집값 하락기에 세부담 완화, 매수심리에 긍정적 영향
금리인상, 집값 하락 등 악재 여전...추가 완화 모색해야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 급속도로 냉각된 주택거래를 회복시키기 위해 공시가격, 다주택자 취득세 인하 등을 규제 완화를 추진하면서 시장에 온기가 돌지 주목된다.
규제지역 해제에 이어 보유세, 거래세가 완화되는 만큼 실수요층의 주택 매수세가 일부 회복될 것이란 관측이 나온다. 특히 재건축을 비롯한 개발호재가 있고 가격조정이 큰 폭으로 이뤄진 지역을 중심으로 저가 매수세가 늘어날 가능성이 있다. 다만 금리인상 부담이 여전하고 추가적인 집값 하락도 예견돼 가파른 거래시장 회복은 제한적이란 게 업계의 시각이다.
◆ 공시가 및 취득세 인하로 매수심리 개선 기대
19일 부동산업계에 따르면 정부와 정치권이 주택시장 안정화를 위해 부동산 보유세제의 과세표준인 공시가격을 낮추고 집값의 10%를 넘는 다주택자 취득세를 낮춤으로써 역대 최악으로 꼽히는 주택 거래 부진에 숨통이 트일 것이란 분위기가 감지된다.
공시가격이 낮아지고 다주택자 취득세가 인하되면 주택 매수자의 자금 부담이 한결 줄어든다. 주택경기 침체기에는 집값 이외에 들어가는 세금도 부담이 크다는 점에서 매수 심리의 개선 효과가 기대된다.
김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "집값 하락이 가속하면서 공시가격이 시세보다 높은 기현상이 발생하기도 했는데 내년에는 이런 부분이 진정될 것으로 보인다"며 "취득세율 완화 등 주택시장 관련 규제가 완화되면 매수 심리가 소폭 개선될 것으로 보인다"고 말했다.
공시가격이 낮아지면 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 줄어든다. 내년도 전국 표준지 공시지가 변동률은 -5.92%로, 올해(10.17%)보다 16.09%p(포인트) 인하됐다. 전국 표준주택 공시가격 변동률은 -5.95%로, 올해(7.34%) 대비 13.29%p 줄었다. 표준주택 공시가격의 경우 서울이 -8.55%로 전국에서 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 서울에서는 강남구가 -10.68%로 하락폭이 가장 컸고, 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%)가 뒤를 이었다. 공시가격 하락은 최근 부동산 침체를 반영한 것이지만 현 정부의 공시가격 현실화율 조정도 영향을 줬다.
다만 보유세 인하 폭은 좀 더 지켜봐야 한다. 정부·여당이 추진 중인 세법 개정안이 아직 국회 본회의 문턱을 넘지 못한 상황이기 때문이다. 여야 협의에 따라 세금 부담 폭이 달라진다.
문재인 정부 시절 최대 12%까지 오른 다주택자 부동산 취득세율도 2년여 만에 낮아진다. 투자수요를 잠재우기 위해 도입된 다주택자 취득세율이 징벌적 규제인 데다 거래 냉각기에는 실효성이 떨어진다는 평가가 많았다. 현재는 1주택을 취득하면 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세(표준세율) 내고, 2주택자는 8%, 3주택 이상·법인은 12%가 적용된다. 서울에서 1주택자가 15억원짜리 주택을 매입하면 취득세만 1억2600만원(지방교육세 포함)이다. 3주택 이상이면 2억원 수준에 육박한다. 매수자로서는 추가적인 집값 하락이 예상되는 상황에서 10%가 수준의 취득세에 부담을 느낄 수밖에 없다.
정부는 취득세 개편안 놓고 두 가지 방안을 검토하고 있다. 과거처럼 취득가액 6억원까지 1%, 6억원 초과∼9억원 2%, 9억원 초과에 3%를 일괄적으로 부과하는 방식이다. 이와 함께 2020년 7·10대책 직전처럼 개인은 3주택까지 주택 가액에 따라 1~3%, 4주택 이상은 4%, 법인은 주택 수와 상관없이 주택 가액에 따라 1~3%를 부과하는 방식을 높고 저울질하고 있다.
◆ 금리인상 부담 여전...추가 규제완화 필요
주택 관련 세법 개정안이 아직 국회에서 논의 중이라는 점에서 온기가 감도는 시기는 좀 더 지켜봐야 한다는 시각이 있다.
거래절벽 상황은 개선될 것으로 전망된다. 주택산업연구원에 따르면 올해 주택 거래량은 작년의 절반 수준인 54만가구 수준으로, 한국부동산원 조사가 시작된 2006년 이후 최소 거래량을 기록할 것으로 예측했다. 내년 하반기부터는 집값 급락세가 꺾이고 매수 심리가 살아나면서 거래가 회복돼 올해보다 39% 증가한 75만가구가 거래될 것으로 내다봤다.
주산연 김덕례 선임역구위원은 "기준금리 인상이 정점을 지나고 공시가격 및 주택 관련 세제가 완화되는 4월 이후 집값 하락폭이 둔화할 것"이라며 "기준금리의 하향 전환 가능성이 큰 내년 4분기 중에 수도권 인기 지역부터 보합·강보합세로 바뀔 가능성이 크다"고 내다봤다.
시장에서는 추가적인 규제 완화도 이뤄져야 시장 안정화에 도움이 될 것으로 분석한다. 서울을 중심으로 남은 규제지역 해제와 토지허가구역 해제, 양도소득세 면제, 취득세 면제 등도 검토해볼 만하다.
부동산 한 전문가는 "금리인상이 최대 변수로 자리잡은 상황에서 정부가 여전히 집값 반등에 부담이 있다 보니 시장 호황기 때 도입했던 규제를 대대적으로 풀지 않고 있다"며 "거래 냉각이 주거지 이동에 제약이 크다는 점에서 실수요를 대상으로 전폭적인 세금 완화 정책을 도입할 필요가 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
