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尹 민간주도 활성화 방침에 文 공공재개발·재건축 쇠퇴 초읽기

기사입력 : 2022년04월10일 07:01

최종수정 : 2022년04월10일 07:01

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민간주도 재건축·재개발 규제완화, 공공 개발 힘잃어
해법은 추가 인센티브...재초환 배제-안전진단 면제 등

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 도입 2년째가 다가오는 공공 재건축과 재개발사업이 기로에 놓였다. 윤석열 대통령 당선인이 만들 새 정부에서는 주택건설사업에 민간영역의 참여 활성화를 우선 추진할 예정이라서다.

특히 주택공급 확대를 위해 도심부 재건축사업에 대해 공공 재건축·재개발과 대등한 수준의 인센티브를 줄 것이란 예측도 나온다. 이렇게 되면 고밀개발로 인한 단지 고급성 훼손과 많은 수의 공공주택으로 인한 사업수익성 악화 그리고 브랜드 약점, 조합원 의견 반영 부족 등이 문제로 지적되는 공공 재건축·재개발은 새 정부 들어서는 더욱 위축될 것이란 시각이 많다.

이에 따라 새 정부에서 공공 재건축·재개발에 대해 추가 혜택을 줘야한다는 지적이 나온다. 안전진단과 재건축초과이익환순제, 층수를 비롯해 새 정부 들어 각종 규제가 풀릴 민간 재건축보다 강력한 '메리트'가 있어야 공공 재건축·재개발이 지속될 것이란 전문가들의 이야기다.

10일 부동산 및 건설업계 전문가들에 따르면 윤석열 새 정부에서는 문재인 정부가 도입한 공공 재건축·재개발사업이 크게 위축될 것으로 보인다.

공공 재건축·재개발은 2020년 8·4대책에서 처음 도입됐다. 민간사업인 재건축과 재개발 사업에 공적 기능을 높여 임대주택을 많이 공급하기 위해 마련된 사업이다. 재개발의 경우 지방자치단체 조례상 허용 용적률의 120%를 상향해주고 재건축은 역세권 중심으로 준주거지역으로 용도 상향 후 최대 용적률 500%, 층수 50층으로 짓는다.

사업 유도를 위한 인센티브도 주어진다. 재개발은 국공유지를 무상으로 불하 받을 수 있으며 분양가 상한제가 배제된다. 이렇게 되면 늘어나는 일반 분양가로 인해 조합원 분담금이 줄어 조합원 입장에선 보다 유리해지는 것이다. 재건축은 용적률 상향으로 사업성을 높일 수 있다. 이에 따라 시장의 관심이 예측됐지만 정작 높은 용적률로 인한 주거 고급성 하락을 우려한 단지들이 많아지면서 시장의 호응을 얻지는 못하고 있다.

◆ "단지 '퀄리티' 떨어진다"...시장 외면 받는 공공 재건축·재개발

8·4 대책 이후 본격화된 공공 재건축·재개발은 시장의 외면을 받고 있는 상황이다. 국토교통부는 8.4대책 이후 공공재개발 후보지를 잇따라 발표했지만 선정된 후보지 주민들의 반응은 차갑다. 이들의 가장 큰 불만은 공공 재건축·재개발 사업 이후 단지의 가치가 떨어질 수 있다는 점이다.

우선 용적률 500%에 늘어난 용적률의 절반을 공공주택으로 공급해야한다. 공공주택은 분양과 임대로 나뉘는데 윤석열 정부가 출범하면 분양주택은 역세권 첫집 또는 청년원가주택 방식으로 공급되게 된다. 높은 주거밀도와 임대주택이 많아지면 상대적으로 단지 가치가 떨어질 수밖에 없다는 게 이들 조합원들의 불만이다.

이와 함께 브랜드 약점도 지적된다. 한국토지주택공사(LH)나 서울시 SH공사가 사업 시행자가 되는 만큼 중소 브랜드가 참여할 가능성이 높다. 이렇게 되면 입주 이후 주택의 투자가치가 낮아질 수 있다는 우려가 나온다.

