중간선거와 구조적 난제 등이 배경
주택 소유자 71%, 저금리 '록인' 상태
'우선주의' 모순, 비상권한 돌파 시도
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[서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 도널드 트럼프 미국 행정부가 지난 수년 동안 사실상 '마비 상태'에 빠진 주택시장에 대해 특단의 조치를 예고했다.
코로나19 사태로 비롯된 갖가지 문제의 누적으로 가격·거래 모두가 '꽉' 막혀버린 구조적 난제를 '비상사태 선포'를 통한 전격적인 방식으로 해결해 보겠다는 거다.
트럼프 대통령의 주택시장 활기를 되살리려는 이른바 'MAHGA(Make American Housing Great Again)' 승부수는 작년 11월 대선 전부터 거론한 사안이지만 이달 1일 스콧 베선트 재무장관이 '가을 비상사태 선포'를 언급하면서 시급성을 띠게 됐다.
◆첫째 배경, 중간선거
트럼프 행정부가 주택시장에 대해 의회 승인 없이 연방 지출과 규제를 즉각 통제할 수 있는 비상사태까지 선포하려는 이유에는 크게 3가지 배경이 있다. 정치적 동기와 사안의 복잡성 등이다.
①첫째는 내년 11월 중간선거가 14개월밖에 남지 않은 국면에서 집값 문제가 최대 현안으로 떠올랐다는 점이다. 미국 유권자 다수가 '높은 집값'에 대해 불만을 가진 가운데 '우리가 해결하고 있다'는 인상을 풍길 수 있다.
중간선거의 승부처는 대도시 교외 지역이다. 높은 집값과 모기지(주택담보대출) 금리에 고통받는 계층이 다수 거주한다. 관련 지역은 민주당과 공화당 사이를 오가는 곳이기도 하다. 트럼프 대통령으로서는 관련 문제 해결이 중간선거 승리를 위한 핵심 과제가 된 셈이다.
◆둘째, 구조적 난제
②둘째는 주택시장의 문제가 1~2개 정책으로 해결될 수 없는 구조적인 난제의 형태를 띠고 있다는 거다. 중간선거가 14개월 정도 남은 상황에서 이 문제를 풀려면 스스로 특단의 조처가 불가피하다고 판단했을 가능성이 있다.
현재 미국 주택시장이 기능불능 상태에 빠진 데는 크게 3가지 구조적 요인이있다. 관련 요인들이 서로를 옭아매면서 높은 집값과 거래량 실종이라는 현상을 만들어냈다.
⒜먼저 금리 록인 효과다. 현재 미국 주택 소유자의 71%가 5% 이하의 금리로 계약된 주택담보대출을 갖고 있다. 이들이 집을 팔고 새집을 사려면 7%에 가까운 금리로 갈아타야하는데 이렇게 되면 같은 집값 기준으로 월 상환액이 24% 늘어난다.
저금리 대출을 보유한 주택 소유자로서는 집을 팔면 유리한 금리 조건을 포기하게 되는 셈으로 주택을 내놓을 동기가 작을 수밖에 없다. 거래량 실종의 가장 큰 원인이다.
연방주택금융청(FHFA)에 따르면 2022년 2분기부터 작년 2분기까지 '록인 효과'에 의해 발생하지 못한 주택 매매 건은 총 172만건으로 집계됐다. 약 5개월치 거래량이 통째로 없어진 셈이다.
⒝그 다음으로는 공급 부족이다. 미국은 2008년 금융위기 이후 주택 건설을 과소 투자해 왔다. 금융위기 이후 2000만 가구가 새로 형성됐지만 같은 기간 건설된 주택은 1800만채에 불과했다.
여기에다가 자재·일손 부족에 따른 인플레이션 현상이 더해져 주택 가격을 부추긴 원인이 됐다. 전미주택건설업협회(NAHB)에 따르면 전체 미국 가구 중 중간 가격대 신규 주택을 구매할 여력이 없는 비중은 75%라고 한다.
⒞'소프트 코스트'로 불리는 부대 비용의 요인도 있다. 주택 구매 시 집값 외에 추가로 내야 하는 소프트 코스트는 최근 2~3년 동안 폭증해 실질적인 주택구매의 장벽이 됐다. 2021년부터 2023년까지 2년 만에 36%나 급증했다고 한다.
부대 비용 급증의 원인 중 하나로는 종전 연준의 공격적인 정책금리 인상으로 비롯된 금융 환경 변화가 있다. 2022년 연준의 급격한 금리 인상으로 대출 위험이 커지자 금융 기관들이 각종 수수료를 인상했다.
◆셋째, 우선주의 모순
③마지막 셋째는 '고율 관세 부과'와 '이민자 강경책'을 전개하는 트럼프 행정부 스스로 주택 문제 악화의 중심에 있다는 거다. 고율 관세는 주택 건설의 핵심 자재인 목재와 철강 가격을 끌어올렸고 이민자 규제 강화책은 일손 부족 현상을 심화시켰다.
트럼프 대통령 입장에서는 기존 지지층을 끌어안으면서도 이 모순된 상황을 돌파하려면 비상사태 선포가 돌파구가 될 수 있다. 비상 권한으로 의회를 우회하고 규제 완화와 연방자금 투입을 동시에 밀어붙일 수 있기 때문이다.
◆5가지 카드와 추진 조치들
비상사태가 선포되면 동원될 것으로 예상되는 정책에는 5가지 정도가 있다. 연방 소유 토지의 주택 건설용 개방, 모기지 금리 인하 압박 등이다. 이미 진행 중인 정책도 있으나 비상사태가 선포되면 정책 속도와 규모가 대폭 확대될 가능성이 있다.
먼저 일부 시행 중인 정책을 언급하면 첫째는 연방 소유 토지의 주택 건설 개방이다. 현재 주택도시개발부(HUD)와 내무부가 함께 내무부가 관리하는 5억에이커 이상의 연방 토지 중 '일부'를 주거용으로 활용하는 계획이 추진 중이다. 현재 적합한 토지를 식별하는 초기 단계다.
▶②편에서 계속
bernard0202@newspim.com
