[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = '청약 불패'로 불리는 서울 지역에서 미분양 아파트 물량이 늘어나고 있다. 반면 경기도와 인천 지역 아파트 거래 건수는 증가하고 있다. 서울주민들이 수도권에서 아파트를 사들이고 있는 것이다. 올해 1~4월 거래된 인천 아파트 가운데 서울 사람이 산 비중은 13.3%로 2006년 조사 시작 이래 최고치를 기록했다.

전문가들은 서울 전셋값으로 내 집 마련을 할 수 기회와 서울 도심과 직통으로 연결될 것으로 알려진 수도권 광역급행철도(GTX)건설 호재가 맞물리면서 매수자들이 증가한 것으로 보고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.06.08 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 지역 한 달 새 미분양 물량 2배 증가

9일 국토교통부의 4월 주택 통계에 따르면 서울 미분양 아파트는 360가구로 전월(180가구) 대비 2배 증가했다. 특히 강북권에서 미분양 물량이 늘었다. 강북구에서 최근 발생한 미분양 물량은 195가구로 집계됐다. 뒤를 이어 동대문구(95가구)와 강동구(36가구), 구로구(29가구) 등이 뒤를 이었다.

이는 강북구 수유동 강북종합시장 재정비사업을 통해 공급된 후분양 아파트 '칸타빌 수유 팰리스'에서 대규모 미달 사태가 벌어져서다. 전체 공급 가구 216가구 중 90% 이상인 195가구가 미분양됐다. 해당 단지는 분양가 상한제의 적용을 받지 않아 고분양가 논란을 빚었다. 3.3㎡당 3249만원으로 주변 평균시세(2440만원)보다도 30% 가량 높게 책정됐다.

지난 3월 청약을 시작한 '신영지웰 에스테이트 개봉역'에서도 미계약 가구가 28가구 발생했다. 동대문구에서 분양한 도시형생활주택 '힐스테이트 청량리 메트로블'에선 95가구가 주인을 찾지 못했다.

이달 2일 분양한 강북구 미아동 '한화포레나미아(삼양사거리특별계획3구역 재개발)'에서는 139가구에 대한 무순위 청약 결과 1120명이 접수돼 평균 8.06대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 일반분양 청약 당첨자 가운데 42%가 계약을 포기하면서 무순위 청약으로 나왔다.

서울 지역의 미분양 사태는 집값 고점이란 인식이 깔리면서 발생한 것으로 풀이된다. 실제 서울 지역 아파트 매맷값은 조정국면에 접어들었다.

지난달 5월 마지막 주(30일 기준) 서울 아파트값은 0.01% 내려, 9주 만에 하락 전환했다. 시장에는 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치로 서서히 아파트 매물이 풀리고 있다.

이런 가운데 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감으로 집값을 낮추지 않는 집주인과 집값 하락 기대 속에 매수 대열에 뛰어들지 않는 매수자들의 '힘 겨루기'만 계속되는 모습이다.

대통령 집무실이 들어선 용산구는 0.03% 올랐으나 전주(0.05%)보다는 상승폭이 축소됐다. 용산구와 더불어 서울 아파트값 상승을 이끌었던 강남·서초구 역시 각각 0.01% 상승률을 보이며 전주(0.02%, 0.04%)보다 오름폭을 줄였다. 동작구는 6주 연속 0.01% 상승했다.

서울에선 성북·노원구(-0.03%), 강북·도봉·금천구(-0.02%) 등이 전주보다 낙폭을 확대했다. 대부분 지역은 보합 또는 0.01% 하락을 기록했다. 경기(-0.02%)와 인천(-0.05%) 아파트값도 약세를 이어갔다.

부동산원 관계자는 "이달 1일로 보유세 기산일이 도래한 가운데 양도세 중과 한시 배제로 급매물도 나오고 있다"면서 "그러나 기준금리 인상 등의 영향으로 매수세가 감소하면서 서울 전체가 하락 전환했다"고 분석했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 서울지역 내집마련 수요, 경기‧인천 신규 아파트로 '내집 꿈'이룬다

경기와 인천 지역에 아파트 가격이 하락세로 접어들면서 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 서울 지역 거주자들이 매수에 나서고 있다.

올해 1∼4월 경기에서 팔린 아파트 2만2675건 가운데 서울 거주자의 매입량은 4178건(18.4%)으로 집계됐다. 이 비중은 매년 1~4월을 기준으로 2020년 13.7%, 지난해 17.9% 등 높아지는 추세다.

경기 아파트를 매입한 외지인 비중은 2008년(19.6%) 이후 14년 만에 가장 높은 수준이다. 당시에는 일명 '버블세븐(강남·서초·송파·목동·분당·용인·평촌)' 지역 아파트 값이 급등하며 서울 거주자의 경기 아파트 매입 비중이 치솟았었다.

올해 서울 거주자가 경기 아파트에 주목한 것은 GTX 등 교통망 확충 사업뿐 아니라 대선 공약으로 떠오른 1기 신도시 재건축 기대감이 컸던 것으로 분석된다. 서울 집값이 높아지자 경기 아파트를 사들인 실수요자도 적지 않은 것으로 분석된다.

실제 분당신도시가 있는 성남 분당구에서 올해 1~4월 서울 거주자의 매입 비중은 19.4%로 2010년(23.3%) 이후 최고치였다. 올해 팔린 분당 아파트 5가구 중 1가구는 서울 지역의 거주자들이 사들인 것이다.

인천 역시 비슷하다. 올해 1∼4월 거래된 인천의 아파트 4766채 가운데 631채(13.2%)를 '서울 사람'이 매입했다. 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이후 최고치다. 1~4월 기준 서울 거주자의 인천 아파트 매입 비중은 2007년(11.7%)을 제외하고 매년 10%를 밑돌았지만 지난해부터 송도 바이오단지 건설과 GTX 등 각종 호재에 힘입어 늘어나는 추세다.

여기에 서울 전셋값 급등도 한 몫하고 있는 모양새다. KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 자료를 보면 서울 아파트 전세 중위가격은 지난달 6억 923만원으로 2년 전에 비해 34.0% 뛰었다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울 아파트값에 대한 고점 인식과 대출 규제 강화, 추가 금리 인상 등으로 청약시장 참여자들의 관망세가 짙어지고, 옥석가리기가 본격화하고 있다"며 "서울 지역보다 상대적으로 저렴한 경기도와 인천 지역에 매수자들이 눈길을 돌리고 있다"고 설명했다.

이어 "서울 지역 아파트 전셋값이 7억원 선에서 형성되고 있지만, 경기도와 인천 지역에서 분양하고 있는 단지 대부분 7억원 안팎에서 매매가 가능한 단지들이 많다"며 "해당 지역의 경우 GTX와 각종 교통 호재 등이 겹치면서 실수요자가 몰린 것으로 보인다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com