더욱이 정부는 이 와중에서 개발이익환수를 강조하며 '스스로 무덤을 팠다'는 지적을 받는다. 공공 재건축·재개발을 발표한 8.4 부동산 대책에서 정부는 공공재개발 및 공공재건축에 대해 초과이익의 무려 90%를 환수하겠다고 선언했다. 이는 결국 공공 개발에 대한 외면으로 이어졌다. 이듬해인 2021년 1월 16일 열린 공공재건축 사전컨설팅에 대치 은마아파트, 잠실주공5단지, 청량리 미주아파트와 같은 대단지 아파트들은 모두 불참하고 소규모 아파트단지들만 몇몇 참여하는 것으로 시장은 반응했다.

특히 강남권이나 용산, 마포와 같은 상대적으로 선호도가 인기주거지역을 중심으로 공공 재건축에 대한 반대 여론이 높다. 실제 목동과 잠실5단지에서는 공공재건축 사전컨설팅을 신청했다는 소문이 돌면서 가격이 1억원 이상 하락한 급매물이 출현하기도 했을 정도다. 이후 공공 재건축 활성화를 위해 특히 재건축 초과이익환수제 배제 혜택이 주장됐지만 이 역시 아직까지 법제화되지 않은 상태다.

시장의 외면은 대선이 끝난 지난 달부터 더 심화되고 있다. 공공재개발 후보지 가운데 '최대어'로 꼽히는 흑석2구역을 비롯한 서울시 13개 구역 주민들이 본격 반발을 시작한 것. 이들 공공개발 반대 주민은 오는 11일 서울시청 앞에서 정부와 서울시의 공공개발에 반대하는 기자회견을 연다.

기자회견에 참여하는 지역은 흑석2구역, 금호23구역, 신설1구역, 강북5구역, 홍제동3080, 신길 1구역, 신길2구역, 신길3구역, 신길4구역, 양평13구역, 거여새마을구역, 영등포구역, 흑석10구역을 등이다. 13개 구역 비상대책위원회 측은 "삶의 터전을 빼앗고 대다수 지주의 재산권 침탈을 획책하며 졸속 추진되는 공공재개발 사업을 즉각 중단해야 한다"고 주장했다. 이들은 기자회견 후 오세훈 서울시장에게 진정서도 전달한다.

윤석열 정부가 민간 주도 재건축·재개발을 주장하면서 이들 단지들의 반발은 더 거세질 것으로 예측되고 있다.

◆ 재초환 배제가 최대 혜택...새 정부 출범 후 본격 논의

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 윤석열 정부 출범 이후 공공 재건축·재개발 사업이 더욱 위축될 것으로 예견되는 가운데 민간사업을 넘을 수 있는 인센티브 부여가 필요하다는 의견이 나오고 있다. 사진은 은마아파트

민간주도 공급 확대를 약속한 윤석열 정부가 출범하면 공공 재건축·재개발은 더욱 위축될 것이란 시각이 많다. 하지만 현실적으로 필요성이 있는 사업이란 입장도 있다. 윤 정부가 공약한 250만 가구 주택 공급 계획 가운데 50만 가구는 청년원가주택(30만가구)과 역세권 첫집(20만가구)이다. 이른바 '윤 브랜드 주택'으로 꼽히는 이들 주택의 주요 공급처는 역세권 고밀개발 단지다. 즉 공공 재건축과 유사한 형태의 고밀도 단지에서 주로 공급될 예정이다.

윤석열 대선본부에 따르면 역세권에 용적률 500% 재개발을 허가하고 이중 늘어나는 용적률의 절반에 이르는 주택을 공공기여 받는다. 특히 역세권 첫집은 토지임대부 방식으로 분양한다. 이런 방식으로 50만가구를 공급하려면 역세권 고밀개발의 활성화는 필수불가결한 요소로 꼽힌다.

