[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 야당인 국민의힘이 재건축 사업 활성화를 위한 법안을 발의했지만 문재인 정부 기조에서는 통과될 가능성이 희박해 보인다.

올해 서울 집값이 급격히 상승해 정부가 재건축 활성화보다 규제 쪽에 무게를 싣고 있어서다. 또한 변창흠 국토교통부 장관 후보자도 재건축·재개발 규제완화에 부정적 시각을 갖고 있어 해당 법안이 현실화되기 어려울 전망이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.10.07 pangbin@newspim.com

◆ 국민의힘 "재건축 규정, 시·도 조례→법률로 올려야" 법안 발의

20일 국회에 따르면 태영호 국민의힘 의원 등 10명은 재건축사업 정책과 관련한 법률을 상향 규정해 재건축을 활성화하는 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'을 지난 10일 발의했다.

이 법안은 국민의힘 소속인 ▲태영호 ▲김정재 ▲김형동 ▲배현진 ▲유경준 ▲유상범 ▲윤창현 ▲이채익 ▲정찬민 ▲한기호 의원이 발의했다.

태 의원은 현행법에서는 노후·불량 건축물을 판단하는 연한 기준을 비롯한 재건축 관련 규제가 '시·도 조례'와 같은 하위규정에 있다고 지적했다. 또한 재건축사업 실시를 위한 안전진단의 세부 기준은 '국토교통부 고시'로 정하고 있고, 안전진단 면제 대상 건축물은 '시행령'에서 정하고 있다고 설명했다.

실제로 도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조 3항에는 "노후·불량 건축물은 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물"이라고 적혀있다.

또한 같은 법 시행령 제12조 5항에는 "안전진단 기관은 국토교통부 장관이 정해 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시해야 한다"고 돼 있다. 이 법 시행령 제12조 3항에는 "대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물인 경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있다"고 적고 있다.

◆ 태영호 "정부 정책 따라 재건축 방향 달라져…사회 혼란 유발"

문제는 재건축 관련 규정이 일반 '법률'이 아니고 '시·도 조례'와 '국토교통부 고시', '시행령' 등에 들어가있다는 점이다. 재건축 규정이 법 체계에서 상대적으로 하위에 있어서 정부 정책방향에 크게 영향을 받는다는 뜻이다.

법에는 위계가 있다. 위계가 높은 순으로 나열하면 헌법, 법률, 명령, 조례, 지방 규칙 순이다. 법을 적용할 때 하위법은 상위법을 어기면 안 된다.

시행령은 행정부 수반인 대통령에 의해 만들어진 '명령'이므로 '조례'보다 상위법이다. 즉 노후·불량 건축물을 비롯한 재건축 관련 규제가 하위법인 '조례'에 있기 때문에 상위법인 '시행령'을 위반할 수 없는 것이다.

태 의원은 이처럼 재건축 관련 규제가 법의 하위 규정에 있어서 "정부 정책 기조에 따라 재건축 규제 정도, 방향 및 시행방식이 달라져 사회 혼란과 갈등을 야기한다"고 비판했다. 그 결과 "사업에 예측 가능성이 떨어져 재건축사업 시행에 부정적 영향을 미치고 있다"고 지적했다.

이에 따라 태 의원은 재건축 정책이 투명하고 예측 가능하게 이뤄지게끔 재건축 대상 노후·불량건축물의 연한 기준 등을 법률로 상향해서 규정해야 한다고 주장했다. 재건축 규정을 법률로 상향하면 정부가 정책기조를 바꿔도 법 개정을 위해 국회의 동의를 거쳐야 한다. 재건축 관련 규정을 함부로 바꿀 수 없게 된다는 의미다. 

그는 이번에 발의한 법안에서 재건축사업 활성화를 위해 노후·불량건축물의 연한 기준을 20년으로 하고, 내진성능 및 소방시설 기준에 미흡한 건축물은 안전진단을 면제하는 법률 규정을 신설하기로 했다.

또 구조안전성 평가에 대한 가중치를 30% 이하에서 설정하는 규정을 신설해서 재건축사업 규제를 합리화해야 한다고 강조했다.

◆ 강북 재건축·재개발 신축아파트 20억 '눈앞'…정부 '규제 일변도'

하지만 이 법안은 현 정부 기조 하에서는 통과되기 어려울 것으로 예상된다. 올해 서울 아파트값이 급격히 올라서다. 정부로서는 재건축을 활성화할 경우 주변 집값을 더욱 자극할 것으로 우려해 규제 쪽에 무게를 싣고 있다.

