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"집값·분양가 상승 이유 있네"…서울 재건축‧재개발 조합 갈등에 분양연기 속출

기사입력 : 2022년04월27일 06:31

최종수정 : 2022년04월27일 06:31

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서울 곳곳서 시공사‧조합 갈등 문제로 공사 지연
2만 8844가구가 분양 연기‧공사중단‧사업 변경
재건축‧재개발 최대어들 연내 공급 '불투명'
"수요자들 대기기간 장기화 될 수 있어"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 주요 재개발‧재건축 단지들이 공사비 문제와 조합원들간 갈등이 장기화되면서 분양 일정을 미루는 사업장이 늘어나고 있다.

문재인 정부 출범 이후 서울 지역의 공급가뭄 현상이 심화되고 있는 상황에서 재건축‧재개발 단지들이 분양을 미루면서 분양가격도 덩달아 상승곡선을 그리고 있는 모양새다.

시장의 우려도 커지고 있다. 윤석열 정부가 언제 재건축‧재개발 규제 완화를 논의할지 모르는 상황에서 분양을 미루는 단지들이 늘어날 경우 서울지역의 아파트 매매‧전셋값이 상승할 수 있다는 지적이 나온다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.04.26 ymh7536@newspim.com

◆ 둔춘주공 이어 이문 1‧2구역‧잠실진주 '줄줄' 분양 연기

27일 정비업계에 따르면 서울 지역 재건축‧재개발 최대어로 불리는 강동구 둔촌주공아파트와 동대문구 이문 1‧2구역‧잠실진주 등에서 올해 예정됐던 분양 일정이 불투명해졌다. 이들 단지에서는 올해 서울 지역 분양 물량 중 61%에 달하는 2만8844가구가 나온다. 하지만 분양 연기‧공사중단‧사업 변경 등으로 공급이 사실상 불가능해진 상태다.

특히 1만2032가구가 공급될 것으로 기대됐던 둔촌주공의 경우 공사비 증액 계약을 두고 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)간 갈등의 골이 깊어지면서 법정 다툼으로 이어질 가능성이 높아졌다.

둔촌주공은 지난 13일 대의원회의에서 '시공사업단 조건부 계약해지 안건의 총회상정안'을 논의한 결과 대의원 120명 중 116명이 참석한 가운데 찬성 111표로 원안을 가결했다. 이에 따라 조합은 공사 중단이 10일간 이어질 경우 별도 대의원회 없이 이사회 의결로 총회를 열어 계약해지 안건을 상정할 수 있다. 지난 15일부터 시작된 공사 중단이 이날 10일째를 맞이해 예정대로라면 계약 해지 수순을 밟게 된다.

이에 서울시까지 사태 수습에 나섰지만 쉽지 않은 상황이다. 시는 그동안 둔촌주공 문제를 해결하기 위해 강동구청과 약 10차례 중재에 나섰다. 정비사업 전문가인 코디네이터를 통해 양측의 의견을 조율하고 있으나 아직까지는 변화가 없는 상태다. 하지만 조합과 시공단간 갈등이 좀처럼 사그라들지 못하면서 법정 다툼으로 번질 가능성이 높아졌다.

대형건설사 한 관계자는 "조합과 시공단 갈등이 깊어지고 서로 신뢰할 수 없다는 입장을 내비친 상황에서 공사를 재개할 수 있는 실마리마저 사라졌다"면서 "내년 6월 일반 분양 일정 역시 불투명해진 상황"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사가 15일 0시부로 전면 중단됐다. 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 조합 집행부의 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 지속된 결과로 공사 중단이 장기화된다면 조합과 시공단 모두 천문학적인 손해를 볼 것으로 전망된다. 시공단은 공사 현장에서 모든 인력과 장비를 철수시킨 상황이다. 또 '유치권 행사 중'이라고 적힌 현수막을 공사장 곳곳에 내걸며 공사장 전체에 대한 전면 출입 통제에 들어갔다. 사진은 15일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지. 2022.04.15 pangbin@newspim.com

◆ '첩첩산중' 잠실진주, 시공사 갈등-유물 발견에 공사중지

송파구 잠실진주는 공사 현장에서 삼국시대 유물이 발견되면서 공사가 중단됐다. 해당 단지는 삼성물산과 HDC현대산업개발이 시공을 맡아 철거와 이주까지 끝내고 지난해 12월에 착공에 들어간 상황이다. 총 2678가구 규모로 짓는 이 단지는 당초 올해 하반기 819가구 일반분양을 추진할 계획이었다. 하지만 유물이 발굴되면서 이 같은 일정에 차질이 불가피해졌다.

