대장동 개발, 민간사업자 맡은 탓에 '분상제' 피했다…분양가 1억~3억 더 비싸졌다

기사입력 : 2021년09월28일 06:01

최종수정 : 2021년09월28일 06:14

대장지구, 민간택지로 분상제 '미적용'…화천대유, 분양수익 '2352억'
민간사업자 '굳이' 필요했을까…사업계획서 '졸속심사'도 납득 어려워

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 판교 대장동 도시개발사업의 사업시행을 민간사업자인 '성남의뜰'이 맡은 탓에 수분양자들 부담이 더 높아졌다는 지적이 나온다. 사업시행자가 공공기관이 아닌 민간사업자라서 공공택지지구가 아니라 민간택지지구 사업이 됐고, 그 결과 '분양가상한제'를 면제받아 분양가가 1억~3억원 가량 더 비싸졌기 때문이다.

이재명 경기도지사 측은 사업의 "위험부담을 줄이기 위해" 성남시와 민간사업자가 공동 개발하게끔 했다고 해명했다. 하지만 성남시는 애초 미분양 위험이 낮은 지역이라는 게 당시 경기연구원 보고서에도 나와있는 만큼 설득력이 떨어진다는 게 업계 의견이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.24 sungsoo@newspim.com

◆ 대장지구, 민간택지로 분상제 '미적용'…화천대유, 분양수익 '2352억'

28일 경기연구원이 지난 2019년 발표한 '개발이익 공공환원 사례 심층연구' 보고서에 따르면 판교 대장동 도시개발사업은 성남의뜰이 사업시행을 맡으면서 민간택지지구 사업이 됐다. 이에 따라 분양가상한제를 적용받지 않았다. 당시에는 공공이 개발한 택지에만 분양가상한제를 적용했기 때문이다.

만약 성남도시개발공사가 사업시행자였다면 공공택지지구 사업이 돼서 분양가상한제를 적용받을 수 있었다. 즉 수요자들이 더 저렴한 분양가에 내집 마련할 수 있었는데 실제로는 그럴 수 없었다는 뜻이다. 지난 2018~2019년 판교 대장지구에 분양한 아파트들은 모두 분양가가 3.3㎡당 평균 2000만원이 넘었다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.24 sungsoo@newspim.com

대우건설이 시공한 '판교 퍼스트힐 푸르지오'(판교대장 도시개발구역 A1·2블록)는 지난 2018년 12월 3.3㎡당 평균 2030만원에 분양했다. 전용면적 84㎡ 분양가는 6억5760만~8억980만원 선. 발코니 확장비는 전용 84㎡ 기준 1505만~1665만원이다.

같은 시기에 포스코건설이 공급한 '판교 더샵 포레스트'(A11·12블록)는 3.3㎡당 평균 분양가가 2080만원이다. 전용 84㎡ 분양가가 6억2220만~7억6330만원, 발코니 확장비는 1441만~1616만원이었다.

현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 지은 '힐스테이트 판교 엘포레'(A3·4·6블록)는 분양가가 3.3㎡당 평균 2433만원에 이른다. 공급물량이 가장 많았던 A6블록 전용 128㎡ 평형은 9억7000만~13억1000만원에 분양했다.

이듬해인 지난 2019년 6월 제일건설이 선보인 '판교 대장지구 제일풍경채'(A5·A7·8블록)는 3.3㎡당 평균 분양가가 2299만원이었다. 전용 84㎡ 기준 7억1415만~8억4810만원에 분양했다.

당시 분양 관계자들은 이 아파트들이 위치한 서판교 집값이 3.3㎡당 2500만~3000만원인 것에 비하면 분양가가 비싸지 않다고 설명했다. 하지만 업계에서는 분양가상한제를 적용했다면 분양가가 이보다 1억~3억원 가량 더 저렴해져, 수분양자들 부담이 크게 줄어들었을 것으로 관측한다.

예컨대 분양가상한제가 됐다면 전용 84㎡ 기준 분양가가 6억원 안팎으로 책정됐을 것으로 추정돼서다. 지난 2018년 12월 위례신도시에 분양한 '위례포레자이' 분양가는 3.3㎡당 평균 1820만원으로, 전용 95㎡ 기준 6억2200만~6억7700만원이었다.

화천대유자산관리(이하 화천대유)가 현재까지 대장동에서 거둔 분양수익은 2300억원 이상으로 추산된다. 화천대유는 성남의뜰 보통주를 보유한 자산관리회사다. 올해 화천대유 감사보고서에 따르면 분양원가를 제외한 누적분양순익(수익에서 원가 차감)이 2352억원이며, 미집행된 분양계약 잔액은 3190억원으로 집계됐다.

