전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
사회 법원·검찰

속보

더보기

[기고] 부동산 전세사기 피해 예방 실전 가이드

기사입력 : 2024년05월25일 08:00

최종수정 : 2024년05월25일 08:00

법무법인 대륜 김정범 변호사

주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사가 대신 변제해 주는 전세 보증사고 규모가 작년 한 해 4조3347억원을 기록했다고 한다. 내가 일하는 대전도 마찬가지로 작년부터 전세 사기 사건이 급증했고, 현재 진행 중인 사건 목록을 보면 대전에서 유명한 전세 사기 가해자들을 물론이고 여러 임대인과 공인중개사, 한국공인중개사협회를 상대로 한 각종 소송을 직접 진행하고 있다.

전세 사기 예방을 위한 제도적 해결 방법론에 대해 구조적이고도 지속적인 사회적 논의가 당연히 필요하지만, 지극히 구체적인 현실을 살아가는 개인에게는 "전세 사기 피해 예방을 위한 실전 가이드"가 시급하게 필요해 보인다. 소송을 진행하고 계약서 자문을 하며 아쉬웠던 점을 중심으로 당장의 쓸모 있는 피해 예방 가이드를 거래 단계별로 정리하면 다음과 같다.

[서울=뉴스핌] 김정범 변호사 [사진=본인] 2024.05.24 

우선 '거래 단계 이전'이라면 "부동산 등기사항증명서 확인"이 필수적이다. 이를 통해 임대인의 신원을 확인하는 게 중요하다. 특히 목적물이 공동소유일 경우, 공유자 전원의 의사 확인이 명시적으로 필요하다.

만약 공유자 중 1인이 나오거나, 공유자들이 모두 나오지 않을 경우, 대리 계약이 적절하게 이루어졌는지 확인이 필요하다(위임장, 인감증명서의 위조 여부 확인하여야 하고 가능한, 직접 임대인과 공인중개사 사무소 현장에서 전세 계약을 체결하는 것을 권장하고 싶다).

또한, 선순위 보증금 채권 존재(전입세대 열람내역서도 반드시 확인하시기를 바람), 근저당권 설정 등을 우선적으로 확인하여, 향후 해당 부동산 목적물이 종국적으로 경매 단계에 이르렀을 때, 나의 소중한 전세금을 온전히 회수할 수 있는지 계산하여야 한다.

이외에도 공인중개사를 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인하여, 전세 계약 체결일에 임대인 측으로부터 미납 국세·지방세 내용을 열람할 필요가 있다.

다음으로 '계약서 작성 등 거래 단계'에 돌입했다면, 각종 특약을 계약서 내용에 포함시킴으로써 각종 '안전장치'를 마련해두는 것이 중요한데, 그 내용으로 ① 잔금 지급일 이후 전입신고 및 확정일자 등으로 대항력 발생하기 전까지 해당 부동산 목적물의 양도를 금지하는 특약(이를 위배할 경우 임차인 측의 전세 계약 해지권 유보 및 손해배상액의 예정), ② 위와 같이 소유권 변동에 일시적 제한과 더불어, 저당권 등 담보권 일체 설정을 금지하는 특약(우선변제권을 확보하기 위함), ③ 목적물 하자로 인한 전세자금 대출이 불가능할 경우, 그 귀책 사유를 임대인에게 묻는 특약, ④ 세금 체납이 있을 경우, 잔금일 이전까지 이를 모두 상환하고 이를 위배할 경우 전세 계약을 무효로 하고 그 계약금의 배액을 배상하는 내용의 특약 등이 있다.

마지막으로 '거래 단계를 종료'하였다면, 전세 계약 체결 당일 즉시 전입신고와 함께 확정일자를 부여받아야 한다. 그리고 가능한 은행을 통해 전세보증보험 계약을 체결하길 바란다.

그래도 무엇인가 미심쩍은 마음이 들면 변호사에게 적극적으로 상담받기를 권한다. 내 재산 중 막대한 비중을 차지하는 전세금을 교부하면서 각종 안전장치를 달지 않는다면, 생면부지의 사람에게 내 재산을 마냥 호의에 기대어 맡기는 것과 다를 바 없다. 


김정범 변호사

법무법인 대륜 변호사


- 대법원, 전주지방법원 국선변호인
- 중앙행정심판위원회 국선대리인
- 한국 형사소송법학회 이사
- 한국 행정법학회 운영이사
- 대전청년내일센터 상담위원
- 광주고등검찰청 영장심의위원회 위원

※ 외부 필진 기고는 본사의 편집방향과 다를수 있습니다.

peoplekim@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
SKT '유심 교체' 북새통...내 차례 올까 [인천=뉴스핌] 김학선 기자 = 가입자 유심(USIM) 정보를 해킹 당한 SK텔레콤이 유심 무료교체 서비스를 시작한 28일 인천의 한 대리점에서 고객들이 유심 교체를 위해 줄을 서 차례를 기다리고 있다. SKT는 사이버침해 피해를 막기 위해 이날 오전 10시부터 전국 2600여곳의 T월드 매장에서 희망 고객 대상 유심 무료교체 서비스를 진행한다. 2025.04.28 yooksa@newspim.com   2025-04-28 12:12
사진
"화웨이, 엔비디아 H100 능가 칩 개발" [서울=뉴스핌]박공식 기자 = 중국 화웨이가 미국이 수출 금지한 엔비디아 칩을 대체할 최신 인공지능(AI) 칩을 개발해 제품 시험을 앞두고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 현지 시간 27일 보도했다. 신문은 화웨이가 일부 중국 기술기업에 새로 개발한 '어센드(Ascend) 910D'의 시험을 의뢰했다고 전했다. 어센드 910D는 엔비디아의 H100보다 성능이 더 우수한 것으로 평가되고 있으며 이르면 5월 말 시제품이 나올 것으로 예상된다. 앞서 로이터통신은 21일 화웨이가 자체 개발한 AI칩 910C를 내달 초 중국 기업에 대량 출하할 계획이라고 보도한 바 있다. 화웨이를 비롯한 중국 기업들은 데이터를 알고리즘에 제공해 더 정확한 결정을 내리게 하는 훈련 모델용으로 엔비디아 칩에 필적하는 첨단 칩을 개발하는 데 주력해왔다. 미국은 중국의 기술 개발을 억제하기 위해 B200 등 최첨단 엔베디아 칩의 중국 수출을 금지하고 있다. H100의 경우 2022년 제품 출하 전에 중국 수출을 금지했다.  중국 베이징에 있는 화웨이 매장 [서울=뉴스핌]박공식 기자 = 2025.04.28 kongsikpark@newspim.com kongsikpark@newspim.com 2025-04-28 12:26
안다쇼핑
Top으로 이동