이에 따라 새 정부는 공공 재건축·재개발의 사업성을 높이는 방식으로 '손질'에 나설 것으로 예측된다. 국토부 관계자는 "지금까지 나온 당선인 측의 공약을 볼 때 공공 재건축·재개발의 '메리트'가 떨어질 것으로 보이진 않는다"며 "공공 재건축·재개발은 결국 재건축·재개발이 어려운 단지를 중심으로 진행되는 것인 만큼 필요로 하는 단지가 충분히 있을 것"이라고 말했다.

다만 추가 인센티브를 줘야한다는 시각이 많다. 현행 제도로는 공공 재건축·재개발을 유도할 만한 매력이 없다는 점에서다. 가장 먼저 거론되는 것이 현 정부에서도 논의되고 있는 공공 재건축에 대한 재초환 배제다. 윤 당선인은 대통령직 인수위원회부터 재초환에 대한 개편을 주장하고 있다. 하지만 공공재건축에선 재초환을 축소시키는 정도가 아니라 완전히 배제하는 것이 필요하다는 주장이 나온다.

이밖에 안전진단 관련 규제나 기부채납 비율 조정 등의 추가 인센티브가 필요하다는 지적이 나온다. 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "윤 당선인의 부동산 정책 기조를 봤을 때 공공 재건축·재개발이 매력점을 찾기는 쉽지 않을 것"이라면서도 "공공 재건축·재개발은 조합원 갈등을 최소화하고 신속한 사업이 가능한 장점이 여전히 있는 만큼 약점으로 지적되고 있는 브랜드 문제 등과 품질 측면에서 조합원의 이해를 맞춰 준다면 사업이 부진하거나 노후도가 높지 않은 단지를 중심으로 인기를 끌 수 있을 것"이라고 말했다.

 

