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[GAM]웰타워, '실버 쓰나미' 올라탔다…AI 항해술 주목②

기사입력 : 2024년11월05일 16:52

최종수정 : 2024년11월05일 16:52

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임대 비중 줄이고 '고수익' 직접 운영 강화
중심 축엔 AI, "데이터과학 역량 최고 수준"
BofA "플라이휠 효과 가동, 주가 50% 뛴다"

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<웰타워, '실버 쓰나미' 올라탔다…AI 항해술 주목①>에서 이어짐

[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 모든 노인주택 운영·임대 사업자에 훈풍(2024~2031년 노인거주시설 시장은 연평균 8.4% 성장 예상<코그니티브마켓리서치 추산>)되는 고령 인구의 비율 증가 추세 속에서 웰타워에 유독 관심이 집중되는 것은 타사와 대비되는 경영 역량과 방향 덕분이다. 경영에서의 AI 기술의 안착에 따른 효율성 향상, 노인 거주시설의 직접 운영 비율 강화 등 2가지가 주목받는다.

웰타워 올해 2분기 결산 보충자료 갈무리 [사진=웰타워]

웰타워는 현재 ②에 해당하는 임대 사업부를 ①의 운영 사업부로 편입하는 방안을 추진 중이다. 임대료를 꼬박 받는 것보다 운영함으로써 얻는 수익성이 크다고 봤기 때문이다. 예로 올해 2분기 웰타워는 트리플넷 임대 시설 47곳을 ①사업부에 전환하기로 했다. ①사업부의 일부 시설에서는 파트너사와의 공동 운영에 따라 수입을 나눠 갖지만 ①사업부의 비율을 키우는 것이 어쨌든 수익성이 좋다고 판단한 것이다.

당장은 ①사업부에서 파트너사와의 일부 공동 운영이 규모상 불가피한 상태이지만 웰타워는 이 중에서도 직접 운영 비율을 높이려고 하고 있다. 웰타워는 운영 대상이 되는 입주공간의 75%를 직접 관리하는 목표(스티펠에 따르면 지난해 50% 추정)를 세우고 있다. 직접 운영은 효율적이고도 일관된 운영 방식만 있다면 공동 운영보다 더 많은 이익을 거둘 수 있다. 웰타워의 샨크 미트라 최고경영자(CEO)는 이에 대해 "압도적 초과수익(outsized alpha)"이라며 직접 운영의 이유를 말하기도 했다.

4. AI 항해술

관련 전략의 중심에 있는 것이 AI다. 직접 운영 방식은 규모가 클수록 복잡성이 증가해 인력 관리가 어려워지고 비용 면에서도 어려움을 겪기 마련인데 웰타워는 관련 문제의 해결 중심 축으로 AI를 두고 있다. 인구 통계나 지역 시장의 동향, 과거 입주율 데이터 등 다양한 요소를 기반으로 AI를 활용해 입주 수요를 예측한다. 이를 통해 부동산 매입 및 확장이나 직원 배치 결정을 내린다.

또 머신러닝(기계학습) 알고리즘을 사용해 입주자의 의료 기록이나, 선호도, 현재 건강 상태를 분석하고 맞춤형 관리 계획을 짠다. 이밖에 시설의 유지보수 일정 관리나, 직원 워크플로우 관리, 청구 처리 등의 일상적인 작업도 자동화를 추진 중이다. 덕분에 직원들은 입주자에게 더 많은 시간을 할애할 수 있게 됐고 비용은 종전보다 절감하는 효과를 거뒀다고 한다.

회사는 소위 '웰타워3.0'으로 불리는 자체 관리운영 플랫폼을 개발해 앞으로 이를 거주시설 전반으로 확대할 계획이다. 현재 활용되고 있는 AI 기술 등을 통합화한 일종의 중앙 관리 플랫폼이다. 이 플랫폼은 시범적으로 일부 시설에 한해 활용 중이고 단계적으로 확대 중인데 덕분에 거주시설을 효과적으로 자체 관리할 능력이 엿보인다는 평가가 나온다.

뱅크오브아메리카(BofA)의 조슈아 데너라인 애널리스트는 웰타워에 대해 "최고 수준의 운영 플랫폼을 보유 중이고 우수한 데이터과학 역량을 갖췄다"며 "이를 통해 경쟁사 대비 우수한 수익 창출이 가능하다"고 했다. 또 "[AI 등에 대한] 초기 투자와 노력이 시간이 지남에 따라 점점 더 큰 결과를 만들어내는 강력한 '플라이휠 효과'가 발동 중"이라며 "향후 몇 년간 경쟁사 벤타스나 다른 리츠를 능가할 전망"이라고 했다.

