대차 2법 개편을 추진하면서 세입자 부담을 완화할 수 있는 대책을 마련하고자 나섰지만 법 개편으로 가격이 더 오를 수 있다는 전망이 나온다.

임대차 2법은 세입자가 기존 계약을 연장할 수 있는 권리를 보장하고 전셋값 상승률을 5% 이내로 제한하는 규정을 두고 있다. 지난 2020년 세입자의 거주 안정성을 높이고 보호한다는 취지와 달리 현실적으로 공급 부족과 맞물려 전셋값이 급등하는 부작용이 나타났다.

제도 시행 2년 뒤 출범한 윤석열 정부는 임대차 2법이 전월세 가격을 단기에 급등시키는 부작용 등을 이유로 폐지를 추진했고 1년여에 걸쳐 연구 용역도 마쳤다. 하지만 탄핵 국면과 맞물려 제대로 된 논의가 이뤄지지 않았다.

국토부가 공개한 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 보고서에 따르면 연구를 맡은 국토연구원과 민사법학회는 임대차 2법과 관련해 ▲임대차 2법 폐지 ▲지방 지자체 권한 위임 ▲임대인-임차인간 자율 협상 ▲임대료 상승률 5→10% 상향 등 4가지 개선 방안을 제시했다. 폐지보단 손질에 무게를 둔 것이다.

일각에선 시행 5년을 맞아 이미 제도가 자리잡고 있는 상황에 제도를 바꾸거나 폐지할 경우 시장 혼란이 생길 것이란 우려가 나온다.

업계 관계자는 "전세 제도의 특성이 있어 여러가지 변수로 가격이 급등할 수 있는 여지가 있어 보완은 필요하다고 보여진다"면서 "이제 시장에서 자리를 잡은 측면이 있는 상황에서 개편을 한다면 또 다른 혼란을 야기할 수 있다"고 말했다.

임대차 2법 개편 소식에 세입자들의 불안은 더욱 커지고 있다. 특히 1년 전 계약갱신청구권을 행사해 계약을 연장한 세입자들은 이번 개편이 자신들에게 불리하게 작용할까 걱정하고 있다. 개편안이 시행될 경우 일부 세입자들은 전세보증금의 인상률이 더 높아질 수 있어서다.

서울에 거주하는 김모(40) 씨는 "임대차법이 어떻게 개편될지는 모르겠지만 상한선을 5%에서 10%로 올린다면 부담이 더 늘어날 수밖에 없을 것 같다"면서 "전셋값이 오를 경우 경제적인 부담으로 다른 전세집을 구하거나 월세로 이동해야 할 것 같다"고 토로했다.

◆ 입주물량 감소·토허제 재지정·대출 규제 강화…전세가격 상승 요인 산적

특히 올해 서울의 아파트 입주 물량이 줄어든데다 토지거래허가구역 확대 재지정에 따른 전세 매물 감소와 맞물려 전세가격을 더 끌어올릴 것이란 전망이 나온다.

부동산R114 자료에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 총 3만7681가구다. 내년에는 9640가구로 올해 대비 74% 급감할 것으로 예상된다.

강남 3구(강남구·서초구·송파구)를 비롯해 용산구로 토지거래허가지역 확대 재지정으로 인한 전세 매물 감소도 우려되는 부분이다. 토허제로 묶인 지역은 2년 실거주 의무가 적용되는 만큼 전세 매물이 줄어들게 된다. 이에 따라 전세로 들어가려던 수요자들은 매물이 부족해 인근 지역이나 월세 등으로 이동하면서 전세가격이 올라갈 것으로 보인다.

지난달 19일 토허제 재지정 이후 서울의 전세 매물은 2만8910건에서 이날 기준 2만8476건으로 1.6% 감소했다.

대출 한도 축소로 매매 수요가 임대차 시장으로 몰리며 전셋값을 자극할 가능성도 있다. 오는 7월 예정대로 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면 금리가 1.50%로 높아져 대출 한도가 줄어든다. 현재는 스트레스 DSR 2단계로 스트레스 금리는 0.75~1.20%이다.

지난주 기준 전국 아파트 전셋값은 전주보다 0.01% 오른 0.02%를 기록했다. 서울의 경우 0.06% 오르며 상승세가 소폭 둔화되긴 했지만 지난 2월 첫째주 상승 전환한 이후 8주 연속 오름세를 이어오고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "전셋값 상한선이 5%로 제한되면서 물가 상승률이나 이런 부분에 비해 제한적이라 상한선을 유연하게 늘릴 필요성은 있다"면서 "다만 공급 물량이 늘어나야 되는데 제도를 유연하게 하는 것만으론 한계가 있을 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com