[서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 최근 아파트 가격 상승장은 정부의 유동성 공급 덕분이라는 분석이 지배적이다. 보금자리론에 특별한 혜택을 추가한 '특례 보금자리론'을 만들어 1월말부터 6~7개월 동안 주택시장에 쏟아 붓는 돈이 40조원이다. 아파트 가격 급등기인 2021년 1년간 증가한 가계대출(99조)의 절반에 달하는 규모다.

대출 조건도 매우 좋다. 신혼가구, 사회적 배려자 등 다양한 금리우대혜택도 주며 최저 3.25%까지 낮췄다. 시중은행 5~7%와 비교해 매우 저렴하다. 대출 대상 아파트 가격도 6억원이던 것을 9억원으로 확대했다. 대출자가 연봉 1억원이 넘어도 정책자금을 대출받는다. 총부채원리금상환비율(DSR) 적용도 받지 않는다. 1주택자도 대출해줘 다주택 구매가 가능하다. 이 정도면 2022년부터 2023년 초까지 이어진 집값 하락세를 뒤집을 수 있다는 게 전문가들의 평가다. 

하나금융경영연구소 손정락 연구위원은 "정책모기지 공급규모는 2022년 일시적으로 줄었다가 주택시장 연착륙을 위해 2023년 다시 급증했다. 가계도 예측취급기관 대출을 상환하는 대신 DSR 규제대상이 아닌 정책모기지를 적극 활용했다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 2023.08.14

◆ 특례 보금자리론 40조 공급되자, 아파트 가격 반등

효과는 곧바로 나타났다. 지난 1월30일 출시 9일만에 누적 신청액수가 10조5008억원에 달했다. 특례 보금자리론을 주로 이용하는 3040세대가 대거 아파트, 연립주택 구입에 나서면서 상반기 주택 매매 등기 매수인 19만8810명중 63%나 차지했다. 집값 상승 기대감을 자극하며 영끌족을 다시 만든 것이다.

결국 지난 4~6월 석달 동안 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 증가했는데 이 기간 제1금융권 주담대 증가분의 71.6%가 정책모기지론(특례보금자리 포함)에 해당했다. 특히 상반기 채권시장도 안정세로 돌아서며 주담대 금리가 3~5% 수준으로 하향 안정세로 돌아서며 대출 부담도 낮췄다. 유동성이 대폭 공급되며 서울, 경기, 인천 지역에서 9억원 이하의 아파트 매매를 촉진하며 가격이 뛰었고, 갈아타기 수요도 만들며 10억원이 넘는 고가 아파트에 대한 주택구매력도 높였다. 

[서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 2023.08.14

◆ 집값 연착륙 위해 특례 보금자리론 연장 제기

하지만 집값은 9월에 변곡점에 놓일 전망이다. 아파트 가격을 끌어올린 특례 보금자리론이 9월이면 고갈된다. 7월말 기준 특례 보금자리론 승인금액은 31조1285억원으로 한두달이면 모두 바닥난다. 주택담보대출금리도 지난해 고점을 향해 오름세다. 지난 8일 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 주담대 변동금리 상단은 6%를 넘겼다. 또한 변동금리 하단도 이미 4.2%를 넘겨 3%대 금리는 사라졌다. 변동금리 하단은 6월 초까지 연 3%대 후반이었다.

금융권 관계자는 "9월 이후 집값 부양패키지가 종료되면 다시 아파트 수요가 위축될 가능성 높다"면서 "부양책으로 집값을 계속 부양하면 시장의 경착륙은 막을 수 있겠지만, 반대로 역사상 최고수준의 가격레벨을 지속해서 끌고 갈 수요를 지속창출 하는 것이 불가능하다"라고 했다.

주택 경착륙이 우려되자 특례 보금자리론을 또 공급해야 한다는 목소리도 나온다. 이수욱 국토부 산하 국토연구원 선임연구위원은 "금리가 연 4%대 내외일 경우 주택 수요와 거래가 원활히 이뤄지는 것으로 판단된다"면서 "특례 보금자리론(연 4%대 고정금리)을 2024년 3분기까지 연장해야 한다"고 설명했다.

하지만 특례 보금자리론을 추가로 늘릴 경우 시장금리를 자극해 보금자리론과 시중은행 주택담보대출 금리 상승은 물론 기업들의 이자부담도 커지는 등 경제에는 악영향을 미치게 된다. 보금자리론 자금원인 주택저당증권(MBS) 발행물량이 늘어나기 때문에 채권금리가 상승하고 회사채 매입수요는 약화되며, 시장금리가 상승하게 된다. 

hkj77@newspim.com