전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

상가임대차보호법 통과로 상가주인 재산피해 커진다…경매 급증 우려

기사입력 : 2020년10월12일 07:02

최종수정 : 2020년10월12일 07:02

'상가임대차보호법 개정안' 본회의 통과…최장 9개월 월세연체 가능
임대인 '일방적 희생' 강요…월세 끊겨 현금흐름 줄고 이자부담 커져
경매시장, 상업시설 '저가 낙찰'로 투자자 유리…임대인 보호책 필요

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 상가임대차보호법 통과로 상가 임대인들의 재산상 피해가 커질 수 있다는 우려가 높아지고 있다. 임차인이 월세를 연체할 경우 현금사정이 악화되는 반면 은행에 내야 할 이자는 밀리면 안 되는 '이중 부담' 때문이다.

만약 임대인이 은행 이자를 제 때 못 내면 상가가 경매에 넘겨져 더 큰 손해를 볼 수 있다. 임대인도 코로나 여파로 경제적 어려움을 겪는 만큼, 이들의 재산권도 균형있게 보호하는 법안을 만들어야 한다는 지적이 나온다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 국회 본회의장 kilroy023@newspim.com

◆ '상가임대차보호법 개정안' 본회의 통과…최장 9개월 월세연체 가능

12일 국회에 따르면 코로나19로 피해를 본 임차인의 월세 연체기간을 늘려주는 '상가건물임대차보호법(상가임대차법) 개정안'이 지난달 국회 본회의를 통과했다.

현행법에는 임대료를 3개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있지만 앞으로는 최대 6개월까지 임대료가 밀리더라도 임차인을 내보낼 수 없게 된다. 이미 3개월간 월세를 밀린 임차인은 추가로 6개월 연체가 가능해지는 것. 임대인으로서는 최장 9개월간 월세를 못 받아도 임차인을 내보낼 수 없게 된다.

또한 이번 법안은 임차인에게 임대료 감액 청구권도 부여했다. 코로나19로 피해를 본 임차인이 건물주에게 임대료를 깎아 달라고 요구할 수 있게 된 것. 다만 임대인이 월세 인하 요구를 반드시 받아들여야 하는 강제 조항은 없다. 감액 요구를 수용하는 임대인은 기존 '5% 상한' 규정과 무관하게 향후 임대료 증액을 요구할 수 있다.

◆ 임대인 '일방적 희생' 강요…월세 끊겨 현금흐름 줄고 이자부담 커져

이번 법안의 문제는 임차인 보호를 위해 상가 임대인에게 일방적인 희생을 강요했다는 점이다. 부동산업계는 상가 임대인은 부자, 임차인은 경제적 약자라고 이분법적으로 나눈 것부터가 문제라고 지적한다. 임차인 중에도 병원이나 대기업 프랜차이즈를 운영하는 사람은 임대인보다 경제적으로 여유로울 수 있다.

반면 상가 임대인은 은퇴해서 소득이 없고 월세로 생활비를 충당하기 위해 상가를 구입한 경우가 많다는 게 업계의 전언이다. 이들은 임대료를 못 내는 임차인이 있으면 계약을 해지하고 다른 임차인을 받아야 현금흐름이 유지될 수 있다. 월세를 못 내는 임차인을 내보내지도 못하면 당장 현금흐름이 끊기게 된다.

또한 이번 법안의 문제점은 임대인에게 퇴로를 주지 않았다는 점이다. 임차인이 월세를 연체할 수 있는 기간이 생겼다면 임대인도 은행이자를 연체할 수 있는 기간이 있어야 균형이 맞는데 그러지 않았다는 것.

통상 임대인은 상가를 전액 현금으로 사는 경우가 드물고 대부분 은행에서 대출을 받는다. 부동산 담보대출에서 이자 납입연체가 2~3회 이상 지속되면 은행을 비롯한 금융권은 채무자에게 담보로 받은 부동산을 경매에 넘긴다.

월세수입이 끊긴 임대인이 이자를 내기 힘들어서 은행이자를 연체하면 해당 상가는 경매에 넘어갈 수 있는 것. 부동산이 경매에 넘겨진 후 실제 경매시장에 나오기까지 통상 7~8개월 걸린다. 이 경우 경매 투자자들은 시세보다 싼 값에 상가를 낙찰을 받으려 하니 임대인으로서는 경제적 손해가 더 커진다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 24일 국회 본회의에서 '상가건물 임대차보호법 일부개정법률안'이 통과되고 있다. 2020.09.24 leehs@newspim.com

◆ 경매시장, 상업시설 '저가 낙찰'로 투자자 유리…임대인 보호책 필요

최근 경매시장은 코로나19 때문에 업무·상업시설의 인기가 크게 떨어진 상태다. 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 올 들어 업무·상업시설의 월별 낙찰률은 6월과 8월을 제외하고 모두 20%대에 머물렀다.

9월 기준 전국 업무·상업시설 낙찰률은 27.1%다. 낙찰률은 전체 진행된 경매 진행 건수 중 낙찰된 건수의 비율을 뜻한다. 낙찰률이 20%면 경매에 나온 물건 10개 중 2개만 낙찰됐다는 뜻이다.

업무·상업시설의 9월 낙찰가율(65.7%)도 전월대비 하락했다. 낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율을 말한다. 낙찰가율이 낮다는 것은 응찰자들이 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰을 받는다는 뜻이다.

총 응찰자 수도 지난 7월부터 3개월째 감소세다. 업무·상업시설의 9월 총 응찰자 수는 1038명으로 전월(1362명)보다 23.8% 줄어들었다. 낙찰률, 낙찰가율, 응찰자 수가 낮을수록 해당 경매시장 분위기가 위축돼 있음을 뜻한다.

