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집값 상승 뇌관 재건축 또 불안…'변창흠표' 규제강화 또 내놓나

기사입력 : 2020년12월13일 06:02

최종수정 : 2020년12월13일 06:02

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강남 재건축 단지 신고가 속출
정부, 추가 규제·전세 시장 안정 나설 듯…"대책 수단 거의 없어"

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 재건축에 속도가 붙기 시작한 단지들이 집값 상승의 기폭제 역할을 하고 있다.

재건축 움직임이 빨라진 압구정·개포동이 있는 강남구, 상계동이 위치한 노원구에서 집값 오름세가 이어지고 있다. 그동안 정부 규제로 잠잠하던 강남구 집값 상승률이 주간 단위로 7월 이후 최고치를 기록했다. 노원구는 강남구와 함께 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다.

민간 재건축 규제 강화를 주장한 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 향후 추가 규제에 나설 것이란 전망이 나오고 있다. 하지만 부동산 업계에서는 이미 많은 규제책들을 쓴 상황이어서 추가 대책이 나오기 어려울 것으로 본다.

◆재건축 바람에 꿈틀대는 강남·노원 집값

11일 한국부동산원의 12월 1주 주간아파트 가격동향에 따르면 전국 아파트 가격은 0.27% 상승했다. 한국부동산원이 통계를 집계하기 시작한 2012년 5월 이후 가장 높은 상승률이다.

특히 조합설립과 예비안전진단 통과 등으로 정비사업에 속도가 붙은 강남·노원구에서 0.05% 상승률을 기록해 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다.

강남구의 경우 7월 3주차에 0.06% 상승률을 기록한 이후 -0.01~0.02%대의 안정된 흐름을 보여왔다. 최근들어 압구정 현대아파트와 개포동 주공아파트 등에서 조합 설립에 속도가 붙자 집값이 반응하는 분위기다.

개포 주공 6·7단지의 대부분 평형에서 신고가 기록이 나왔다. 개포주공6단지 전용면적 73.02㎡는 지난달 14일 20억4000만원에 거래가 이뤄졌으나 이후 21일에는 23억에 신고가 계약이 맺어져 1주일 사이 2억6000만원이 올랐다. 개포주공7단지 전용면적 60.76㎡는 지난달 19일 20억원으로 최고가를 기록했는데 한달 전 최고가는 18억5000만원이었다.

노원구는 상계주공 최초의 재건축 단지인 포레나노원이 이달 입주를 앞둔데다 상계주공 1단지가 예비안전진단을 통과하면서 재건축 움직임이 빨라지고 있다.

정부의 조합원 재건축 분양 조건 규제가 재건축 속도를 올린데 영향을 미친 것으로 보인다. 정부는 지난 6.17 대책에서 조합원들의 재건축 분양 조건으로 2년 의무거주 기간을 추가했다. 이 조항은 내년 초까지 조합설립 신청을 하는 경우 적용 받지 않는다. 규제 적용을 피하기 위해 조합원들의 조합 설립 움직임이 빨라지게 된 것이다.

시장 상황도 재건축 바람을 키우고 있다. 그동안 초과이익 환수 강화등 정부의 재건축 규제가 이어지면서 재건축을 시행하는 단지들이 줄었다. 이는 오히려 재건축 단지들의 시장 주목도를 높여 작은 이슈에도 큰 반응을 이끌어냈다. 여기에 주택 공급 부족으로 수요가 상대적으로 늘어난 상황에서 재건축 사업 성과 기대도 커졌다.

◆민간 재건축 규제 주장 변창흠... 업계 "대책 수단 많지 않아"

집값 상승 흐름이 이어진다면 정부는 규제 대책을 내놓을 것으로 보인다. 특히 변창흠 국토교통부장관 후보자가 평소 민간 재건축의 개발이익 환수를 강하게 주장해왔다.

지난 9월 국회에서 열린 '공공주도 개발을 통한 공공주택 공급 방안' 공청회에서 민간 주도 정비사업이 해당 아파트와 주변 아파트 가격 상승, 개발이익 사유화, 원주민과 임차인 내몰림 등의 부작용을 낳는다고 비판했다. 그러면서 공공주도 주택 공급의 필요성을 지적하기도 했다.

추가 규제에 나선다면 공공재개발·재건축을 확대하거나 개발이익 환수를 늘리는 방향이 될 것으로 보인다. 변 후보자는 서울주택도시공사(SH)·한국토지주택공사(LH) 사장을 역임하면서 공공이 참여하는 도시재생사업을 확대해왔다. 공공기관이 참여하면서 용적률 상향 등 혜택을 줘 민간 참여를 유도하는 방식이다. 

공공재개발·재건축은 지난 11월 사업 공모에 들어갔는데 이를 확대하거나 평소 변 후보자가 주장해온 토지임대부·환매조건부 주택을 시행하는 방안이 유력해 보인다. 최근 국회에서 토지임대부 주택의 공공기관에 환매를 의무화하는 주택법 개정안이 국회를 통과하기도 했다. 이를 통해 국가와 공공기관의 개발이익 환수를 강화해 투기수요를 차단해 집값 상승을 억제하겠다는 의도다.

변창흠 국토부장관 내정자가 첫 출근하는 모습[사진=국토부]

하지만 부동산업계는 이미 여러 규제들을 쓰고 있는 상황에서 정부가 추가적인 대안을 내놓기는 쉽지 않을 것으로 본다.

공공재건축의 경우 용적률을 500%까지 늘리는 혜택을 줬지만 증가한 용적률의 50~70%를 공공임대로 기부채납하는 조건으로 인해 민간사업자들의 호응을 얻지 못한 바 있다.

투기지역과 투기과열지구에는 15억 이상 아파트 대출이 금지되고 있고, 분양권 전매 제한과 거주기간 규제도 진행되고 있다. 여기에 다주택자에게 종합부동산세를 포함해 취득·양도세 중과 규제 등 세금규제도 이뤄지는 상황이다. 세금 규제는 최근 종부세에 대한 반발에서 보여지듯 저항이 큰 상황이어서 추가 규제에 나서기 쉽지 않다.

부동산업계는 추가 규제수단을 내놓는 것에 어려움이 있는 정부가 집값 상승의 근본 원인인 전세시장 불안 해소에 집중할 것으로 보고 있다. 전세가격 상승으로 전세 수요가 매매시장으로 이동하고, 이들 수요가 매매시장 상승을 이끌고 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "이미 많은 규제들이 시행되고 있어서 총부채원리금상환비율(DSR)규제 외에는 추가 규제 수단이 없어 보인다"면서 "전세 공급을 통한 시장 안정에 집중할 것"으로 전망했다.

krawjp@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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