5. 부채 문제

웰타워의 단점이라면 채무 부담이 비교적 크다는 것이다. 올해 2분기 말 회사의 EBITDA(영업이익에다가 감가상각비를 더한 값) 대비 순부채(총부채에서 현금·현금성 자산을 뺀 금액)는 3.7배다. 관련 비율은 신규 투자에 따라 올해 말 4.25배로 상승할 것으로 전망(웰타워 제시)된다. EBITDA 대비 순부채는 기업이 현재의 영업이익으로 부채를 상환하는 데 걸리는 시간을 보여준다. 통상적으로는 3배 이하가 건전한 수준으로 간주된다.

웰타워 애널리스트 실적 컨센서스, 취소선은 결산 기발표분 표시 [자료=코이핀]

하지만 전문가들은 웰타워의 채무 상태는 충분히 관리가능하다고 본다. EBITDA 대비 순부채가 4.25배로 상승한다고 해도 리츠의 통상적인 수준 4~6배 가운데 하단에 위치해 건전한 수준이고 현금을 포함해 총 87억달러의 유동성을 보유하고 있어 채무 상환이나 개발 자금 지원에 큰 문제가 없다고 판단한다. 최근 신용평가사 S&P글로벌과 무디스는 웰타워의 신용등급(BBB+와 Baa1) 전망을 각각 모두 '안정적'에서 '긍정적'으로 상향하기도 했다.

6. 밸류에이션

높은 밸류에이션은 부담이 된다. 리츠의 밸류에이션 지표로 쓰이는 'P/주당FFO(포워드; 결산 미발표 향후 4개 분기 주당FFO 컨센서스 누계분 기준)'로 웰타워의 멀티플을 측정하면 30.6배다. 경쟁사 벤타스의 20.2배를 뛰어넘을 뿐 아니라 업계 중앙값 14.7배도 크게 상회한다. FFO는 '순이익+감가상각비+부동산 처분손실-부동산 처분이익'이라는 산식을 통해 산출한다.

밸류에이션에 대한 부담감은 월가에서도 읽히기는 마찬가지다. 팁랭크스에 따르면 담당 애널리스트 13명의 투자의견은 8명이 매수, 5명이 중립으로 매도 의견 없이 매수 의견이 우위를 점하고 있지만 1년 내 실현을 상정하고 제시한 목표가의 평균값은 106.29달러로 현재가 129.25달러보다 18% 낮은 것으로 파악됐다.

그럼에도 웰타워가 투자처로 주목되는 것은 장기적인 성장성과 높은 수익성의 창출 능력을 갖췄기 때문으로 풀이된다. 따라서 투자한다면 장기적인 관점에서 접근하라거나, 주가가 하락할 때 매수하는 것을 권장하는 조언이 나온다. BofA의 데너라인 애널리스트는 전자 쪽에 가깝다. 그는 2029년 이후에도 높은 이익 증가율이 예상된다며 목표가를 현재가보다 47%나 높은 190달러로 제시했다.

한편 웰타워의 배당수익률(시가배당률)은 2.1%다. 분기별로 지급되는 웰타워의 배당금은 주당 67센트(8월 지급분)로 종전 61센트에서 약 10% 상향됐다. 코이핀에 따르면 웰타워는 코로나19 사태 당시 배당금을 큰 폭으로 삭감했다가 계속 동결한 뒤 올해 8월 지급분을 대상으로 4년여 만에 인상에 나섰다. 경쟁사 벤타스의 배당수익률은 2.8%다.