donglee@newspim.com

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"'각설이 타령'은 광복군의 희로애락" [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = 신개념 국악 방송 '최한이·변상문의 작금작금' 제4편이 26일 종합뉴스통신사 뉴스핌 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K스팟(K·SPOT)'을 통해 공개됐다. '최한이·변상문의 작금작금'은 국악이라는 전통 예술 분야에 새로운 활력을 불어넣고, 대중에게 더욱 가깝게 다가가려는 시도이다. 젊은 국악인들의 시선으로 전통음악을 재해석하고 현대사회 속 국악의 의미를 재조명하며, 소리꾼 최한이와 변상문 국방국악문화진흥회 이사장, 팝페라 가수 오윤석과 소리꾼 박나현, 김보성, 가야금 병창 박혜정 등이 출연한다. '최한이·변상문의 작금작금'의 제목 속 '작금(昨今)'은 역사적 사건과 역사적 인물 이야기를 국악으로 풀어 간다는 의미를 담고 있다. 또한 '작금(作金)'은 '금을 캐 부자가 된다'는 뜻도 포함돼 있다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 이날 제4편 '광복군'에서는 가야금 병창 박나현과 경기소리꾼 김보성이 함께했다. 4편 '광복군'에서는 의병들에 대한 이야기로 시작했다. 변 이사장은 "의병은 1907년 8월 대한제국 군대가 해산된 후, 1919년 9월 상해 임시정부가 세워질 때까지 개인 신분으로 일제와 싸운 분들"이라고 설명했다. 이어 "이 광복군은 1948년 8월 15일 대한민국 정부수립과 함꼐 국군이 됐다"고 부연했다. 당시 독립군이자 광복군 출신으로 초대 국방부 장관을 맡은 사람은 이범석이며, 초대 국방부 차관은 최용덕이 맡았다. 제4편 '광복군'의 시대적 배경은 1944년 겨울이다. 변 이사장은 "평안도 출신 김준엽을 비롯한 1500여 명의 청춘은 평양에 주둔하고 있던 일본군 제20사단에서 4주간 훈련을 받고, 당시 중국군과 전쟁 중인 일본군에 배치됐다. 그런데 이들 중 40여 명이 일본군영을 탈영하게 된다. 대표적 인물이 전 고려대 총장 김준엽, 창작과 비평 출판사를 운영했던 장준하, 임시정부 초대 군무총장 노백린 장군의 아들 노능서"라고 말했다. 최한이 소리꾼은 장준하의 '돌베개' 책 부분을 읽으며 "흥이 오르자 안익태 씨가 작곡한 애국가를 불랐다. 회식을 주관한 김주임은 사발가를 불렀다"고 말했다. 이어 "여기서 나오는 '사발가'는 1900년대 초부터 1910년 한일병탄 무렵까지 우리 민족의 울분을 노래한 곡"이라고 소개했고, 김보성 소리꾼은 가창을 시작했다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 김보성 소리꾼. 2025.09.25 alice09@newspim.com [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 박나현 가야금 병창. 2025.09.25 alice09@newspim.com 탈영한 이들은 중국 국민당 정부 중앙육군군관학교를 마치고 중경에 있는 임시정부를 찾아갔다. 그리고 그곳에서 김구 선생을 만나게 된다. 해당 자리에서 김성근이라는 청년은 '각설이 타령'을 부르게 된다. 박나현 소리꾼은 '품바'라는 가사가 들어간 '광복군 환영가'를 가창했다. 최한이 소리꾼은 이를 들은 후 "지금으로 말하면 타령은 강한 수능금지송이 됐을 것 같다"고 말했다. 이후 변상문 이사장과 최한이는 오늘의 '금맥'으로 "각설이 타령은 광복군의 희로애락 그 자체였고, 국악은 곧 군악이었다"고 정의를 내렸다. 올해 8월 15일 광복 80주년을 맞아 선보이는 특집 프로그램인 '최한이·변상문의 작금작금' 제1화 '광복'은 총 4개로 나뉘어 방송됐다. 제1편은 '작금', 2편 '김구, 판소리 배우다', 3편 '이승만과 아리랑', 4편 '광복군'이다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 앞서 제1편 '작금'에서는 성악가 오윤석이 참석해 한국 가곡 '선구자'를 가창했다. 변사로 나선 변상문 이사장은 '가곡'에 대해 "표준국어대사전에서 '가곡'을 우리나라 전통 성악곡의 하나로, 피리나 거문고, 해금 따위의 관현악 반주에 맞춰 부르는 노래라고 정의하고 있다"고 설명하면서 "광복 80주년을 맞이해 뒤죽박죽 돼 있고 뒤섞인 개념을 정리해보고자 한다"고 밝혔다. 그러면서 "가곡은 국악"이라는 답을 힘주어 말했다. 이어 제2편 '김구, 판소리 배우다'에서는 김구 선생이 왜인을 살해한 후 옥중 생활을 하며 만난 조덕근으로부터 시조와 여창 가곡, 남창 가곡, '경기 12잡가', '선유가', 판소리 '적벽가'와 '춘향가'를 배운 내용이 담겼다. 변상문 이사장은 "백범 김구는 판소리 '춘향가'를 배웠고, 판소리 '농부가'와 '갈까부다'를 즐겨 불렀다"고 말했다. 이에 최한이 소리꾼은 "판소리는 원조 K팝"이라고 정의했다. '이승만과 아리랑'이라는 제목의 제3편에서는 이승만 전 대통령이 1993년 2월 24일 스위스 제네바에서 국제연맹 본회의에 참석한 후 식사 자리에서 초대 대통령의 영부인인 프란체스카 여사를 만난 내용이 담겼다. 이 전 대통령은 프란체스카 여사에게 힘들고 외로울 때마다 '아리랑'을 불러줬다. 이에 최한이 소리꾼은 "아리랑은 2012년 유네스코 세계유산에 등재된 우리의 소리이다. '아리랑'은 한민족 DNA이다. 슬플 때는 발라드로, 기쁠 때는 찬가로, 힘들 때는 떼창으로, 인생사 희로애락의 뮤지컬로 시류를 편승하는 살아있는 맥"이라고 강조했다.   alice09@newspim.com 2025-09-26 16:05
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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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