[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권 물류센터 시장이 거래 증가와 공실 감소, 공급계획 축소가 동시에 나타나는 조정 국면에 들어섰다. 공급 확대에 집중됐던 시장에서는 기존 저온시설을 상온으로 바꿔 임차인을 확보하는 자산 가치 제고 전략도 성과를 내기 시작했다.

14일 상업용 부동산 전문기업 '젠스타메이트'에 따르면 올해 2분기 수도권 물류센터 거래규모는 9100억원, 거래면적은 약 49만3000㎡로 집계됐다. 전분기보다 거래규모는 21.8%, 거래면적은 47.2% 늘었다. 전국 거래규모 9645억원 가운데 수도권이 94.3%를 차지했다.

거래는 수도권 전 권역에서 발생했다. 안성 성은리 물류센터 거래가 포함된 남부권은 3131억원으로 전체 수도권 거래의 34.4%를 차지했다. 지난해 남부권 연간 거래규모 2969억원을 한 분기 만에 넘어섰다. 지난해 거래가 없었던 중앙권에서도 672억원의 거래가 이뤄졌다.

공실도 줄었다. 2분기 수도권 물류센터 전체시설 공실률은 17.0%로 전분기보다 0.5%포인트(p), 지난해 같은 기간보다 5.8%p 낮아졌다. 혼합 물류센터와 저온 물류센터 공실률은 각각 21.4%, 44.6%로 전분기보다 1.1%p, 3.4%p 하락했다.

상온 물류센터 공실률은 8.6%로 1.2%p 올랐다. 저온·혼합시설에서 상온시설로 전환된 물류센터 5곳이 새로 상온 물류센터에 포함된 영향이다. 이들 시설을 제외한 공실률은 7.3%로 전분기와 비슷했다.

공급시장에서는 예정 물량이 줄고 있다. 수도권의 올해 연간 신규 공급 예상치는 약 146만1000㎡로 지난해보다 16.7% 늘어날 전망이다. 연초 예상했던 약 230만4000㎡보다는 약 84만3000㎡ 감소했다. 장기간 표류하던 일부 대형 프로젝트의 인허가가 취소되면서 공급 계획에서 제외됐다.

올해 2분기까지 수도권에서 저온시설을 상온시설로 바꾸는 용도 전환한 사례는 37건, 물류센터 기준 32곳이다. 올해 상반기 전환 면적만 약 24만1000㎡에 달한다.

올해 1분기까지 전환을 마친 시설 가운데 기존에 공실이 있었던 물류센터는 18곳으로, 이 중 13곳에서 공실률이 유의미하게 하락했다. 임차 여건이 개선되기까지 평균 약 2개 분기가 걸렸다. 인허가와 공사기간을 포함하면 통상 1년가량 뒤 공실 자산을 수익 자산으로 전환할 수 있는 것으로 분석됐다.

투자 수익률 지표인 수도권 물류센터 캡레이트는 5.7%로 전분기보다 0.3%p 상승했다. 지난해 3분기 4.8%를 기록한 이후 3개 분기 연속 상승했다. 
 
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "수도권 물류센터 시장은 거래 증가와 공실 개선, 예정 공급량 조정이 동시에 나타나며 시장이 재조정되는 흐름을 보이고 있다"며 "저온에서 상온으로의 용도 변경 이후 실제 임차 여건이 개선되는 사례가 축적되고 있는 만큼 향후에는 신규 공급뿐 아니라 기존 자산의 경쟁력을 높이는 밸류애드(자산가치 제고 전략) 전략의 중요성도 더욱 커질 것으로 보인다"고 말했다.

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