[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 이재명 대통령이 주요 선진국과 한국의 부동산 보유세 수준 비교에 관심을 보이면서 세제 개편 가능성에 이목이 쏠리고 있다. 경제협력개발기구(OECD) 주요 국가와 비교할 때 한국은 보유 단계 과세보다 거래 단계 과세 비중이 상대적으로 높은 구조를 보이고 있는 것으로 나타났다.

이에 따라 장기적인 세수 기반을 확보하는 동시에 시장 안정을 도모하기 위한 세제 구조 개편 필요성이 제기되고 있다.

◆ 韓 실효세율 0.15%?...국가별 기준점 차이로 단순 비교 어려워

25일 업계에 따르면 집값 안정화를 핵심 과제로 내세운 이 대통령의 발언을 계기로, 국내 부동산 보유세 및 취득세 체계의 적정성을 둘러싼 논의가 재점화되는 양상이다.

그는 전일 자신의 엑스(X·옛 트위터) 계정에 '선진국 주요 도시 보유세, 우리나라와 비교하면?'이라는 제목의 언론 기사를 직접 공유하며 "저도 궁금했다"는 멘트를 남겼다. 앞서 "주택 가격의 안정은 정권의 성패가 달린 일이자 대한민국의 운명을 가르는 일"이라고 언급한 만큼 향후 세제 개편을 염두에 둔 포석이 아니냐는 관측을 낳고 있다.

해외 주요국과 비교하면 보유세 비중이 낮다는 인식이 있지만, 실제로 이를 일대일로 단순 대조하는 것은 불가능에 가깝다. 세액 산출의 바탕이 되는 과세표준 기준점이 제각각이라서다. 매년 갱신되는 공시가격을 과세 지표로 삼는 한국과 달리, 해외 주요국은 현재 실거래가나 최초 취득 가액, 혹은 과거의 특정 평가액 등 상이한 잣대를 적용한다. 

여기에 조세 특성상 지역별 편차가 극심하다는 점도 맹점으로 꼽힌다. 미국은 보유세를 중앙정부의 국세가 아닌 각 주와 카운티와 단위에서 독자적으로 부과해 같은 국가 안에서도 과세율이 천차만별이다. 1가구 1주택 세금 감면이나 고령자 장기보유특별공제, 다주택자 대상 중과세 등 각국의 정책적 목적에 따라 복잡한 예외 조항과 누진세율 구조 역시 기계적인 대조를 어렵게 하는 요인이다.

이러한 한계를 극복하기 위해 OECD를 비롯한 주요 기관들은 개별 주택 단위가 아닌 거시 경제 데이터를 활용한 간접 비교 방식을 채택한다. 대표적으로 ▲국내총생산(GDP) 대비 부동산 재산세수 비중 ▲정부의 총조세수입 중 부동산 세금이 차지하는 비중 ▲실제 부동산 시가총액 대비 납부 세액을 뜻하는 실효세율의 세 가지다.

GDP 대비 비중은 기준이 명확해 국가 간 나열이 쉬워 가장 자주 쓰이나, 구체적인 세수 증가 원인을 구별하기 어렵다는 단점이 있다. 실효세율은 체감도를 가장 정확히 반영하는 이상적 지표이지만 민간 보유 부동산의 시가총액 파악이 까다로워 연구 기관마다 추정치가 엇갈리곤 한다.

최근 부동산정책 연구단체 토지자유연구소에 따르면 2022~2023년 한국의 보유세 실효세율은 0.15%로 조사 대상인 OECD 30개국 가운데 20위에 머물렀다. 수치만 놓고 보면 주요국 대비 보유세가 낮은 편에 속한다.  

국가별로는 이스라엘이 1.24%로 1위를 기록했다. 뒤이어 그리스(0.94%), 미국(0.83%), 영국(0.72%), 폴란드(0.71%), 캐나다(0.66%), 일본(0.49%) 순이다. 한국의 GDP 대비 보유세 비율은 1.0%로 OECD 평균치(0.95%)와 엇비슷했으며, 총 조세 대비 비율은 3.48%로 OECD 평균(2.85%)을 웃돌았다. 

과거 다른 기관이 수행한 연구에서도 궤를 같이한 결과가 도출됐다. 한국조세재정연구원은 2018년 자료를 기준으로 국민대차대조표를 활용한 조사를 진행했다. 한국의 부동산 보유세 실효세율은 0.16%로 OECD 주요 8개국 평균인 0.54%보다 낮았다. 당시 미국은 0.99%, 영국은 0.77%, 캐나다는 0.87%를 기록했다. 한국의 경우 독일과 함께 주요국 중 부동산 보유세 실효세율이 낮은 나라 중 하나로 꼽혔다.

