[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 고금리와 치솟는 공사비 여파로 수도권 물류센터 시장의 신규 개발이 멈춰 서며 본격적인 '공급 절벽' 시대에 돌입했다는 분석이 나왔다.

22일 부동산 종합 서비스 기업 신영에셋이 펴낸 '수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트'에 따르면, 최근 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 평당 800만~1000만원까지 치솟았다. 반면 실제 거래되는 가격은 평당 500만~1000만원 수준으로 원가보다 최대 30%가량 저렴하며, 경·공매 부실자산의 경우 원가의 절반 수준인 평당 450만~550만원 선까지 하락했다.

신영에셋은 이처럼 원가와 실거래가 간의 뚜렷한 격차가 물류센터 자산가치의 추가 하락을 방어하고 있다고 진단했다. 매매가는 보합세를 보이는 가운데, 글로벌 메가펀드(블랙스톤, KKR 등)와 장기 운용 역량을 지닌 국내 기관들이 싼값에 나온 우량 자산을 선점하기 위해 시장 전면에 나서고 있다. 실제로 지난해 수도권 물류센터 거래에서 해외 자본이 차지하는 비중은 74.7%에 달했다.

임대차 시장은 무상임대 관행이 줄고 물가 연동 임대료 인상이 표준으로 자리 잡는 등 질적 개선이 이뤄지고 있다. 신영에셋은 현시점에서 우량 임차인을 확보한 A급 자산을 개발원가 이하로 사들이는 '코어(Core) 전략'과, 경·공매로 싸게 넘겨받아 임대차 재구조화로 가치를 올리는 '밸류애드(Value-Add) 전략'을 병행할 것을 조언했다.

[AI Q&A]

Q. 현재 수도권 물류센터 시장이 '공급 절벽'에 진입했다고 분석되는 주된 이유는 무엇인가요?
A. 금융권 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 경색과 더불어 원자재 및 인건비가 가파르게 상승하면서 공사비가 급등했기 때문입니다. 이로 인해 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가가 평당 최고 1000만원까지 치솟아, 사실상 신규 개발을 추진할 경제적 타당성이 사라졌습니다.

Q. 물류센터의 개발원가와 실거래가 차이는 현재 어느 정도이며 시장에 어떤 영향을 미치고 있나요?
A. 신규 개발원가는 평당 800만~1000만원에 달하지만, 실거래가는 평당 500만~1000만원으로 원가 대비 20~30%가량 낮게 형성되어 있습니다. 신영에셋은 이렇게 실거래가가 신규 개발원가보다 훨씬 저렴한 가격 구조가 추가적인 자산가치 하락을 막아주는 강력한 '하단 지지선' 역할을 하고 있다고 분석했습니다.

Q. 이러한 시장 상황 속에서 신영에셋 리포트가 제시하는 핵심 투자 전략 두 가지는 무엇입니까?
A. 첫째는 우량 임차인과 장기 임대차가 확보된 'A급 기축 자산'을 신규 개발원가보다 싼 가격에 매수하는 'Core(코어) 전략'입니다. 둘째는 경·공매를 통해 부실자산을 원가의 절반 수준 등 저렴하게 인수하여 용도 전환이나 임대차 재구조화를 통해 자산 가치를 끌어올리는 'Value-Add(밸류애드) 전략'입니다.

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