[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 중국의 3월 부동산 시장 데이터가 공개됐다. 주요 도시를 중심으로 주택 거래가 전월 대비 소폭 증가한 것으로 나타났지만 시장의 본격적인 회복에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈린다.

중국 당국이 부동산 규제 정책을 대폭 완하하며 시장 회복에 힘을 실어주고 있는 것은 호재이나 코로나19 바이러스의 전국적인 확세 및 부동산 개발업체들의 여전한 부채 리스크가 시장 성장의 발목을 잡을 것이라는 관측이다.

중국 부동산 시장 전문 연구 기관인 중지연구원(中指研究院)의 모니터링 결과에 따르면 중국의 3월 부동산 시장 거래량은 전월 대비 증가한 것으로 나타났다. 베이징·상하이 등 특대형 도시를 포함하는 1선 도시 거래량이 전월 대비 12% 증가한 가운데 베이징(北京)이 80.4%로 최대 증가폭을 기록했고 광저우(廣州)가 34.0%로 2위를 차지한 것으로 나타났다.

2선 대표 도시의 거래량은 전월 대비 32.3% 증가했다. 67.4% 늘어난 쑤저우(蘇州)가 2선 도시 중 1위를, 푸저우(福州)와 우한(武漢)이 각각 53.4%, 51.2%로 2위와 3위를 차지했다.

그러나 시장이 장기적인 회복 구간에 진입했는지 여부는 단언하기 쉽지 않다. 침체기에서 벗어나기 위해서는 시간이 더 필요하다는 지적이 상당하다.

실제로 3월 부동산 거래는 전월 대비 증가했지만 지난해 같은 대비로는 여전히 마이너스 성장 중이다. 1선 도시의 주택 거래량이 전년 동기 대비 44.2% 감소한 가운데 상하이 거래량은 전년 동기 대비 51.2%, 선전은 44.9% 감소했다. 2선 도시 중에서는 난징(南京)이 전년 동기 대비 20.8% 감소로 최대 감소폭을 기록했고, 3선 도시의 경우 거래량이 전월 대비(-10.4%)로나 전년 동기 대비(75.5%)로나 큰 폭 감소한 것으로 나타났다.

특히 토지 시장 상황이 좋지 않다. 중지연구원 모니터링 대상에 포함된 300개 도시에서 매물로 나온 토지 면적은 전월 동기 대비 46% 늘었으나 전년 동기 대비로는 10% 감소한 것으로 집계됐다. 거래 면적은 2월 대비 19%, 2020년 대비로는 56% 감소했다.

중국 당국이 최근 몇 년 간 부동산 시장 과열 방지 억제를 위해 규제 강도를 높여왔던 가운데 지난해 중국 최대 부동산 개발업체 헝다(恒大·에버그란데)의 채무불이행(디폴트) 사태가 발생한 이후 중국 부동산 시장은 장기적 침체기에 접어들었다.

최근에는 오미크론 변이 바이러스 확산으로 인해 봉쇄 조치가 강화됐고 우크라이나 사태로 국제 원자재 가격이 오른 것도 부동산 경기 회복에 영향을 줄 수 있다고 한국은행은 27일 발표한 '중국 부동산 시장 현황 및 전망' 보고서에서 밝혔다. 한은은 그러면서 "중국 정부의 규제 완화 정책으로 부채와 신용 위험이 더 쌓이면서 구조적 리스크가 더 커질 수도 있다"고 지적했다.

중국 경기의 하방 압력이 커진 데다가 중국 부동산 업체들의 디폴트 리스크가 가시화한 만큼 업체들의 신규 회사채 발행 비용은 현재 역대 최고 수준으로 치솟았다. 뱅크오브아메리카(BoA)가 집계하는 중국 고금리 회사채 평균 수익률은 현재 32.8%로 2008년 글로벌 금융 위기 당시의 32%를 넘어섰다.

중국 경제 전문 매체 제일재경(第一財經)이 이달 초 보도한 바에 따르면 2021년 헝다 디폴트 위기가 불거진 이후 1년 동안 중국 내 신용 채무 디폴트는 2020년 대비 3.5배나 증가한 52건에 달한 것으로 나타났다.

중국 부동산 개발업체들이 올해 상환해야 하는 부채 규모는 약 6000억 위안. 그러나 신규 채권 발행 등을 통한 신규 자금 조달이 어렵고, 만기 채권 상환 자금을 분양 등을 통해 조달해야 하는 상황이라 다수 기업들이 만기 기한 연장을 협의 중인 것으로 알려졌다.

한편 부동산 관련주는 중국 정부의 규제 완화에 긍정적으로 반응하고 있다. 최근 거래에서 강세를 연출하며 증시의 큰 폭 하락을 방어하는 모습이다. 

중국 정부는 올해 들어 부동산 기업에 대한 대출 규를 완화함과 동시에 주택담보대출비율(LTV)를 상향 조정했다. 또한 올해로 예고했던 부동산세 개혁 시범 도시 확대도 연기하기로 했고 중앙 정부 방침에 호응해 지금까지 중국 전국 60개 이상 도시들이 부동산 규제 완화 조치를 발표했다.

여기에 더해 중국 국내총생산(GDP)의 25%를 차지할 정도로 중국 경제 성장에서 중요한 역할을 하는 부동산 시장 회복을 위해 정부가 보다 적극적인 조치를 취할 것이라는 기대감이 섹터 상승을 견인하고 있다는 분석이다.

화타이(華泰)증권은 "정책·부동산 대출·기업 3개 호재가 부동산 섹터의 밸류에이션을 끌어올릴 것"이라고 전망했다. 규제 완화 빈도 및 강도가 점차 확대되고 소형 도시에서 주요 도시로 이어지면서 부동산 기업 부담이 완화될 것이라는 점, 3월 부동산 대출 금리가 2019년 래 최대 하락폭을 기록했다는 점, 많은 상장 부동산 기업들이 적극적으로 회사채 회수에 나서고 있다는 점을 근거로 들었다.

화타이증권은 "안정적 성장과 리스크 방어라는 목표를 고려해 부동산 업체들이 악순환 타파를 위해 힘쓸 것"이라며 "이를 통해 주택 구매자·부동산 기업·금융기관의 자신감을 진작시킬 것"이라고 설명했다. 

hongwoori84@newspim.com