오세훈 연임에 추진력 잃은 '공공재개발·재건축'…노후도심 개발 '탄력' 예고

기사입력 : 2022년06월05일 06:05

최종수정 : 2022년06월05일 06:05

공공 재건축·재개발, 각각 '낮은 사업성·재산권 침해' 논란
윤석열·오세훈 "민간 정비사업 활성화"…힘 빠진 공공정비

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장이 연임에 성공함으로써 문재인 정부의 '공공재개발, 공공재건축'은 더욱 추진동력을 상실했다는 지적이 나온다. 윤석열 대통령과 오 시장의 주택공급 정책은 '민간 정비사업'에 방점이 찍혀있는데다 공공재개발 대상으로 지정된 지역에서 사업에 반대하고 있어서다.

다만 집값 상승 우려로 급격한 정비사업 규제완화는 어려울 것으로 보이며, 노후도심 고밀개발과 녹지공간 확보 정책이 더 우선적으로 이뤄질 것으로 예상된다.

[서울=뉴스핌] 김민지 기자 = 오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 31일 오후 서울 동대문구 장한평역에서 유세를 하고 있다. 2022.05.31 kimkim@newspim.com

◆ '파리 날리는' 공공재건축…낮은 사업성에 참여단지 '소수'

5일 부동산업계에 따르면 오세훈 서울시장이 연임함에 따라 문재인 정부의 '공공재개발, 공공재건축'은 더욱 추진동력을 상실할 것으로 예측된다.

공공재건축은 문재인 정부가 2020년 8·4 공급대책에서 발표한 '공공참여형 고밀재건축' 제도에 따라 추진된다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)와 같은 공공기관이 재건축사업에 참여하는 것이다. 이 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300~500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

하지만 서울 강남구 대치동 은마아파트를 비롯한 주요 재건축 단지들은 이전부터 공공재건축 참여를 꺼려왔다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

특히 조합들은 재건축 사업의 공공성이 높아지면 그만큼 사업성이 나빠질 것을 우려한다. 공공재건축을 할 경우 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나는 만큼 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 가구수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 가구수를 2배로 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없어서다. 또한 임대아파트 수가 많으면 단지에 고급화 이미지를 적용할 수 없어서 분양가를 높게 책정하기 어려워진다.

또한 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 점을 감안하면 부담이 크다. 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 참여할 유인이 없는 이유다.

현재 공공재건축 사업에 참여한 단지는 500가구 내외의 소규모 단지들이다. 국토교통부 자료에 따르면 공공재건축 선도사업 후보지 5곳의 세대수 현황은 ▲영등포구 신길13구역(233가구) ▲중랑구 망우1구역(270가구) ▲관악구 미성건영아파트(511가구) ▲용산구 강변강서아파트(213가구) ▲광진구 중곡아파트(276가구)다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 공공재건축 후보지 선정결과 [자료=국토교통부] 2022.06.03 sungsoo@newspim.com

◆ 삐걱대는 공공재개발…흑석2 등 비대위 "사유재산권 침해"

공공재개발의 경우 후보지 주민들의 강한 반발에 부딪혀 사업이 난항을 겪고 있다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 재개발 사업이다. 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주되 늘어난 용적률의 20~50%를 임대주택으로 기부채납하는 방식이다. 분양가상한제도 적용받지 않는다.

하지만 공공재개발 사업지 주민들은 사업을 할 경우 해당 구역 상가소유자들이 삶의 터전을 잃는 등 '재산권 침해'가 생긴다는 이유로 반대 목소리를 높이고 있다. 공공재개발을 반대하는 수도권 21개 구역 비상대책위원회(이하 비대위)는 지난달 2일 서울 종로구 대통령직인수위원회 사무실 인근에서 공공재개발 반대 기자회견을 개최했다.

이날 기자회견에는 '공공재개발 1호' 사업지인 흑석2구역을 비롯한 서울 17개 구역과 경기·인천 4개 구역 비대위 관계자 및 주민이 참석했다. 비대위는 흑석2구역을 사례로 들며 공공재개발의 불합리성에 대해 비판했다.

비대위는 "흑석2구역은 주민 300명 중 상가소유자 약 140명이 토지의 80% 이상을 소유하고 있으며, 재래시장인 흑석시장과 역내 상가세입자 400여명은 여기에 생업의 기반을 두고 있다"며 "토지 9400평 중 단 1300평만을 소유한 사람들이 과반수 다수결을 내걸고 공공재개발을 진행하고 있어 누구를 위한 공공재개발인지 방향도 없다"고 비판했다.