bernard0202@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

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[변상문의 화랑담배] 제2회 광복군 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다.  1940년 9월 17일 중국 중경 가릉호텔에서 성대한 행사가 열렸다. 대한민국 임시정부 광복군 창설식이었다. 미국 한인 동포들이 보내온 돈 4만원으로 조직한 군대였다. 지금 돈으로 환산하면 20억 원 정도 된다. 총사령관 이청천 장군, 참모장 이범석 장군, 제1지대장 이준식, 제2지대장 고운기, 제3지대장 김학규, 제5지대장에 나월환을 임명했다. 지대장은 지금의 사단장에 해당한다. 모두 봉오동 전투, 청산리 전투를 비롯하여 남북 만주에서 전개된 항일무장투쟁에 직접 참여하여 활동한 독립군 출신이었다. 한국광복군 훈련반 제1기 졸업사진. [사진= 독립기념관] 임시정부 주석 김구는 포고문을 통해 "국내외 동포들에게 알립니다. 1940년 9월 17일부로 대한민국 광복군을 창설하였습니다. 광복군은 1907년 8월 1일 일제가 대한제국 군대를 해산한 날이 바로 광복군 창설일임을 선언합니다. 광복군은 구 한국군의 후신으로 33년간에 걸친 의병과 독립군의 항일무장투쟁을 계승한 전통 무장 조직입니다"라고 했다. 대한제국 국군-의병-독립군의 군맥(軍脈)과 군혼(軍魂)을 분명하게 잇고 있음을 천명한 것이다. 부대 편성은 소대, 중대, 대대, 연대, 여단, 사단 6단으로 편성하였다. 총 3개 사단을 조직할 계획이었다. 그러나 인원이 적은 상황에서 우선 지대를 만들고, 각 지대를 구대와 분대로 연계한 전투부대를 구성했다. 임시정부에서 1940년 9월 19일 중국 국민당 정부에 통보한 '한국광복군 총사령부 직원 명단'에 의하면, 부대 규모가 총사령부와 4개 단위부대, 여기에다 조선혁명군 부대까지 포함하여 5000여 명이었다. 임시정부에서는 1941년 12월 연합국의 일원으로 일본에 선전포고했다. 1942년에는 미국 측에 "미국이 제주도를 해방 시켜 주면, 중경에 있는 임시정부를 제주도로 옮긴 후, 광복군이 미군과 함께 한반도 상륙작전을 전개하겠다."라고 제안하였다. 이 제안은 실제로 미국 OSS 부대(지금의 CIA)와 1945년 4월부터 8월까지 강도 높은 국내 진공 작전을 준비했다. 주요 훈련은 3개월 기간에 고공낙하, 암살법(권총에 특수장치를 하여 소리 없이 암살하는 방법), 통신(암호의 작성 및 해독법, 무전기 조작 및 수리), 교란 행동, 정보수집, 폭파 등 이었다. 일과는 07:00∼12:00 오전 훈련, 13:00∼18:00 오후 훈련, 19:00∼22:00 야간 훈련이었다. 주요 임무는 대한민국으로 낙하산과 잠수함으로 침투하여 미 공군 공습에 필요한 지형 등의 정보를 제공하고 일본군 군사시설 탐지 및 파괴 지하 유격대를 조직하여 연합군 상륙작전 시 제2선에서 연결하는 작전이었다. 마침내 1945년 8월 7일 모든 훈련을 마치고 국내진공작전 출정식을 개최했다. 개시일은 8월 10일이었다. 출정식 때 장준하 경기도 공작 반장은 "나는 조국광복을 위해 죽음을 선택했습니다. 내가 나의 죽음을 지불하면, 내 능력껏 그 대가가 조국을 위해서 결제될 것입니다. 나의 각오는 한 장의 정수표입니다. 발생인은 장준하, 결제인은 조국입니다"라는 유서까지 작성했다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-08 08:00
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'포스트 이시바' 누구?...고이즈미·다카이치 선두 [서울=뉴스핌] 오영상 기자 = 이시바 시게루 일본 총리가 자민당 총재직 사임을 공식화하면서, 일본 정국의 관심은 차기 자민당 총재 선거로 쏠리고 있다. 집권당 총재가 곧 총리직을 맡는 일본 정치 구조상 이번 총재 선거는 사실상 다음 총리를 뽑는 절차다. 자민당은 조만간 새로운 총재 선거 일정을 확정할 예정이다. 이번 선거에서는 지난 2024년 9월 총재 선거에서 이시바 총리와 경합했던 주요 인사들이 다시 출마할 가능성이 높다. 고이즈미 신지로 농림수산상, 다카이치 사나에 전 경제안보담당상, 하야시 요시마사 관방장관, 모테기 도시미쓰 전 간사장, 고바야시 다카유키 전 경제안보담당상 등이 후보군으로 거론된다. 