[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 정부가 공약한 재개발·재건축 규제 완화가 늦어지고 있는 가운데 서울 지역에서 리모델링 사업이 속도를 내고 있다. 서울의 부촌 중 하나인 용산구 이촌동과 강남3구의 입주 20년차를 넘은 단지들이 재건축에서 리모델링 사업으로 선회하고 있는 것. 이같은 리모델링 사업의 인기는 영등포구를 비롯한 비강남권으로도 확산되는 모양새다. 

이들 단지들의 건축연령은 재건축 안전진단 가능 연한인 입주 30년에 이르고 있지만 실제로 재건축을 할 수 있는 40년에는 아직 많이 모자라는 경우가 많다. 게다가 기존 용적률이 높다는 약점을 갖고 있다. 이 때문에 재건축 수익성이 리모델링과 비교해 반드시 높다고 말하기도 어려운 상태다. 이에 이들 단지 주민들은 재건축 대신 리모델링을 추진하게 된 것이다. 

특히 재건축 최대어로 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업이 조합과 건설사 간 파열음을 내면서 상대적으로 불확실성이 덜한 리모델링 사업에 대한 강점이 부상하고 있다. 건설사들도 사업 수주를 위한 물밑작업에 나서고 있다.

한 건설업계 관계자는 "리모델링은 재건축보다 상대적으로 사업 속도가 빠르고 정부가 리모델링 규제 완화와 지원에 나서면서 수요도 크게 증가한 것으로 본다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.05.31 ymh7536@newspim.com

◆ 새 정부 출범 이후 리모델링 단지 두 배 가량 증가

2일 한국리모델링협회에 따르면 지난 5월 기준 전국에서 리모델링 조합이 설립된 곳은 총 124개 단지다. 지난해 같은 달 72개 단지가 리모델링 조합이 설립됐던 것을 고려하면 2배가량 늘어난 수준이다.

이중 서울 지역에서 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지는 총 59곳으로 집계됐다.

특히 서울 용산구 지역 노후 단지들이 리모델링 사업에 적극적으로 나서고 있다. 용산구 이촌동 우성아파트 리모델링주택조합설립 추진위원회는 최근 용산구청으로부터 조합 설립 인가를 받았다. 조합 설립 동의율은 73.8%를 기록해 법적 요건인 66.7%를 웃돌았다.

해당 아파트는 1995년 지어진 단지로 현재 ▲지하 2층~지상 20층 ▲2개 동 ▲243가구 규모다. 조합은 추후 수평 별동 증축을 통해 규모를 ▲지하 4층~지상 21층(지상 1층은 필로티 구조), 3개 동, 272가구로 늘릴 계획이다. 용적률은 현 322%에서 476%로 늘어난다.

조합은 이달 법인 등기와 사업에 필요한 절차를 마무리 짓고 6월부터 시공사 선정을 위한 이사회를 열어 9월말까지 시공사 총회를 갖겠다는 계획을 잡고 있다. 현재 GS·대우·포스코·롯데건설 등이 시공권에 관심을 보이고 있다. 이 중 대우건설과 롯데건설은 하이엔드 브랜드인 '푸르지오써밋'과 '르엘'을 각각 조합 측에 제시한 것으로 알려졌다.

이와 함께 입주 20~30년차를 맞은 이촌동 일대 단지들이 리모델링 수순을 밟고 있다. 사업 속도가 가장 빠른 현대맨션은 지난해 6~9월 이주를 마친 뒤 현재 해체 작업을 준비하고 있다. 강촌은 올해 2월 현대건설 그리고 코오롱은 3월 삼성물산을 각각 시공사로 선정했다. 지난해 말 조합 설립 인가를 받은 '한가람'은 시공사 선정 절차를 진행하고 있다. 이촌동에서 리모델링을 추진 중인 주요 단지 중 아직 조합 설립이 되지 않은 곳은 '한강대우'가 유일하다.