한국지방세연구원은 다른 분석 방법을 활용했다. 2022년 OECD 회원국의 총조세 대비 부동산 보유세를 살펴본 결과 한국 비중은 5.15%로 집계됐다. OECD 국가 평균(3.75%)과 중간값(2.78%)을 상회하는 수치다. GDP 대비 보유세 비중 역시 1.23%를 기록해 OECD 평균치(0.97%)와 중간값(0.76%)을 웃돌았다.

이 과정에서 국내 부동산 보유세 세부담이 2018년을 기점으로 가파르게 늘어났음이 드러났다. 최근 10년간 한국의 총조세 대비 보유세 비중은 1.13%포인트(p) 급증했는데, 이는 OECD 평균과 중간값이 안정세를 보이거나 하락하는 추세와 정반대의 흐름이었다.

◆ 취득세 등 거래세 비중은 OECD 4.7배…해외 주요국은 탄력 운용

보유세와 더불어 부동산 세제의 양대 축을 이루는 취득세(거래세) 부문은 상황이 완전히 다르다. 취득세 역시 명목 세율만으로 타국와 비교하는 것이 쉽지 않은 부분이 있다. 한국은 집을 살 때 취득세를 내지만 영국은 인지세(SDLT), 미국은 주나 카운티마다 상이한 부동산 양도세 혹은 기록세 형태로 징수한다.

누진 구간과 다주택자 규제 방식도 제각각이다. 영국이나 호주는 주택 가액의 특정 구간 초과분에만 높은 세율을 물리는 한계세율 방식을 적용한다. 한국은 다주택자 여부에 따라 세율이 1~12%까지 벌어진다. 일부 국가는 신축 주택 분양 시 취득세 대신 부가가치세를 물리기 때문에 이를 누락할 경우 해당국의 세 부담이 과소평가되는 착시도 발생한다.

이러한 복잡성을 피해 OECD는 GDP 대비 자산거래세 비중을 활용해 취득세 수준을 가늠한다. 이 지표 안에는 증권거래세 등 타 자산 세금이 일부 섞여 있으나, 부동산 비중이 압도적이어서 통상 부동산 거래세 잣대로 쓰인다. 2023년 기준 취득세를 포함한 한국의 자산 거래세가 GDP에서 차지하는 비중은 1.66%를 기록했다. OECD 평균(0.35%)의 4.7배 수준이다.

해외에서도 취득세 부과 방식은 천차만별이다. 종합부동산세와 취득세 개념이 없는 미국 뉴욕은 100만달러(한화 약 15억원) 이상 주택 매매 시 구매가의 1~3.9%를 맨션세로 부과한다. 일본 도쿄는 3~4%, 중국 상하이는 1% 안팎의 세율을 적용하며 다주택자 중과가 없다.

반대로 영국이나 싱가포르 등은 다주택자에게 강력한 세금을 매긴다. 영국은 다주택자에게 최대 15%의 인지세를 물린다. 2016년 집값 급등기에는 3%p의 추가 세율을 도입하는 등 시장 상황에 맞춰 탄력적으로 운용하고 있다.

전문가들은 향후 정부가 세금 제도의 변화를 고려한다면 섣부른 땜질을 지양하고 신중한 선택을 내려야 한다고 입을 모은다. 정영식 대외경제정책연구원 선임연구위원은 "국제사회가 일관되게 부동산 보유세 강화를 권고하는 가운데 한국은 부동산 보유세 실효세율이 낮고 거래세 비율은 OECD 평균을 훌쩍 넘어서는 상태"라며 "국제 비교 결과는 글로벌 스탠더드에 부합하는 전반적인 정책 기조를 보여준다는 점에서 매우 중요한 참고 지표가 된다"고 강조했다.

박진백 국토연구원 연구위원은 "부동산 세제 정책의 목표를 안정적인 세수 확보에 둔다면 기형적인 거래세 비중은 낮추고 보유세 비중은 높이는 방향으로 나아가는 것이 바람직하다"며 "취득세를 인상할 경우 주택 매수 수요를 전세 수요로 전환시켜, 결과적으로 전세가격 상승으로 이어질 수 있는 시장 영향력을 면밀히 고려해야 한다"고 지적했다.

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