여기다 최근 대장동에는 3.3㎡당 분양가가 3400만원을 넘어서는 단지도 있었다. 화천대유가 지난 16일 분양한 도시형생활주택 '판교SK뷰테라스'(B1블록)는 3.3㎡당 3440만원에 분양했다. 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 지난 2018년 이후 시세가 급등함에 따라 분양가를 대폭 올린 것으로 보인다.

◆ 민간사업자 '굳이' 필요했을까…사업계획서 '졸속심사'도 납득 어려워

업계에서는 성남도시개발공사가 판교 대장동 개발에 '성남의뜰'이라는 민간사업자를 굳이 참여시킬 필요가 있었느냐는 의문이 나온다.

이재명 경기도지사 대선 캠프는 '대장동 개발사업 Q&A' 자료에서 성남도시개발공사의 "위험부담을 없이기 위해" 민간사업자와 공동개발했다고 해명했다. 2015년 당시에는 부동산 경기가 지금처럼 좋지 않았고 거의 모두가 부동산 가격이 폭락한다고 봤기 때문에 성남시가 선순위로 보장받는 방법을 선택했다는 것이다.

하지만 경기연구원 보고서에 따르면 당시 성남시 분양시장 상황은 전혀 달랐다. 보고서에는 "성남시는 공동주택 분양의 경우 소위 '불패신화'를 이어가는 지역 중 하나"라며 "대장동 역시 주택건설 사업자들 입장에서 분양 리스크 없이 사업이 가능하다는 의견이 지배적이었다"고 적혀있다.

실제 성남도시개발공사도 민간사업자 모집 전부터 사업에 경제성이 있음을 미리 인지하고 있었다. 성남도시개발공사가 지난 2015년 발표한 '대장동·제1공단 결합도시개발 신규 투자사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획(안)' 보고서에는 대장동 사업에 타당성이 있다고 적시 돼있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료='대장동·제1공단 결합도시개발 신규 투자사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획(안)' 보고서 캡처]2021.09.24 sungsoo@newspim.com

대장동 개발사업의 타당성 검토 결과는 ▲순현재가치(NPV) 335억7500만원 ▲내부수익률(IRR) 6.66% ▲비용편익분석(B/C) 비율 1.03으로 집계됐다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다.

대장동 개발은 NPV가 335억7500만원이기 때문에 사업성이 있다는 결론이 나온다. 이에 따라 성남시가 대장동 개발에 민간사업자를 참여시키지 않고 성남도시개발공사를 통해 독자적 공영개발을 할 수도 있지 않았느냐는 의문이 생긴다.

이와 관련 경기연구원 보고서에는 "성남도시개발공사는 2014년에 출범한 신생 공사로서 당시 자본금이 50억원 밖에 안 됐기 때문에 약 1조2000억원의 비용 투입이 예정된 대장동 사업을 독자적으로 수행할 수 없었다"고 적혀있다.

보고서에 따르면 당시 성남도시개발공사가 대장동 사업을 추진할 수 있는 방법은 ▲독자적으로 1조2000억원 가량을 차입해서 사업을 하거나 ▲재무적 투자자 등과 특수목적법인(SPC)을 구성해서 사업을 하는 두 가지로 압축됐다.

다만 신생 공사인 성남도시개발공사가 대규모 자금을 차입하기에는 신용도 등에 많은 문제가 있었다. 이에 따라 성남도시개발공사 경영진과 각 실·처장 등이 모두 모여 수차례 회의를 거친 끝에 SPC를 구성해서 사업을 하기로 결정했다는 것이다.

그러나 업계에서는 여전히 납득하기 어렵다는 반응이다. 성남도시개발공사가 이처럼 어렵게 민간사업자를 참여시키기로 결정했다면 왜 1조5000억원 규모 사업 계획서가 하루 만에 '졸속 심사' 됐느냐는 것이다.

