[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 청년 주거 지원을 확대하고 있지만 실제 수혜는 저소득층보다 상대적으로 소득이 높고 자기자본을 갖춘 청년에게 더 많이 돌아가고 있다는 분석이 나왔다. 분양 특별공급과 정책대출의 자격 문턱을 낮춰도 높은 집값과 자기자본 부담 탓이다. 취약 청년의 이용률을 높이려면 공공임대와 월세지원 중심으로 정책 방향을 전환해야 한다는 지적이 제기된다.

24일 국회미래연구원은 '청년정책의 계층별 귀착 효과 분석 및 정책 재구성 제언: 주거 및 자산형성 지원 정책을 중심으로' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 청년 주거정책은 주택공급과 금융지원, 주거비지원 등 세 축으로 운영되고 있지만 실제 이용에서는 계층별 격차가 뚜렷하게 나타났다.

연구진이 2024년 주거실태조사를 분석한 결과 주거정책을 이용한 경험이 있는 19~39세 청년 1인가구는 15.4%에 그쳤다. 배우자가 있는 청년가구는 39.6%로 1인가구의 약 2.6배였다.

1인 가구 내부에서는 소득이 높을수록 정책 이용률이 높았다. 소득 1분위 청년의 주거정책 이용 경험은 6.2%였으나 ▲2분위 14.6% ▲3분위 18.4% ▲4분위 20.9% ▲5분위 21.1%로 높아졌다. 학력별로도 고졸 이하 청년은 8.9%인 반면 대졸 청년은 18.6%로 약 2.1배 차이가 났다.

김봉섭 국회미래연구원 부연구위원은 "저소득·고졸 이하 취약계층 청년은 청년 주거정책 제도의 명목적 포용성에도 실질적 수혜에서 거듭 밀려난다"며 "정책 필요도가 높은 집단에 오히려 지원이 적게 도달하는 역진적 귀착이 발생하고 있다"고 설명했다.

원인으로는 집값과 청년 소득 간 격차가 꼽혔다. 특별공급의 소득 기준은 지속적으로 완화돼 도시근로자 월소득 140% 이하인 청년가구가 약 90%에 달하지만 자격을 갖추는 것과 실제 주택을 살 수 있는지는 별개의 문제라는 것이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2026년 7월 수도권 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 1076만9000원이다. 전용 84㎡를 기준으로 하면 평균 분양가는 약 8억8300만원에 달한다. 서울은 ㎡당 1878만1000원으로 같은 면적의 평균 분양가격이 약 15억400만원까지 올라간다. 반면 지난해 30대 근로자의 월평균 급여는 약 410만원 수준이다.

9억원 주택에 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용하면 산술적으로는 최대 6억3000만원까지 대출할 수 있다. 그러나 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제로 실제 대출한도는 소득에 따라 크게 낮아진다. 연소득 5000만원 청년의 경우 30년 만기·연 4%대 금리를 적용하면 대출 가능액은 약 3억5000만원에 그친다.

김 부연구위원은 "분양가격이 청년의 소득 수준을 크게 상회해 수혜 자격을 충족하더라도 실제 취득은 부모로부터 증여·지원을 받을 수 있거나 고소득·고신용 상태에 있는 상위계층 청년에게 사실상 국한된다"고 말했다.

매매와 전세도 사정은 비슷하다. 지난달 기준 수도권 아파트 평균 매매가격은 8억7272만원, 서울은 15억9490만원으로 집계됐다. 정책 구입자금대출 한도가 2억~4억원 선임을 고려하면 수도권 주택 구매에는 약 4억원, 서울에서는 10억원 이상 자기자본이 필요하다.

평균 전세가격도 수도권 3억6000만원, 서울 5억원 수준인 데 비해 청년 전세자금대출 한도는 최대 2억원 안팎이다. 이에 따라 수도권에서는 최소 1억6000만원, 서울에서는 3억원 이상의 보증금을 스스로 마련해야 한다.

반대로 저소득 청년에게 직접적인 도움이 되는 공공임대와 주거비지원은 규모가 충분하지 않은 것으로 분석됐다. 2025년 공공임대 대기 인원은 약 9만명이지만 입주 가능 물량은 7700여가구로 대기자의 8.3% 수준에 불과했다. 청년 월세지원도 최대 월 20만원으로 최근 월세 상승분을 충분히 상쇄하기 어려운 실정이다.

김 부연구위원은 "분양 특별공급과 구입자금대출은 실질 수혜가 자기자본과 상환능력을 갖춘 소득계층 청년에게 집중되는 구조"라며 "청년 주거정책은 공공임대·월세 지원 중심으로 정책 기조를 전환할 필요가 있다"고 강조했다. 이어 "공공임대의 절대 공급량을 늘리는 동시에 월세자금대출의 한도와 지원 대상을 확대하고 월세지원 수준을 현실화해야 한다"고 제언했다.

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