'신통기획 판 커진다' 은마‧신반포2차‧한양2차 등 관심...지원책 뒤따라야 효과

기사입력 : 2021년11월20일 07:39

최종수정 : 2021년11월20일 07:39

강남3구 이어 여의도‧용산 등 재건축 단지들 사업 신청
높이 완화·용적률‧통경축 조정 등 인센티브 제공
초과이익환수제‧분양가상한제 등 규제완화 필요

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 오세훈 서울시장이 추진 중인 재개발‧재건축 신속통합기획에 참여 단지가 늘면서 사업추진 여부에 관심이 쏠린다.

최근 강남구 대치동 은마아파트와 서초구 신반포2차 등이 사업신청을 위한 작업에 착수했다. 전문가들은 공급 측면에선 긍정적으로 바라보고 있지만 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제 등 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 성과가 미미할 것이란 지적도 나온다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.11.18 ymh7536@newspim.com

◆ 소유주‧입주민 동의율 16% 채운 은마아파트

20일 대치동 은마아파트 조합에 따르면 서울시가 추진하고 있는 신속통합기획 신청을 위한 주민 동의서 접수에 들어갔다. 이 단지 반상회 관계자는 "올해 조합원 구성을 위한 투표를 진행하기 전 그동안 정체됐던 사업을 추진하기 위해 주민동의서를 받고 있다"며 "현재 약 16%에 달하는 동의서를 받은 것으로 알고 있다"고 말했다.

은마아파트는 1979년 준공돼 최고 14층, 28개동, 총 4424가구에 달하는 대단지다. 지난 2010년 안전진단 D등급 판정을 받고 2017년 5월 정비구역지정 및 정비계획안 지정 신청서를 서울시에 제출했지만 3차례나 보류 및 재자문 통보를 받았다. 시는 당시 분양주택과 임대주택이 한 아파트에 들어선 '소셜믹스(혼합주택)'를 고려한 사업계획서를 제출할 것을 요구했다.

소셜믹스는 박원순 전 서울시장의 핵심 정책과제로 재건축 사업을 진행할 경우 임대주택을 단지 내에서 혼합해 공급한다는 계획이었다. 하지만 주민들의 반대로 무산된 바 있다.

은마아파트 반상회는 수년째 답보상태인 사업을 재추진하기 위한 절차를 밟고 있다. 반상회는 최근 입주민과 소유주에 "대치 한보미도맨션과 여의도 시범아파트 등 다수의 재건축 단지들이 오세훈 시장의 '신속통합기획' 신청에 앞다퉈 참여하고 있다"며 "은마의 경우 현 단계에서의 실효성은 확실치 않으나, 정비구역 지정‧조합설립 이후 단계의 심의기간을 단축하기 위해서라도 (신속통합기획) 신청을 준비할 필요가 있다는 판단으로 동의서를 징구하고자 한다"는 문자 메시지를 보냈다.

반상회는 측은 조합설립 이전 사업에 참여하겠다는 계획을 잡고 있다. 반상회 관계자는 "불확실한 상황이지만, 재건축 사업의 불씨는 넣지 않으면 언제 다시 사업을 추진할지 모른다"며 "인근 단지 입주민과 소유주들도 사업에 참여하겠다는 의사를 밝히고 있는데 우리 역시 함께 참여하기로 뜻을 모으고 있다"고 말했다.

은마아파트는 강남권 재건축의 대장주로 꼽히지만 2003년 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 이후 18년째 조합 설립조차 하지 못하고 정체된 상태다. 용적률·건폐율·가구수 등 재건축 밑그림인 정비계획안 조차 서울시 심의를 통과하지 못했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 정부가 지난 4일 '8·4 공급대책' 발표에서 공공재건축·재개발 활성화 카드를 꺼내들었지만 강남과 한강변 주요 단지의 아파트 단지들은 환영하는 분위기는 아니다. 강남구 대치동 은마아파트 재건축위원회 관계자는 공공재건축을 하면 조합원 부담이 크게 줄어드는 것도 아닌데 가구 수만 대폭 늘어나서 오히려 명품 단지 조성이 어려워지게 된다"며 선을 그었다. 사진은 5일 오전 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.08.05 pangbin@newspim.com

◆ '콧대 높은' 강남3구, 신속통합기획 참여

'오세훈표' 재건축 사업 참여는 강남3구(강남구‧서초‧송파)와 여의도 등으로 번지고 있다. 서초구 반포동 신반포 2차도 참여의사를 내비쳤다.

신반포2차 재건축조합은 최근 조합원을 대상으로 신속통합기획 설명회를 가졌다. 조합은 이사회‧대의원회를 거쳐 이달 하순부터 주민 동의서 징구에 나섰으며, 현재 동의율은 20%에 근접한 것으로 알려졌다. 조합은 동의율 30%를 채워 서울시에 사업 신청서를 제출할 계획이다.

