"공급 폭탄 때문에..." 인천‧대구‧세종 미분양 물량 쌓인다

기사입력 : 2022년04월29일 06:01

최종수정 : 2022년04월29일 06:01

고강도 대출규제‧금리인상‧매수심리 위축
분양 철옹성 서울서도 미분양 물량 속출

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 지난해 전국 아파트값을 견인했던 인천과 세종, 대구 지역의 미분양 주택이 증가세로 돌아서고 있다. 지난해 8월 금융당국의 고강도 대출규제와 더불어 금리인상, 매수심리 위축 등에 영향으로 아파트 거래량이 감소하는 등 거래절벽이 심화되면서 분양시장까지 영향을 미친 것으로 풀된다.

지방의 경우 상대적으로 입지가 좋지 않은 아파트 단지를 중심으로 청약 미달 사례가 속출하고 있다. 또 수백 대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 뜨거웠던 수도권에서도 인천과 경기 일부 지역에서 미계약이 잇따르고 있다.

전문가들은 올해부터 분양 대금에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출 규제가 강화되고, 문재인 정부와 윤석열 당선인이 '공급 과잉' 수준의 대규모 주택 공급 정책이 실현될 가능성이 높아져 미분양 사태가 확산될 수 있다고 우려하고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.04.28 ymh7536@newspim.com

◆ 2월 전국 미분양 물량 16.20% 증가

29일 국토교통부에 따르면 지난 2월 기준 전국의 미분양 주택은 총 2만 5254가구로, 전월(지난해 1월 기준·2만 1727가구) 대비 16.20%(3527가구) 증가했다.

지역별로 ▲충북 201%(879가구) ▲경기 117.80%(1862가구) ▲대구 24%(4561가구) ▲충남 14.80%(879가구) 등으로 집계됐다. 규모별로는 공급면적 85㎡ 초과 중대형 미분양은 2019가구로 전월(1424가구) 대비 41.8%(595가구) 증가했으며 85㎡ 이하는 2만 3235가구로 전월(2만303가구) 대비 14.4%(2932가구)늘어난 것으로 집계됐다.

서울 역시 미분양 단지가 속출하고 있다. 지난달 서울 민간 분양 단지 가운데 총 180가구가 미분양됐다. 아는 2020년 2월 이후 25개만에 비해 약 4배 늘어난 수치다. 서울 미분양주택은 2020년 2월 112가구에서 같은 해 3월 91가구로 감소한 이후 올 2월까지 두 자릿수를 유지해 왔다.

지역별로는 동대문구가 133가구로 가장 많았다. 이어 강동구(41가구), 광진구(3가구), 중구(2가구), 구로구(1가구) 순이었다. 면적별로는 '전용면적 40~60㎡ 이하'에서 116가구, '전용 40㎡ 이하'에서 62가구가 발생했다. 미분양주택(180가구)의 98%가 소형 주택이다.

올 2일 분양한 '칸타빌 수유팰리스'는 전체가구(216) 중 92%인 198가구가 미계약됐다. 서울 송파구 '잠실 더샵 루벤'도 미계약물량이 발생하며 선착순 분양을 시행한 바 있다.

현대건설이 지난 2월 분양한 '힐스테이트 청량리 메트로블'은 133가구가 계약을 포기하며 완판에 실패했고 이 외에도 ▲경지아리움(32가구) ▲현진리버파크(9가구) ▲자양호반써밋(3가구) 등도 주인을 찾지 못했다.

최근 청약 열기가 주춤하면서 서울 청약 경쟁률도 하락세를 보이고 있다. 이달 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 30.3 대 1로 2020년 89.8 대 1, 지난해 163.8 대 1을 기록한 데 비해 크게 감소했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "새 정부 출범 이후 공급자와 수요자 모두 관망세를 보이고 있다"며 "다음 달 정식 출범한 이후 분양가상한제 등 부동산 대책이 가시화된 뒤 시장 참여자들이 움직이기 시작할 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 황준선 기자 = 대통령직 인수위원회가 주택 250만 호 공급, 대출 정책과 재건축·재개발 규제 완화 등의 내용이 담긴 새 정부의 부동산 정책 발표 시점을 이번 주에서 윤석열 당선인의 취임 이후로 연기했다. 인수위 측은 발표 연기의 이유로 "섣부른 부동산 정책 발표 이후 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 원희룡 국토교통부 장관 후보자의 청문회 과정에서 중복되거나 수정된 메시지가 전달돼 시장에 혼선을 가져올 가능성이 우려가 있기 때문"이라고 밝혔다. 사진은 19일 오후 서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. 2022.04.19 hwang@newspim.com

◆ 주택 공급도 양극화…서울 '가뭄' vs 지방 '봇물'

청약 미달은 공급 확대에 따른 것으로 풀이된다. 지난 2019년 대구에 공급된 신규 아파트 공급물량은 1만 857가구에서 지난해 10월까지 2만 731가구로 늘어났고, 2022년과 2023년에는 각각 2만 780가구, 3만 4128가구로 늘어날 예정이다.

같은 기간 서울을 제외한 지역들의 물량이 큰 폭으로 증가했다. 올해 10월까지 서울을 제외한 경기도와 인천 등 수도권 지역의 분양 물량은 25만 4779가구로 이중 45.64%(13만 8478가구)가 지방에 공급된 물량이다.

전체 공급 물량 중 경기도의 비중은 16%(8만 5066가구)로 집계됐다. 뒤를 이어 ▲경남(2만 4762가구) ▲충남(2만 3179가구) ▲인천(2만 3051가구) ▲경북 (1만 5775가구) 순으로 나타났다.

이 기간 서울에 공급된 물량은 8184가구로 지난해 같은 기간(2만 6489가구) 보다 223.66% 감소했다. 신규 아파트 입주 물량은 감소추세다. 2022년과 2023년 공급 물량은 각각 2만520가구, 2만3265가구에 불과하다.

전문가들은 가수요가 많은 서울 아파트 수급 불균형과 대출규제 등으로 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 몰리며 풍선효과로 이어진 것으로 보고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "세종시와 대구 등 지방에선 수요를 넘어선 충분한 공급물량이 시장에 풀리면서 미분양 물량이 증가한 것"이라며 "정부의 고강도 대출 규제와 같은 수요 억제 대책이 아난 실수요자들이 입주할 수 있는 물량은 공급함으로 가격과 수요자들의 불안 심리를 잠재울 수 있는 대책이 선행돼야 한다"고 지적했다.

서울 지역의 정비 사업을 조기에 시행돼야 한다는 의견도 나오고 있다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "서울 재건축‧재개발 통해 아파트 공급확대가 필요한 상황"이라며 "강남과 인접한 그린벤트 지역 활용도 고려해 볼 필요가 있다"고 말했다.

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00