앞서 성남도시개발공사는 2015년 사업계획서를 접수한 지 하루 만에 대장동 개발사업 우선협상대상자를 '성남의뜰' 컨소시엄으로 선정한 것으로 알려졌다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "성남도시개발공사가 개발이익을 모두 가질 수 있는 사업인데도 굳이 민간사업자를 참여시켰다면, 해당 업체의 자금조달 능력이나 사업 경험 등을 제대로 검토하기 위해 심의위원회를 꾸리는 작업이라도 했어야 했다"며 "그마저도 없이 1조5000억원 규모 사업 계획서를 하루 만에 '졸속 심사' 했다는 점은 모두 특혜성이라는 해석밖에 안 나온다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com

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'주담대 제한' 인뱅·2금융권 확산 조짐 [서울=뉴스핌] 김연순 기자 = 금융당국의 가계대출 억제 정책에 따라 제2금융권으로까지 대출 풍선효과가 확산되면서 주택담보대출 제한이 인터넷전문은행과 외국계은행을 넘어 2금융권으로까지 확대될 것이란 관측이 나오고 있다. 제2금융권까지 주담대 제한이 확산되면 대출 실수요자들은 지금보다 더욱 자금 확보 어려움에 직면할 것으로 예상된다. 5일 금융권에 따르면 외국계은행인 SC제일은행은 이날부터 주담대 금리를 0.2%포인트(p) 일괄 인상하기로 했다. SC제일은행의 주담대 최저 금리는 3.64%로, 주담대 금리를 조정해 인상한 건 올해 들어 처음이다. 앞서 카카오뱅크도 지난 3일부터 주택구입목적의 주담대 대상자를 '무주택자'로 제한했다. 최장 50년이던 주담대 대출 기간은 30년으로 축소했고, 생활안정자금 목적 주담대 한도는 1억원으로 제한했다. 시중은행들이 금리 인상에 이은 비금리 방식의 주담대 제한에 나서자 대출 수요가 몰릴 것을 대비해 외국계은행과 인터넷은행이 대책을 내놓은 것으로 풀이된다. 시중은행들이 대출 억제를 위한 초강수 대책을 잇따라 내놓으면서 대출 수요가 지방은행 뿐 아니라 인터넷전문은행, 외국계은행으로 향하고 있기 때문이다. 보험사 역시 은행권 대출 절벽을 피해 최근 대출 수요가 몰리는 곳 중 하나다. 지난달 말 기준 삼성, 한화, 교보 등 3개 대형 생명보험사의 주택 관련 대출잔액은 30조6080억원으로 7월 말 30조2248억원 대비 3832억원 늘어난 것으로 나타났다. 삼성생명은 전날부터 보험업권 중 처음으로 수도권 주담대의 경우 기존 주택 보유자에 대해 주택 구입 자금을 제한하기로 했다. 원금을 일정 기간 이후부터 갚는 거치형 대출 취급도 전면 중단했다. 지난달 28일 금융당국과 보험업권 간담회 이후 발표한 것으로 당국과의 교감 속에 제2금융권으로의 대출 '풍선효과' 우려가 반영된 것 아니냐는 해석이 나온다. [서울=뉴스핌] 양윤모 기자 = 이복현 금감원장이 4일 오전 서울 여의도 KB국민은행 신관에서 개최된 '가계부채 관련 대출 실수요자 및 전문가 현장 간담회'에 참석 인사말을 하고 있다. 금융감독원이 최근 금융당국의 은행권 가계대출 억제 압박에 실수요자의 피해 우려가 제기되자 애로사항을 듣는 자리를 마련한 가운데, 대출 실수요자의 애로사항과 금융권·부동산 전문가의 의견을 청취했다. 2024.09.04 yym58@newspim.com 이복현 금융감독원장은 지난 4일 '가계대출 실수요자 및 전문가 현장간담회'에서 "보험, 상호금융 등 아직 대출 규제가 느슨한 제2금융권으로 풍선효과가 있을 수 있다"며 관리를 강화하겠다는 입장을 밝혔다. 이 원장은 "최근에는 대출 정보의 유통속도가 빨라 금융회사 간 대출수요가 이동하는 이른바 풍선효과 우려도 크다"며 "은행권 뿐 아니라 보험, 중소금융회사 등 전 금융권이 합심하여 관리하는 노력이 필요하다"고 말했다. 결국 주담대 제한은 삼성생명에 이어 다른 보험사와 상호금융업권 등 여타 제2금융권으로 확대될 것이란 전망이 높다. 전 금융권이 비슷한 수준으로 규제를 강화하지 않으면 대출 수요가 새로운 틈새시장으로 몰릴 수 있기 때문이다. 박충현 금융감독원 부원장보는 지난달 27일 가계부채 현황 브리핑에서 "아직 다른 업권으로 대출이 몰리는 풍선효과는 나타나지 않고 있고, 현재까진 걱정할 수준이 아니다"라면서도 "이상징후가 발생하면 현장검사 등을 통해 지도하겠다"고 강조했다. 한편 금융당국은 보험업권과 상호금융의 가계대출 증감과 함께 선행지표인 대출 신청 건수를 하루 단위로 점검하고 있다. y2kid@newspim.com 2024-09-05 14:35