[GAM]연준 빅컷에 리츠 '변곡점' 월가 큰손들 비중 늘린다

[GAM]연준 빅컷에 리츠 '변곡점' 월가 큰손들 비중 늘린다 - ①

기사입력 : 2024년09월27일 16:36

최종수정 : 2024년09월27일 16:38

2년 이상 언더퍼폼 '마침표'
금리인하 반사이익+밸류 매력
펀드매니저 7월부터 비중 확대

이 기사는 9월 26일 오후 4시10분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국 연방준비제도(Fed)의 소위 '빅컷(big cut, 50bp 금리 인하)'으로 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 섹터가 변곡점을 맞았다는 의견이 나왔다.

신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태 이후 상업용 부동산이 침체에 빠졌고, 2022년부터 지속된 연준의 고강도 긴축에 부동산 시장이 홍역을 치르면서 리츠 업계가 직격탄을 맞았지만 금리인하 사이클이 본격화되면서 월가의 '입질'이 재개되는 모양새다.

사실 리츠에 대한 투자 심리 회복은 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에 앞서 제롬 파월 의장이 잭슨홀 미팅에서 통화정책 방향을 수정해야 할 때라는 말로 금리 인하 신호를 보낸 뒤부터 두드러졌다.

주요 외신에 따르면 파월 의장의 발언이 전해진 후 투자은행(IB) 업계가 하루만에 총 39개 리츠에 대한 목표주가를 상향 조정해 눈길을 끌었다.

업계에 따르면 리츠 섹터는 지난 2년 6개월 가량 뉴욕증시 전반에 언더퍼폼했다. 데이터센터를 중심으로 특정 부동산 자산에 집중 투자하는 종목이 모멘텀을 얻었을 뿐 대표적인 주택 리츠인 리얼티 인컴(O)이 2024년 초 이후 7% 이내로 오르는 데 그치는 등 전반적으로 수익률이 저조했다.

헬스케어 섹터를 겨냥하는 애시포드 호스피텔리티 트러스트(AHT)가 연초 이후 53% 폭락했고, 오피스 빌딩에 투자하는 오피스 프로퍼티스 인컴(OPI)가 71% 내리 꽂히는 등 일부 종목은 브레이크 없는 하락을 연출했다.

미국 부동산 섹터 등락 [자료=그린 스트리트]

맥쿼리에 따르면 2022~2023년 사이 미국의 금리 인상이 40년래 가장 큰 폭으로 강행됐고, 이로 인해 미국 부동산 섹터가 2022년 3월 고점에서 2023년 10월 사이 44.6% 폭락했다.

헤이즐뷰 인베스트먼트는 보고서를 내고 리츠 섹터의 비중 확대를 강력 추천했다. 지난 수 년간 상대적으로 상승폭이 제한적이었기 때문에 밸류에이션 매력이 두드러지는 데다 추세적인 금리 인하에 따른 반사이익이 기대된다는 의견이다.

미국 상업용 부동산 시장 [사진=블룸버그]

월가의 채권 트레이더들은 연준이 과격한 금리 인하를 추진하는 시나리오에 무게를 두는 모습이다.

월가에서 유일하게 9월 50bp(1bp=0.01%포인트) 금리 인하를 예상했던 마이클 페롤리 JP모간 이코노미스트는 또 한 차례 '빅컷'을 전망하고 있다.

고용시장이 급속하게 둔화될 경우 연준이 11월에도 50bp 금리 인하를 강행할 여지가 높다고 그는 강조한다.

뱅크오브아메리카(BofA) 역시 보고서를 내고 11월 50bp 금리 인하를 예상했고, 씨티그룹도 미국의 침체 리스크를 언급하며 금리인하 사이클이 가속화될 가능성에 무게를 실었다.

블룸버그는 채권 트레이더들이 컨퍼런스 보드의 9월 소비자신뢰지수를 확인한 뒤 빅컷에 베팅하고 있다고 보도했다.

9월 지수는 98.7을 기록해 8월 105.6에서 가파르게 떨어졌다. 이번 낙폭은 2021년 8월 이후 최대치에 해당한다.

반면 부동산 시장은 연준의 빅컷에 반응하며 훈풍을 내고 있다. 미국 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 9월20일 기준 모기지 신청 건수가 전주 대비 11% 급증하며 2022년 7월 이후 최고치를 기록했다.

같은 기간 기존 대출을 다른 대출로 갈아타는 이른바 리파이낸스(refinance) 역시 전주 대비 20%, 전년 동기 대비 175% 늘어났다. 모기지 금리가 하락한 데 따른 움직임으로 풀이된다.

MBA의 데이터에 따르면 미국 30년 만기 모기지 금리는 최근까지 8주 연속 하락하며 6.13%까지 내렸다. 이와 별도로 미국 연방주택국(FHA)에서 보증하는 모기지론의 금리는 5.99%를 기록, 심리적 저항선인 6% 아래로 떨어졌다.

헤이즐뷰 인베스트먼트는 이번 보고서에서 "부동산 시장이 활기를 되찾는 모습"이라며 "리츠 업계가 마침내 변곡점을 맞았다는 신호"라고 풀이했다.

연준의 이른바 피벗(pivot, 정책 전환)에 따른 고수익률 기회를 찾는 투자자들에게 리츠가 한 가지 해답이 될 수 있다는 얘기다.

미국 뿐 아니라 영국과 유로존, 스위스, 중국까지 주요국 전반에 걸쳐 금리 인하 및 통화완화 정책 기조가 확산되는 데다 거시경제 여건이 리츠를 포함해 금리에 민감한 섹터에 유리하다고 헤이즐뷰 인베스트먼트는 강조한다.

밸류에이션 저평가가 두드러지는 동시에 수요 상승으로 임대료 수입의 증가가 기대되는 부동산 섹터의 리츠가 특히 수익성 및 주가 호조를 나타낼 전망이다.

이와 함께 부동산 자산의 공급이 제한되면서 가격 상승이 나타날 가능성이 높고, 이는 앞으로 수 년간 리츠 섹터의 주가 전망을 낙관하게 하는 대목이라고 월가는 강조한다.

맥쿼리는 보고서를 내고 "리츠 섹터의 투자 매력이 과소평가 받는 상황"이라며 "헬스케어와 산업 부문까지 포함해 강한 반등이 기대된다"고 전했다.

일반적으로 금리가 오를 때 자산 가치가 떨어지고, 금리가 내릴 때 자산 가치가 상승하는데 리츠가 특히 이 같은 움직임을 뚜렷하게 보인다고 맥쿼리는 설명한다.

리츠의 비즈니스 특성 상 대차대조표 상 부채 규모가 크고, 따라서 자금 조달 비용이 하락할 때 이익률이 향상되는 경향을 보인다는 얘기다.

맥쿼리의 데이터에 따르면 전세계 상장 리츠는 순자산가치에 11% 할인된 주가에 거래되고 있다. S&P500 지수에 비해서는 0.6배의 밸류에이션을 나타내는 상황.

월가의 큰손들은 이미 리츠의 편입 비중을 확대하고 나섰다. 뱅크오브아메리카(BofA)에 따르면 글로벌 펀드 매니저들은 이미 7월부터 연준의 피벗을 겨냥, 포트폴리오의 리츠 비중을 대폭 확대했다.

리츠 비중이 여전히 역사적 평균치를 밑도는 만큼 기관 투자자들의 매수가 상당 기간 이어질 것으로 월가는 예상한다.

shhwang@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35