전문가들은 공공재건축·재개발이 서울 내 모든 사업구역에 적합한 방식은 아니기 때문에 이처럼 파열음이 발생했다고 지적했다. 정부 주도의 정비사업만으로는 단기에 서울 주택을 대규모로 늘리는 데 한계가 많다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공재건축 또는 공공재개발이 적합한 지역이 있고 그렇지 않은 지역이 있다"며 "예컨대 인구가 적은 지방 구도심이나 민간이 정비사업을 하기에 사업비·전문성이 부족한 지역은 공공재개발을 도입할 만 하다"고 말했다. 다만 "민간이 충분히 정비사업을 할 수 있는 지역의 경우 공공재건축·재개발이 맞지 않을 수도 있다"고 덧붙였다.

◆ 윤석열·오세훈 "민간 정비사업 활성화"…힘 빠진 공공정비

이런 상황에서 윤석열 정부와 오 시장의 부동산 정책이 '민간 정비사업 활성화'에 초점을 맞추고 있어서 공공재건축·재개발은 더욱 설 자리를 잃게 됐다.

윤석열 대통령은 정밀안전진단 등 민간 재건축 규제 완화가 주요 공약이었다. 윤 대통령은 대선 과정에서 30년 이상 아파트에 대한 재건축 안전 진단을 면제하고, 정밀안전진단 시 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추는 방안을 내놓았다. 또 주거환경 비중은 15%에서 30%로, 건축 마감 및 설비 노후도는 25%에서 30%로 높이는 방안을 제시했다.

재건축초과이익 환수법이나 노후신도시 재생특별법(1기 신도시 법) 등 입법이 필요한 과제들은 올해 하반기 내 국회에 각각 개정·제정 법안을 제출할 계획이다.

오 시장은 이전부터 국토부에 재건축 안전진단 규제를 풀어줄 것을 여러 차례 촉구했다. 그는 작년 8월 자신의 블로그에 "지금부터라도 수요가 있는 곳에 제대로 공급을 해야 한다"며 "재건축 안전진단 규제완화가 여전히 이뤄지지 않는다면 재건축을 통한 향후 5년 이후의 주택공급도 결국 차질을 빚을 수밖에 없을 것"이라고 강조했다.

또한 오 시장의 주요 정책인 '신속통합기획'도 서울시가 민간 재개발·재건축을 지원하는 제도다. 오 시장 연임으로 기존 정책이 연속성을 갖게 된 만큼 신통기획 사업이 서울 전역에 퍼지는 등 더욱 탄력을 받을 것으로 예상된다.

다만 업계에서는 집값 상승 우려로 정부가 '속도조절'에 나선 만큼 민간 정비사업이 갑자기 활성화되기는 어려울 것으로 내다봤다. 대신 오 시장이 이전에 발표했던 노후도심의 고밀개발과 공공기여를 통한 녹지공간 확보 정책이 더 중점적으로 이뤄질 것으로 예상했다.

앞서 오 시장은 '고밀·복합 개발'과 '녹지공간 확보'를 동시에 추진하는 '녹지생태도심 재창조 전략'을 지난 4월 발표했다. 이 전략의 핵심은 건축물 높이(90m 이하)와 용적률(600% 이하) 등 기존 건축규제를 과감하게 완화하고, 그 대가로 얻는 공공기여를 공원과 녹지로 조성해 도심 전체를 녹지로 연결하는 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장이 발표한 '녹지생태도심 재창조 전략' 중 일부 [자료=서울시] 2022.04.21 sungsoo@newspim.com

시는 우선 서울도심에서 가장 낙후돼 변화가 시급한 '종묘~퇴계로 일대' 44만㎡부터 재정비를 시작한다. 이후 동-서로는 1가부터 8가까지, 남-북으로는 율곡로에서 퇴계로까지 서울도심 전체를 '녹지생태도심'으로 만들어 하늘에서 보면 온통 녹색으로 물든 도심을 구현한다는 계획이다.

이 연구위원은 "새 정부가 첫 해를 맞이했다는 점을 감안하면, 급격한 규제완화로 집값이 급등하는 상황은 지양할 필요가 있다"며 "윤석열 정부가 안전진단·1기 신도시 등 재건축 규제완화를 점진적으로 진행할 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "당장은 앞서 오 시장이 발표한 것처럼 광화문~종로 등 구도심의 고밀개발과 공공기여를 통한 녹지공간 확보가 더 중점적으로 시행될 것"이라며 "반면 종전의 공공재건축·재개발은 더욱 추진력을 상실했다"고 덧붙였다.

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10