정국 운영이 소수 여당이라는 제약 속에서 이루어지는 만큼, 차기 총재가 야당과 어떻게 연대할지, 어떤 연립 구도를 짤지가 최대 쟁점으로 꼽힌다. '포스트 이시바' 후보로 꼽히고 있는 고이즈미 신지로 일본 농림수산상 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 고이즈미·다카이치 선두권 현재 여론조사에서는 고이즈미 농림수산상과 다카이치 전 경제안보상이 선두권을 형성하고 있다. 니혼게이자이신문 지난달 29~31일 실시한 여론조사에 따르면 차기 총리에 적합한 인물로 다카이치가 23%, 고이즈미가 22%를 기록했다. 나란히 1, 2위다. 자민당 지지층으로 한정하면 고이즈미가 32%로, 다카이치(17%)를 크게 앞서는 것으로 나타났다. 다카이치는 2024년 총재 선거에서 1차 투표에서 1위를 차지했으나 결선에서 이시바에게 역전패했다. 고이즈미 역시 의원 표에서 선두에 올랐지만 당원 표에서 밀리며 결선에 오르지 못했다. 두 사람 모두 당내 기반과 대중적 인지도를 겸비해 차기 선거에서도 가장 주목받는 주자들이다. 고이즈미 농림수산상은 1981년생(44세)으로 고이즈미 준이치로 전 총리의 차남이다. 2009년 중의원 첫 당선 이후 줄곧 '포스트 아베', '차세대 리더'로 주목받았다. 환경상, 농림수산상을 거쳤으며 개혁 성향과 젊은 이미지로 지지층을 넓혔다. 2024년 총선에서 당 선거대책위원장을 맡았으나 참패 책임을 지고 물러났다. 이후 농림수산상으로 복귀해 쌀 유통 개혁 등 농정 개혁에 매진했다. 대중적 인지도와 '고이즈미 브랜드'라는 정치 자산이 최대 강점으로 꼽힌다. 다카이치 전 경제안보상은 1961년생(64세)으로 보수 강경파로 분류되는 여성 정치인이다. 2021년 총재 선거에 첫 도전해 아베 신조 전 총리의 전폭적 지원을 받으며 3위를 기록했다. 2024년 총재 선거 1차 투표에서 최다 득표(의원 72표, 당원 109표)를 얻었으나 결선에서 이시바 총리에게 역전 당했다. 유일한 여성 후보로서 '보수의 아이콘' 이미지를 갖고 있으며, 아베 전 총리와 가까웠던 의원 그룹이 주된 지지 기반이다. 이시바 정권에서 당직 제안을 거절하며 독자 노선을 유지해 왔다. '포스트 이시바' 후보로 꼽히는 다카이치 사나에 전 일본 경제안보담당상 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 하야시·모테기 등 잠룡도 주목 고이즈미와 다카이치 두 선두 주자 외에 잠룡들의 행보도 주목된다. 하야시 요시마사 관방장관은 옛 기시다파 일부의 지지를 받고 있으며, 이시바 정권의 2인자로서 존재감을 키워왔다. 모테기 도시미쓰 전 간사장은 당내 경험과 풍부한 인맥을 강점으로 삼고, 아소 다로 전 부총리와 교류를 통해 지지 기반을 다지고 있다. 고바야시 다카유키 전 경제안보담당상은 5선 의원으로, 동기 의원들과 옛 니카이파의 지원을 받으며 출마 가능성을 열어두고 있다. ◆ 총재 선거 이후에도 정국 '안갯속' 자민당 총재 선거는 국회의원 표와 당원·당우 표를 합산하는 방식이 원칙이지만, 긴급 시에는 국회의원과 지방 지부 대표만 투표하는 '양원 의원 총회' 방식으로 대체될 수 있다. 이 경우 의원 표의 비중이 커져 파벌 역학이 중요해진다. 차기 총재가 선출되더라도 곧바로 정권 안정으로 이어진다는 보장은 없다. 일본 헌법상 총리는 국회에서 지명되는데, 자민·공명 양당은 현재 중의원과 참의원 모두에서 과반을 잃은 상태다. 따라서 야당이 단일 후보를 세워 결집할 경우, 자민당 총재가 총리로 지명되지 못할 가능성도 배제할 수 없다. 자민당 총재가 총리에 오르더라도, 예산안·세제 개혁 법안 등 국정 운영은 야당 협조 없이는 불가능하다. 이런 이유로 차기 총재는 곧바로 '연립 확대'나 '정책 연대'를 추진할 수밖에 없고, 총재 선거 과정에서도 어떤 야당과 손을 잡을지가 핵심 화두가 된다. 결국 이번 자민당 총재 선거는 단순히 차기 지도자를 뽑는 절차를 넘어, 일본 정치가 다당제 속에서 어떤 연립 구도를 구축할지 시험대가 되는 분기점으로 평가된다. goldendog@newspim.com 2025-09-08 09:26
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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