재건축 조합원 관계자는 "소유주와 거주자들의 참여의사가 높은 상황"이라며 "현재 동의율을 20%에 근접한 것으로 알고 있다"고 말했다.

송파구 한양2차는 사업 신청서를 시에 제출했다. 한양2차는 총 744가구 규모로 1984년 준공돼 올해로 38년차를 맞았다. 2016년 안전진단을 통과한 뒤 지난해 11월 조합설립인가를 받았다. 현재 정비계획 수립 단계다.

송파구 한양2차 조합원 관계자는 "지난달 사업 참여를 위해 주민설명회를 갖은 이후 50%의 동의율까지 보름도 채 걸리지 않았다"며 "신속통합기획에 대한 기대감이 높은 것 같다"고 말했다.

송파구 '한양2차' 아파트도 합류하면서 현재까지 신속통합기획을 신청한 단지와 주민 동의서 징구가 진행되고 있는 단지는 총 11곳에 달한다.

현재 시에 사업신청서를 제출한 단지는 여의도 시범아파트와 용산 신동아아파트, 강남구 한보미도맨션(대치 미도). 잠실 장미아파트, 구로구 궁동 우신빌라 등 서울 주요 재건축 단지들이 신속통합기획에 참여하기로 결정했다.

이외에도 동남권을 중심으로 단독주택이나 빌라 단지, 주택정비형 재건축 사업지 등 이날까지 11여곳에 이르는 재건축 사업지가 신청서를 접수한 것으로 집계됐다. 재건축은 재개발과 달리 수시로 신청서를 접수할 수 있어 더 추가될 가능성도 있다.

◆ "참여율 높을수록 공급 가뭄 해갈"

이들 단지들이 사업에 참여하는 이유로는 속도와 인센티브다. 현행 재건축 사업을 추진할 경우 정비구역 지정까지 최대 5년 이상 소요된 반면 신속통합기획을 통해 사업을 진행할 경우 2년으로 단축된다. 사업시행당계에서 이뤄지는 교통‧환경‧건축심의도 통합해 심의 기간을 3분의 2가량 축소된다.

사업 인센티브도 늘어난다. 임대비율도 전체 가구 수의 15% 수준으로 기존 공공재개발 대비 5%포인트 적다. 사업이 소유권을 공공에 넘기지 않고 민간 주도로 진행되는 만큼 개발의 자율성도 보장된다.

기부채납 비율도 낮췄다. 여의도 시범아파트의 경우 기부채납 비율을 종전 40%에서 25%로 낮추기로 하고 막바지 조율에 들어갔다. 이 밖에 50층 이상 층고제한 완화, 한강변 첫 동 층수 규제 예외 인정, 준주거지역 종상향, 비주거시설 비율 5%로 완화 등을 서울시가 조합원에 제시했다.

강남구 대치미도에는 최고 35층 이상 층수상향, 역세권 복합 고밀개발(용적률 300~700% 적용), 주민 효율성을 고려한 공공시설 기부채납 등을 제안했다.

전문가들은 재건축 사업을 망설이고 있는 단지들의 참여 유도와 더불어 공급 가뭄을 해소하는데 긍정적인 효과가 있을 것으로 보고 있다.

신속통합기획 자체가 재건축·재개발에 대한 통합 심의를 도입하는 만큼 사업 진행 속도면에선 긍정적이라는 분석이다. 다만 초과이익 환수제와 분양가상한제 등 재건축 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 사업 진행이 어려울 것이란 전망도 나오고 있다.

여경희 부동산R 114 수석연구원은 "신속통합기획 사업에 강남 등의 주요 단지들이 참여의사를 밝히고 있어, 현재 지지부진한 민간 정비사업의 분위기 반전을 꾀할 것으로 기대된다"며 "참여 의사를 밝힌 단지 모두 입지가 좋고 상징성이 큰 두 단지가 신속통합기획으로 정비사업을 추진할 경우, 공급을 확대해 결국 부동산 시장에 안정을 기대할 수 있다는 점에서 긍정적"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울시가 추진하고 있는 정비사업은 시장에 긍정적인 역할을 할 수 있으나 재건축 사업을 막고 있는 초과이익환수제나 용적률 제한, 분양가상한제 등 과도한 규제로 인해 사업을 진행할 수 없는 상황"이라며 "시장 권한으로 할 수 있는 것들이 제한적이며 시의회나 국회 문턱을 넘기는 힘들어 사업의 현실성이 떨어진다"고 말했다.

