초과이익환수제, 분양가상한제 등 수익성 불투명..입지는 강점
[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 송파구 잠실주공5단지가 사실상 최고 50층으로 재건축하는 계획안이 통과됐지만 집값과 거래량에는 큰 움직임이 일어나지 않고 있다.
정부의 부동산 규제 대책이 강력한 데다 주택시장에 불확실성이 커져 투자자들이 선뜻 주택 매입에 나서고 있지 않아서다.
13일 부동산 업계에 따르면 지난 7일 잠실주공5단지가 서울시 도시계획위원회에 50층 재건축 계획안이 통과된 이후 급매물 매맷값은 별 다른 변동이 없다. 매수세가 적다 보니 집주인들이 집값을 올리지 못하고 있다.
이 단지는 지난달 입주한 이래 최고가를 갱신했다. 전용면적 76.4㎡는 ‘8.2 부동산 대책’이 발표되기 전 개발 기대감에 최고 15억3000만~15억8000만원에 거래됐다. 올해 초와 비교해 2억원 넘게 오른 가격이다. 하지만 8.2대책 직격탄을 맞아 매도호가가 14억2000만~15억원으로 내려앉았다.
면적이 가장 넓은 전용 82.5㎡는 지난 7월 16억3000만~7000만원에서 이달 15억원대로 하락했다. 최근에도 급매물은 이 수준을 유지하고 있다.
잠실역 주변 P공인 사장은 “잠실주공5단지 조합원들이 최고 50층 높이의 재건축을 숙원사업처럼 진행한 만큼 기대감이 높아지고 급매물은 일부 회수됐다”며 “하지만 집을 사겠다는 사람이 많지 않아 예상보다 집값 상승 여부가 아직 뚜렷하지 않은 상황”이라고 말했다.
정부가 강남 재건축 단지를 중심으로 규제 대책을 잇달아 쏟아내자 투자심리가 크게 하락했다. 재건축 개발에 대한 기대감은 여전하지만 추가로 가격 조정이 이뤄질 가능성이 있어 매수 타이밍을 미루고 있다. 대출 받기가 어려워진 상황인데다 전세가율이 매맷값 대비 20~30% 수준에 불과해 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자'가 어렵다.
불확실한 사업성도 투자수요를 유인하지 못하는 이유다. 이번 재건축 계획안이 사실상 통과됐지만 50층은 대로변 4개동에 불과하다. 상징적인 측면은 크지만 일반분양을 많이 늘려 조합원 분담금을 크게 낮추는 역할을 하지는 못한다.
재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 적용도 악재다. 초과이익환수제는 재건축사업을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 정부가 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 연내 관리처분인가를 신청하면 피할 수 있지만 이 단지는 지금 조합설립을 마친 상태라 물리적으로 불가능하다. 초과이익환수제가 적용되면 조합원 1인당 분담금이 최소 1억~2억원 증가할 것이란 관측이 많다.
또 분양가 상한제가 부활될 예정이라 일반분양가를 무턱대고 높일 수도 없는 상황이다. 재건축 사업의 공사 재원이 일반분양으로 상당 부분 충당되는 구조에서 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없는 구조다. 서초구 한강변 재건축을 중심으로 후분양제가 확산하는 분위기지만 현행 제도에선 조합원들이 부담을 크게 낮추는 방법이 마땅치 않다.
물론 송파구 재건축 중 최고 입지로 재건축에 속도가 붙으면 최고가 행진을 이어갈 것이란 목소리도 있다. 지하철 2호선 잠실역이 바로 앞에 있고 롯데월드와 제2롯데월드(롯데월드타워)가 마주보고 있다. 올림픽대교와 강변북로를 바로 진입할 수 있다. 일부 가구는 한강을 조망할 수 있다.
이 단지는 시공사가 선정된 상태다. 삼성물산과 GS건설, 현대산업개발이 컨소시엄으로 공사를 맡는다. 최고 15층, 3930가구는 총 6401가구로 탈바꿈한다. 아파트 3개동과 오피스 1개동 등 4개 동은 50층으로 짓는다.
시공사로 참여하는 건설사 관계자는 “잠실주공5단지에는 송파구 핵심지역인 잠실역을 끼고 있고 주변 편의시설도 다양해 최고 입지를 자랑한다”며 “부동산 규제로 집값이 크게 오르지 못했지만 사업시행과 관리처분, 주민이주 등을 진행하면 집값이 우상향하고 재건축 후 이 지역의 최고가 아파트가 될 것으로 전망한다”고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
