나진상가 5개 동 철거 시작…선인상가도 내년 재개발 본격화 기대
지지부진 사업, 국제업무단지 착공으로 빨라질까
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = '단군 이래 최대 개발사업'으로 불리는 용산국제업무단지 조성이 본격 착공에 들어가면서 용산 일대 개발사업 전반에 관심이 쏠리고 있다.
특히 국제업무단지와 직접 맞닿아 있는 용산 전자상가 재개발사업에도 시장의 시선이 모이고 있다. 나진상가 등 일부 상가군은 이미 철거에 착수하며 사업이 궤도에 올랐지만, 상가를 대상으로 한 도시정비형 재개발 특성상 사업 속도는 기대만큼 빠르지 않다는 평가다.
다만 국제업무단지 조성이 본격화되고, 오세훈 서울시장이 추진 중인 한강로 일대 '국가 상징가' 조성 계획 등이 맞물리면서 전자상가 재개발 역시 탄력을 받을 것이라는 기대감이 커지고 있다.
1일 부동산시장 전문가들에 따르면 용산국제업무단지 사업 착공에 따라 인근 용산전자상가 재개발사업도 속도를 낼 수 있을 것이란 전망이 나온다.
용산전자상가 재개발사업은 오세훈 시장이 복귀한 이후 본격 추진되고 있다. 서울시는 2023년 6월 '용산국제업무지구-전자상가 일대 연계전략'을 발표하며 나진상가, 선인상가 등을 AI(인공지능)·ICT(정보통신기술) 신산업 혁신･창업 플랫폼으로 구축한다는 계획을 발표했다. 이어 올해 8월에는 용산 일대 지구단위계획구역을 새로 조정하며 용산전자상가 일대에 대해서는 11개 특별계획구역을 지정하고 재개발사업을 추진키로 했다.
서울시의 AI·ICT 신산업 도입은 이재명 정부의 AI투자 계획과도 맞물리며 시너지가 발생할 것으로 기대된다. 이재명 정부는 AI분야에 100조 투자를 구상하는 등 이 분야에 대한 지원 약속을 잇따라 발표하고 있다. 현재 철거가 시작된 나진상가 10·11·12·13·19·20동은 용적률 900% 이상을 적용 받아 22~27층 높이 복합 빌딩으로 거듭날 전망이다.
용산전자상가 11개 특별계획구역 가운데 세부개발계획이 수립된 곳은 세 곳이다. 이미 철거가 진행중인 나진상가 12·13동(특별계획구역5)에 나진상가 15동(특별계획구역7)과 17·18동(특별계획구역8)에서 계획이 나왔다. 특별계획구역7은 용적률 949%에 지하8~지상21층 규모, 특별계획구역8은 용적률 975%에 지하8~지상27층 규모 신산업용도(AI·로봇 등) 중심 업무시설과 근린생활시설 등이 들어설 예정이다.
특별계획구역1 전자랜드 본관과 특별계획구역2 전자랜드 별관은 더디게 사업이 추진되고 있다. 이들 구역은 주거와 상업·업무 복합 개발이 추진될 것으로 예상되고 있다.
나진상가 10·11동(특별계획구역4)과 나진상가 14동(특별계획구역6)은 아직 세부개발계획은 없지만 기본계획이 수립됐다. 4구역은 용적률 949%로 지상 22층 AI·ICT 업무시설이 조성될 예정이며 6구역은 용적률 909%, 지상 20층의 첨단산업기반 업무시설로 지어질 전망이다. 이들 구역은 내년 상반기 인허가를 받을 것으로 예상된다.
선인상가도 재개발사업이 시작될 전망이다. 특별계획구역11로 지정된 선인상가는 나진상가와 달리 점포별 개별 등기가 이뤄져있어 토지등 소유자가 많다는 약점이 있다. 이는 재개발사업 진행의 걸림돌이 될 것으로 예측되고 있다. 현지 중개업소 관계자는 "점포별로 소유자가 다른 선인상가의 경우 거래도 나타나고 있다"며 "1~2평 규모 점포를 3억~4억원 선으로 투자할 수 있어 재개발사업을 노리는 수요가 있는 상황"이라고 말했다.
특히 서울시는 용산전자상가 재개발에 주거시설을 도입한다. 그동안 용산전자상가는 주택이 없었다. 하지만 시는 야간 공동화현상이 벌어지는 용산전자상가 일대의 문제점을 해소하고 주택공급 확대를 위한다는 전략으로 이 일대를 일반상업지역을 지정하고 주상복합아파트나 주거용 오피스텔 같은 주거시설을 공급한다는 계획이다. 용산국제업지구에도 주택이 들어설 예정이다.
현재 주차장으로 사용되고 있는 용산역과 나진상가 중간 부지에는 공공주택이 건설될 예정이다. 이에 따라 밤 시간에도 사람들이 거주하는 용산전자상가가 될 것이란 기대감이 높다. 공공기여에 따라 제2보훈회관 건립 계획이 수립된 것도 긍정적인 부분으로 꼽힌다. 전자상가와 식당 등 지원시설 일색이던 이 일대의 변화가 예상되기 때문이다.
다만 재개발사업이 빠른 속도로 추진되긴 어려울 것이란 시각도 있다. 실제 11개 특별계획구역 가운데 지금까지 세부개발계획이 확정된 곳은 3개 구역 뿐이다. 민간사업인 재개발은 서울시를 비롯한 관의 의지 만으로 이뤄지지 않기 때문이다. 현지 관계자는 "서울시나 정부에서 대대적으로 기공식을 해도 실제 착공이 이뤄지는 건 1년이 지나는 경우도 허다하다"며 "지금 철거가 진행된다고 하지만 실제 공사가 언제 될 지는 장담할 수 없는 상황"이라고 말했다.
이에 따라 용산전자상가 재개발의 성공 여부는 국제업무단지의 조성 속도에 달려있다는 진단이 나온다. 상가 임대수요가 사실상 사라진 현 상황에서 막연한 미래를 보고 재개발을 하기보다 국제업무지구라는 시너지가 발생했기 때문이다.
부동산업계에서는 용산국제업무지구의 착공이 본격화되면 이 일대 재개발사업도 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다. 현지 중개업소 관계자는 "아무래도 바로 옆에 있는 국제업무단지의 공사가 시작되면 전자상가 재개발도 탄력을 받을 것"이라며 "실제 기공식 이후 투자 문의도 늘고 있다"고 말했다.
donglee@newspim.com