상가임대차보호법 여파로 좋은 입지에 있는 상가가 경매시장에 대거 나와서 싼 값에 팔리면 해당 상가를 낙찰받은 투자자만 유리해진다.

전문가들은 임대인도 코로나 여파로 경제적 어려움을 겪는 만큼, 이들의 재산권도 균형있게 보호하는 법안을 만들어야 한다고 지적했다.

정태익 사람과투자 대표는 "상가 임대인에게 무조건적인 희생을 강요하는 정부 정책은 부당하다"며 "임대인이 은행 이자를 일정 기간 연체해도 은행이 상가를 경매에 넘기지 못하도록 하는 보호정책을 실시해야 공평할 것"이라고 강조했다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
김영훈 고용부 장관 후보자는 누구? [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 이재명 대통령이 김영훈 전 민주노총 위원장을 고용노동부 장관 후보자로 임명했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 23일 11개 부처 장관 후보자를 발표했다. 김 후보자는 1968년 부산에서 태어나 마산중앙고, 동아대를 졸업해 성공회대 NGO대학원에서 정치정책학(정치학) 석사 학위를 받았다. 김영훈 고용노동부 장관 후보자 [사진=대통령실] 2025.06.23 sheep@newspim.com 김 후보자는 2010년부터 2012년까지 민주노총 위원장으로 활동하다가 2017년 정의당에 입당, 제19대 대통령 선거에서 노동본부장을 맡았다. 2021년에는 더불어민주당 대선 후보 이재명 대통령의 노동부문 지지단체 '공정사회 구현을 위한 노동광장'에 공동대표로 참여한 바 있다. 지난 총선에서는 더불어민주연합에서 비례대표 20번을 받았다. 현재 한국철도공사 기관사이자 부산지방노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다. 강 비서실장은 "민주노총 위원장을 역임하며 노동의 목소리를 대변해 온 인물"이라며 "산업재해 축소, 노란봉투법 개정, 주4.5일제 등 일하는 사람들의 권리를 강화하는 역할을 해줄 것으로 기대한다"고 밝혔다. 한 정부 관계자는 김 후보자에 대해 "합리적이다"라며 "민주노총이 그간 (사회적 대화 등) 제도권 밖에 있었다. 이를 계기로 제도권으로 들어오길 희망한다"고 말했다. ◇ 김영훈 고용노동부 장관 후보자 프로필 ▲1968년 부산 출생 ▲마산중앙고, 동아대, 성공회대 NGO대학원 정치정책학 석사 ▲정의당 노동본부장 ▲민주노총 위원장 ▲철도노조 위원장 ▲철도공사 기관사 ▲부산지방노동위원회 공익위원 sheep@newspim.com 2025-06-23 14:57
사진
안규백 64년 만에 문민 국방 후보자 [서울=뉴스핌] 김종원 국방안보전문기자 = 국군 최고통수권자인 이재명 대통령은 23일 초대 국방부 장관에 민간인 출신인 안규백(64) 더불어민주당 5선 중진 의원을 인선했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 이날 "안 후보자가 국회 국방위원회 간사와 위원장 등 5선 국회의원 이력의 대부분을 국회 국방위에서 활동했다"면서 "군에 대한 이해도가 풍부하고 64년 만에 문민 국방장관으로서 계엄에 동원된 군의 변화를 책임지고 이끌어 나갈 것"이라고 인선 배경을 설명했다.  안규백 국방부 장관 후보자. [사진=대통령실] 안 후보자는 집권 여당인 민주당에서 국방위원장을 비롯해 국방위원으로서 15년 간 의정활동을 했다. 그 누구보다 군과 국방안보를 잘 아는 인물로 그동안 역대 정부에서도 꾸준히 민간인 출신 국방장관으로 유력하게 거명됐었다. 특히 안 후보자는 국회 12·3 비상계엄 사태에 대한 진상규명 국정조사 특위위원장 중책까지 맡았다. 여야 의원들을 아우르며 적지 않은 성과를 냈다는 평가다. 이번 대선에서도 민주당 중앙선대위 총괄특보단장 핵심 보직을 맡았다. 계엄 사태 주역인 군의 정치적 중립성을 확립하면서 어수선한 군을 안정적으로 이끌면서 군 전반을 개혁할 최적임자로 꼽힌다. 합리적인 성품에 남의 말을 귀담아듣는 전형적인 외유내강형 인물이다. 다만 상식과 원칙을 중시하며 불법적이고 정의롭지 않은 일에는 불같이 화를 내는 성격이다. 아들 둘 모두 육군과 해병대에서 현역으로 군 복무를 했다.  안 후보자가 국회 인사청문회를 통과해 이재명정부의 초대 국방장관으로 취임하면 1961년 현석호 장관 이후 64년 만에 군인이 아닌 민간인 출신 국방장관이 된다.  한국 정치사의 격동기를 거쳐 군사독재정권 시절에 장군 출신들이 독식했던 국방장관을 정치 안정기에 들어 사실상 민간인 출신의 진정한 '문민 국방장관'이 나올 수 있을지 초미 관심사다. ▲전북 고창(64) ▲광주 서석고 ▲성균관대 철학과 학사·무역대학원 무역학 석사 수료 ▲18·19·20·21·22대 국회의원 ▲국회 국방위원회 위원장·간사 ▲국회 '내란 진상규명 국정조사 특별위원회' 위원장 ▲더불어민주당 사무총장 kjw8619@newspim.com 2025-06-23 14:13
안다쇼핑
Top으로 이동