[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 최근 국회를 통과한 '임대차 3법'(전월세 상한제, 계약갱신청구권제)에 '허점'이 있다는 지적이 나왔다. 집주인이 법에서 보장한 대로 임차인에게 매년 임대료 5% 인상을 요구할 '차임증감청구권'을 행사할 수 있는 것. 국회가 이러한 허점을 막지 않은 채 주택임대차보호법 개정안을 졸속 통과시켰다는 비판도 나온다.

◆경제사정 변동시 세입자에 임대료 인상 요구 가능

4일 법조계에 따르면 '차임증감청구권'이란 계약당사자가 임대료를 약정한 후 일정한 요건에 해당하면 임대료를 올리거나 내리도록 청구할 수 있는 권리다. 민법 제628조, 주택임대차보호법 제7조, 상가건물임대차보호법 제11조에 공통적으로 포함된 권리며 임대사업자등록 여부와 무관하게 임대인, 임차인 모두 행사할 수 있다.

주택임대차보호법 제7조를 보면 당사자(집주인 또는 세입자)는 월세나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않을 경우 그 증감을 청구할 수 있다. 예컨대 집주인이 재산세, 종부세 인상 때문에 '경제사정이 변동했다'는 점을 내세우면 세입자에게 임대료 인상 요구가 가능해진다.

특히 서울 일부 지역 부동산은 보유세 인상률이 30%에 이른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 서초구 반포자이 전용 84㎡는 올해 재산세가 총 662만원으로 지난해보다 150만원가량(29.8%) 올랐다. 한 해 부동산 세금이 30%나 올랐는데 임대인이 한 해 임대료 5% 올리는 것을 부당하다고 보기는 어렵다는 지적이다.

장진영 법무법인 강호 변호사는 "법에서는 임대료 변동 사유로 조세와 공과금 변동을 명시해 놓았다"며 "(집주인의) 부동산 조세인상분을 세입자에게 전가할 수 있도록 법이 만든 통로가 바로 차임증감청구권"이라고 말했다. 이어 "세입자에게 계약갱신청구권이 주어지면 임대인은 법에서 보장한 매년 임대료 5% 인상요구권으로 대응할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 임대차기간 4년(2+2)을 보장받을 수 있다. 대신 집주인이 차임증감청구권을 행사하면 임대료를 매년 5%씩 올릴 수 있게 된다. 복리로 계산하면 4년 만기시까지 총 15.7% 인상이 가능한 셈이다.

다만 차임증감청구권을 행사하려면 계약기간이 1년 단위여야 한다. 또는 계약기간이 2년 단위일 경우 계약서의 특약사항에 '1년 단위로 계약한다'는 내용을 명시해야 한다.

◆주임법 개정안 '차임증감청구권' 규제 없어…국회 졸속통과

이번 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안에는 '차임증감청구권'을 막는 조항은 없는 것으로 분석됐다. 국회가 신설한 법조문 가운데 임대료 인상 관련 내용은 제7조 2항이다.

해당 조문은 "차임(임대료) 등의 증액 상한은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1 금액(5%)을 넘지 못한다"며 "다만 특별시, 광역시, 특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차시장 여건 등을 고려해 20분의 1 범위에서 증액청구 상한을 조례로 달리 정할 수 있다"고 적고 있다.

전문가들은 더불어민주당이 애초 의도대로 '2년 계약기간 동안 임대료 증액한도 5%'를 유도하려면 법조문에 좀더 상세히 명시했어야 한다고 지적했다.

익명을 요구한 부동산 전문 변호사는 "차임증감청구권은 임대차계약 기간 도중 청구할 수 있는 권리"라며 "전월세상한제의 적용시점을 '계약 갱신 때' 뿐만이 아니라 '계약 기간 중'에도 적용한다는 시기상의 문구가 들어가 있어야 한다"고 말했다.

이어 "법 조항에 허점이 있는데 민주당에서는 이런 내용을 상세히 고려하지 않은 것으로 보인다"며 "임대차 3법은 이처럼 허술한 상태에서 졸속 통과됐다"고 덧붙였다.

또한 차임증감청구권은 '민법' 뿐 아니라 '주택임대차보호법'에도 있는 개념인 만큼 최근 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안(임대차 3법)보다 우선순위가 밀리지 않는다.

'특별법 우선의 원칙'에 따르면 동등한 법형식 사이에서 일반적인 사항(일반법)과 다른 특정의 경우를 한정한 법령(특별법)이 있는 경우 특별법이 일반법에 우선한다. 예컨대 주택임대차보호법은 민법에 대해서는 특별법인 것.

장 변호사는 "차임증감청구권은 주택임대차보호법에 명시돼 있었지만 그동안 활용도가 많지 않았다"며 "하지만 이번 임대차법 개정으로 차임증감청구권 행사가 많아질 가능성이 크다"고 말했다.

◆'경제사정 변동' 여부, 법원 판결 나와야…소송전 늘어날 것

다만 차임증감청구권 행사를 놓고 논란의 여지가 있을 것으로 보인다. 이론적으로는 차임증감청구권 행사가 가능하지만 실질적으로 이를 인정받을 수 있을지는 법원 판결이 나와야 한다는 분석이다.

예컨대 '경제사정의 변동'을 법적으로 인정받으려면 물가가 5배 오르는 등 대단히 현저한 변화가 있어야 한다는 의견도 있다. 과거에 차임증감청구권을 법적으로 인정받은 판례로는 대법원 74다1124 판결이 있다. 하지만 이 판결이 나온 시점이 1974년으로 지금부터 46년 전이기 때문에 현재 법원이 어떤 판결을 내릴지는 알 수 없다는 분석이다.

또한 집주인이 차임증감청구권을 행사할 경우 세입자와 소송전이 늘어날 것이라는 관측도 있다. 세입자가 매년 임대료 5% 인상을 거부하고 집주인과 합의에도 이르지 못하면 집주인은 '소송'을 선택할 수밖에 없기 때문이다.

한 변호사는 "법원에서 법으로 문제를 해결하려면 항상 시간과 비용이 발생한다"며 "집주인이 차임증감청구권을 행사하려면 그만한 대가를 치뤄야 할 것"이라고 말했다.

반면 경제적 어려움을 겪는 세입자일수록 소송을 피하려고 임대료 5% 인상에 합의할 수도 있다. 한 세입자는 "집주인하고 관계가 악화되면 나한테 더 손해기 때문에 어쩔 수 없이 (매년 5% 인상에) 동의할 것 같다"며 "이렇게 되면 전월세상한제는 사실상 '유명무실'한 제도가 되는 것 아니냐"고 반문했다.

일각에서는 그나마 '차임증감청구권' 행사가 유효하기 때문에 전월세상한제가 위헌 논란을 벗어날 여지가 생겼다고 말했다.

한 변호사는 "전월세상한제가 재산권의 과도한 제한이라는 점에서 위헌 소지를 주장할 경우, 차임증감청구권이 있어서 위헌을 피해갈 수도 있다"고 말했다. 이어 "집주인이 임대료를 올려야 하는 이유가 있다면 차임증감청구권으로 이를 해결할 수 있다는 논리가 성립할 수 있어서다"라고 덧붙였다.

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