마포·성동·종로구 등 강북 인기 지역은 전용면적 84㎡ 아파트값이 20억원에 가까워지고 있다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 마포구 염리3구역을 재개발한 '마포프레스티지자이' 전용 84㎡ 입주권은 지난달 14일 18억5030만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

마포래미안푸르지오 전용 84㎡도 지난달 15일 17억5000만원에 팔려 직전 최고가를 갈아치웠다. 이 아파트는 아현3구역을 재개발한 단지다.

성동구 옥수동 '래미안옥수리버젠' 전용 84㎡는 지난 10월 14일 19억4000만원에 거래돼 신고가를 찍었다. 이 아파트에서 걸어서 9분 거리에는 '한남 하이츠' 재건축이 진행되고 있다. 

종로구 돈의문1구역을 재개발한 '경희궁자이 2단지' 전용 84㎡는 지난달 14일 최고가인 17억8000만원에 손바뀜했다. 서울시 양천구 신월동에 신정뉴타운 1-1구역을 재개발한 '목동 센트럴 아이파크위브'는 전용 84㎡ 매도호가가 12억3000만~14억5000만원, 전용㎡ 호가가 15억원에 형성돼 있다.

양천구 신정동에 신정4구역을 재개발한 '목동힐스테이트'는 전용 84㎡ 매도호가가 15억~17억5000만원 선이다. 이처럼 서울 주요지역 재개발, 재건축을 거친 아파트들은 고가주택 기준인 9억원을 훌쩍 넘는 수준에 거래되고 있다.

◆ 변창흠 "정비사업 규제완화시 주택가격 급등…개발이익 환수"

변창흠 국토교통부 장관 후보자도 재개발·재건축 규제 완화에 부정적인 견해를 갖고 있다. 그는 계간지 '황해문화' 2019년 봄호에 실은 글 '주택공급정책은 만병통치약인가?'에서 이같은 견해를 밝혔다.

그는 글에서 "재개발, 재건축에 대한 규제를 완화하면 주택공급이 늘어날 수도 있지만, 규제완화 조치가 발표되는 순간 재정비사업 대상이 되는 주택가격이 급등할 수 있다"며 "그 결과 주택공급 원가가 급등하면서 주택공급이 확대되더라도 오히려 주택가격이 상승할 수 있다"고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 변창흠 국토부 장관 후보자가 작성한 '주택공급정책은 만병통치약인가?' 글 일부 [자료=계간지 '황해문화'] 2020.12.14 sungsoo@newspim.com

이어 "고가의 신규 분양주택이 주변 주택가격 상승을 이끄는 사례를 우리가 수도 없이 확인하고 있다"며 "주택공급 가격을 낮추고 공급된 주택이 실수요자에게 배분될 수 있도록 공급관리 조치가 필요하다"고 강조했다.

또한 "주택 시장에 대한 과도한 개입으로 보이지만, 이러한 장치가 없다면 주택공급이 확대되면서 오히려 주택가격이 상승하는 왜곡현상이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.

변 후보자는 재건축·재개발 사업에 따른 개발이익도 공공이 상당부분 환수해야 한다는 입장이다. 그는 위 글에서 "민간주택을 공급하는 가장 대표적인 사업이 재개발·재건축 사업"이라면서도 "도시 및 주거환경정비법을 통해 사실상 공익사업으로 추진되기 때문에 완전한 민간사업이라 보기 어렵다"고 지적했다.

또한 "정비사업은 용도변경과 용적률 상향 조정, 도시계획 절차, 공법인의 성격을 갖는 정비조합의 위상, 수용권의 허용 등 공공절차를 통해 추진된다"며 "이런 특성을 고려하면, 최소한의 공익성 확보를 위해서는 저렴한 분양가격 책정과 공공임대주택 공급 의무화라는 조건이 전제돼야 한다"고 강조했다.

이에 따라 분양가상한제, 임대주택 공급 의무화를 비롯한 정부의 재건축 규제가 상당기간 지속될 것으로 예상된다. 

국회에서 국민의힘 의석 수도 과반수에 못 미친다. 현재 국민의힘 의석은 지역구(84개)와 비례대표(19개)를 합해 총 103개로, 국회에서 34.33%를 차지한다. 반면 더불어민주당 의석 수는 지역구(161개)와 비례대표(13개)를 합해 총 174개로, 58%에 이른다. 

전문가들은 이처럼 현 정부가 재건축·재개발 규제완화에 부정적이기 때문에 태 의원이 발의한 법안이 통과되기 어려울 것으로 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지금 정부는 재건축·재개발을 실시하면 집값이 오를 것으로 우려해 규제를 풀지 않고 있다"며 "문 정부의 임기가 1년 반 정도 남은 현 시점에서 재건축 활성화에 도움이 될 법안이 통과되기는 어려워 보인다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com