여기에 재건축 조합과 시공사업단의 법적 분쟁도 우려된다. 조합은 HDC현대산업개발과의 계약 해지를 위해 24일 정기총회에서 HDC현산·삼성물산 시공단 계약 해지 안건을 다룰 예정이다. 조합은 HDC현산이 영업정지 처분을 받았기에 건설산업기본법상 도급계약 해지 사유에 해당한다고 판단했다. 다만 실제 계약 해지에 나설 경우 시공사와 손해배상청구 등의 법적 분쟁으로 비화할 가능성이 있다.

시공사와 법적 분쟁이 확산되면 일반분양 지연을 피할 수 없다. 서초구 반포동 신반포15차(래미안원펜타스·641가구) 재건축은 올해 5월로 예정됐던 분양 일정을 내년으로 미뤘다. 조합과 전 시공사였던 대우건설 간 계약 해지 법적 분쟁이 주원인이다. 대우건설이 조합을 상대로 제기한 공사 중지 가처분 신청 건이 기각되면서 시공사 교체를 둘러싼 소송은 마침표를 찍었지만 분양 계획에는 차질이 생겼다.

서울 강북 최대 재개발·재건축 지역인 동대문구 이문동 이문1구역(3069가구)과 이문3구역(4321가구)도 분양 지연이 예상된다. 이문1구역은 설계 변경 등을 거치며 분양가 확정이 늦춰져 일반분양 일정도 정하지 못했다. 이문3구역은 오는 30일 총회를 열고 HDC현산 시공권 배제에 나선다는 방침이기에 향후 법적 분쟁이 예상된다.

◆ 분양 물량 감소에 분양가‧매맷값 고공행진

이처럼 서울 재건축‧재개발 사업이 자질을 빚어지면서 올해 분양 물량은 큰 폭으로 감소할 것으로 보인다. 올해 1000가구 이상 대단지 아파트는 전국에 22곳 공급됐는데 이 중 서울에 위치한 단지는 '북서울자이폴라리스' 등 두 곳에 그쳤다.

가구수도 큰 폭으로 감소할 것으로 전망된다. 올해 서울 아파트 분양 물량은 총 4만7000여가구(총가구수 기준)지만 4달이 지난 지금까지 분양을 했거나 입주자 모집공고를 한 단지는 3300가구다. 문재인 정부기간 집값의 폭등이 공급부족에 기인했으며 이의 타개를 위해 대선 후보들이 모두 공급확대를 공약한 바 있는 점을 감안하면 심각한 공급 가뭄이란 지적이 나온다.  

서울 지역의 공급 가뭄현상이 장기화되면서 아파트값이 상승하고 있다. 이달 11일 기준 서울 지역의 매매값은 전월 대비 0.13% 상승했다. 특히 재건축 단지가 밀집된 지역의 상승세가 두드러졌다. 자치구별로는 ▲송파구(0.58%) ▲광진구(0.17%) ▲중구(0.26%) ▲서초구(0.24%) 등이 순으로 집계됐다.

곳곳에서 분양 일정이 차질을 빚어져 공급 감소가 예상되면서 서울 집값이 오를 조짐도 포착된다. 우선 매수심리가 꿈틀대고 있다. 4월 셋째 주 서울 아파트 매매수급지수는 91.4를 기록했다. 지난 2월 28일 86.8까지 하락했던 매매수급지수는 3월 첫 주부터 반등을 시작해 7주 연속 상승했다. 이는 시장에 집을 사려는 사람이 늘어나고 있다는 의미다.

집값의 선행지표인 땅값도 상승세를 보인다. 지난해 8월 이후 줄곧 둔화해 2월 0.29%까지 떨어졌던 전국 땅값 상승률은 지난 3월 0.31%를 기록하며 상승 폭을 확대했다. 특히 서울은 0.36% 올라 전국 평균보다 높은 수준으로 조사됐다.

분양가격도 오르고 있다. 지난달 전국에서 분양한 단지들의 평균 분양가는 3.3㎡당 1465만원으로 지난해 하반기의 1323만원 대비 142만원(10.7%)이 뛰었다. 152만원이 급증했던 지난 2008년 상반기 이후 최고치다.

전문가들은 공급 가뭄 현상이 지속될 경우 아파트 분양‧매맷값 등이 상승할 것으로 보고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "일부 재건축·재개발 조합들이 오른 공시지가를 반영하기 위한 움직임이 나타나고 있다"며 "여기에 조합과 시동단간 갈등이 고조되면서 분양 일정을 미루는 곳들이 많아지면서 서울 지역의 공급물량이 감소할 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "최근 몇 년간 분양가 문제 등으로 서울 아파트 분양이 올해로 대거 이월됐는데 일단 상반기 분양 물량이 대거 하반기로 이월될 분위기"라며 "신규 주택을 선호하는 수요자들의 대기 기간이 장기화 될수록 분양가격이 상승할 수 있다"고 우려했다.

ymh7536@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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