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[변상문의 화랑담배] "일장기가 내려졌다" 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 미 합참으로부터 일반명령 제1호를 하달받은 맥아더 장군은 일본 오키나와에 주둔하고 있던 미 제10군 예하 미 제24군단장 하지(John R. Hodge) 중장에게 1945년 8월 29일 한국의 38도선 이남 지역에서 일본군 무장을 해제하라고 명령하였다. 1945년 8월 기준 무장해제 대상 한반도 주둔 일본군은 14개 사단 35만여 명이었다. 이 명령에 따라 하지 장군은 예하 미 제7사단, 미 제40사단, 미 제96사단 배치 계획을 수립하였다. 미 제7사단은 서울과 개성을 포함한 38도선 일대 및 경기도, 충청도 일원을 맡도록 했다. 미 제40사단은 강원 및 경상도를, 미 제96사단(나중에 미 제6사단으로 변경)은 전라도를 책임 지역으로 할당하였다. 제주도는 미 제25기지창이 맡았다. 38도선 이남에 진주한 전체 미군 병력은 약 7만7645명이었다. 하지만 오키나와에 상륙함정이 부족하여 미 제7사단을 우선 투입하였다. 1945년 12월 19일 대한민국 임시 정부 환국을 환영하는 국민 행렬. [사진= 국사편찬위원회] 맥아더 장군은 미 제24군단의 한국 진주에 앞서 포고령 제1호를 발표하였다. 이 포고령 제1호에는 북위 38도선 이남 지역에 미군이 진주하여 일본군 무장을 해제하고, 유엔에 가입할 자격을 갖춘 독립된 국가를 수립한다는 내용이 포함되어 있었다. 1945년 9월 8일 13:30 인천항. 미 제7사단 장병들이 상륙정에서 내리기 시작했다. 날씨는 맑았다. 바람은 따뜻했다. 부두 공간은 충분했다. 17:30 상륙을 마쳤다. 다음 날인 9월 9일 아침 철로를 이용하여 서울로 들어왔다. 1945년 9월 9일 일요일 서울 거리는 엄숙한 빛 속에 잠겨있었다. 높고 푸르게 개인 가을 하늘을 이고, 태극기, 성조기, 소련 기, 중화민국 국기 등이 나란히 휘날리고 있었다. 서울역에서 내린 미 제7사단 장병들은 대오를 갖추어 조선총독부를 향하여 행군하기 시작했다. 행군 대열 중간에는 하지 중장과 킨 케이드 제독, 그리고 영관급 이상 장교들이 지프차를 타고 있었다. 장병들의 얼굴은 승리자의 위엄보다는 예의와 신의를 존중하는 겸손한 빛이었다. 한눈을 팔거나 전투화 소리를 크게 내는 군인은 없었다. 서울역에서 조선총독부에 이르는 거리에는 사람들이 담을 쌓고 있었다. 대한국인으로서 체면과 위신을 거룩하게 표현하고 있었다. 미 제7사단 600여 명이 09:00경 조선총독부 광장에 천막을 쳤다. 이어서 16:00 일본군의 항복문서 서명식이 조선총독부 회의실에서 거행되었다. 연합국 측의 노엠 H 무어 중위가 개회사를 했다. 미군 장교 안내로 조선 총독 일본군 육군 대장 아베 노부유키, 쬬오쯔끼 조선주차군사령관, 야마구치 진해 해군경비사령관이 차례로 입장했다. 연합국 측 장교단 13명은 이미 착석한 상태였다. 곧이어 하지 중장과 킨케이드 제독이 수많은 내외 보도진의 플래시를 받으며 미 헌병 호위 속에 입장하였다. 16:06 하지 중장은 앉은 채로 조인식 시작을 선언하였다. 영문과 일문으로 된 항복문서가 파란 천이 덮여있는 일본군 측 책상 위에 놓여 있었다. 쪼오쯔끼가 먼저 서명했다. 뒤를 이어 야마구치와 아베가 서명했다. 하지 중장, 킨케이드 제독 순으로 미국 측이 서명했다. 하지 중장의 간단한 폐식사와 함께 조인식이 끝났다. 아베 총독은 병원에 입원한 상태였으나, 이날 가까스로 나와 항복문서에 서명한 것이었다. 아베가 항복문서에 서명한 것은, 미군 제24사단장 하지 중장에게만 한 것이었다. 소련 측에는 항복문서 서명을 안 했다. 한반도에서 유일한 항복문서인 이것은 한반도 전체를 미국에 인계한다는 의미가 들어있는 것이었다. 이날 1945년 9월 9일 16:00를 기해 38도 선 이남에서 일본 국기 게양이 금지되었다. 16:35 조선총독부 정문에 걸려 있던 일장기가 내려졌다. 대신 성조기가 게양되었다. 미군정의 시작이었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-10-13 08:00