◆ 서울 대표 부촌, 재건축서 리모델링 사업으로 전환

강남3구도 재건축 사업에서 리모델링 사업으로 전환하고 있다. 최근 서울 송파구 가락금호는 리모델링조합 창립총회를 열었다. 송파구 내 900가구 규모의 단지로 주민들의 높은 호응 덕에 리모델링을 추진 중인 인근 단지들보다 보다 빠르게 사업을 진행하고 있다.

앞서 인근 750가구 규모의 가락상아2차 리모델링 조합설립추진위원회도 일찌감치 주민 동의율 66.7%를 넘겨 지난 9일 조합설립 총회를 열었다.

재건축처럼 여러 단지가 통합해 리모델링을 추진하는 사례도 잇따르고 있다. 소규모 단지들이 모여 같은 브랜드 아파트 단지로 탈바꿈해 대단지 효과도 누릴 수 있기 때문이다. 업계에서는 오밀조밀 모여 있는 나홀로 아파트들이 통합 리모델링을 하는 경우가 늘 것으로 내다보고 있다. 

지난해 12월 서울 영등포구 문래동 현대1·2·3·5·6차와 문래두산위브, 대원아파트 7개 단지는 통합리모델링 조합 설립을 위한 주민 사전 동의를 받고 있다. 현재 주민 동의율이 55%를 넘어선 것으로 알려졌다.

이들 단지를 합치면 가구 수는 총 1973가구로 늘어난다. 영등포구 당산동 당산효성1·2차아파트도 통합리모델링 추진에 나섰다. 높은 용적률(1차 아파트 280%, 2차 아파트 269%)로 인해 재건축이 불가능한 데다 두 아파트가 합치면 1000가구 규모의 대단지로 거듭날 수 있다는 판단이 작용했다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다.

동작구 사당동 우성2·3차와 신동아4차, 극동아파트 등 4개 단지는 통합리모델링 조합 설립에 박차를 가하고 있다. 우성2·3차와 극동아파트의 주민 동의율은 60%를 넘겼고, 신동아4차도 이와 비슷한 동의율을 확보한 것으로 전해졌다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 건설사, 리모델링 수주전 채비 갖춘다...원자잿값 상승에 재건축‧재개발 난색

리모델링 사업을 추진하는 단지가 늘어나면서 건설사들도 발 빠르게 대응하고 있다. 대형 건설사 한 관계자는 "현 정부 출범이후 리모델링 규제 기대감에 재건축 사업에 대한 불확실성보다 안전성을 택하는 조합들이 늘어나고 있다"며 "이 같은 추세에 건설사들이 리모델링 사업을 추진하려는 단지를 찾아가 수평‧수직 증축을 비롯해 다양한 사업 모델을 제시하고 있다"고 말했다.

특히 러시아의 우크라이나 침공 이후 공사 원자잿값 상승으로 인해 공사를 진행할 수 없는 상황에서 상대적으로 리스크가 적고 원가를 절감할 수 있는 리모델링 사업으로 눈길을 돌린 것으로 풀이된다.

여기에 둔촌주공을 비롯한 재건축 현장에 파열음이 이어지면서 비교적 사업 속도가 빠르고 정부가 리모델링 규제 완화와 지원에 나서면서 수요도 크게 증가했기 때문이다.

실제 재건축은 준공 이후 30년이 지나야 사업을 추진할 수 있는데다 안전진단 관련 규제도 강하다. 반면 리모델링 사업은 15년이면 사업 시행이 가능하고 안전등급요건 역시 B∼C 등급만 충족하면 된다.

여기에 재건축 규제 완화를 강조했던 새 정부가 최근 재건축 규제 완화를 연기하겠다는 입장을 밝히며 재건축보다 리모델링을 선택하는 노후 단지가 늘어나는 추세다.

건설업계 관계자는 "최근 서울 용산구와 강남3구 등에서 재건축 사업에서 조합원 부담이 적은 리모델링 사업으로 전환하는 단지가 늘어나고 있다"며 "업계 입장에서도 원자잿값 상승으로 재건축‧재개발에 대한 수익성이 떨어지고 있고 조합의 요구가 날이 갈수록 심각해지고 있어 리모델링 수주가 낫다는 의견이 늘어나는 상황"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com