기존 중도금대출 수분양자 부동산 담보대출 전환 불가
업계 "부동산이 망하고 금융권으로 자금 이동할 듯"
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = # 3년 전 수도권 내 오피스텔을 분양받은 A씨는 최근 입주를 앞두고 고민에 빠졌다. A씨는 분양가가 약 3억5000만원인 두 채의 오피스텔을 분양받았다. 하지만 입주를 한달 앞둔 현재 임차인을 구하지 못했다. 10%인 오피스텔 계약금만 내고 중도금 무이자 집단대출을 받았던 A씨는 DSR(총부채원리금상환비율)로 인해 대출 전환이 어렵고 임차인 구하기도 힘들 것 같자 분양가보다 매도가를 낮춘 '마이너스P(프리미엄)'로 분양물량을 팔고 빠져나올 생각이다. 그런 A씨는 최근 청천벽력 같은 소식을 들었다. 금융당국의 가계부채 관리강화방안에 따라 이미 받았던 중도금 대출을 일반 대출로 전환하지 않으며 중도금 대출을 회수하겠다는 은행의 통보를 받았기 때문이다. A씨가 갚아야할 돈은 중도금만 4억2000만원이며 잔금을 합치면 6억3000만원에 이른다. A씨는 새 규제가 새 수요에게 적용되지 않고 3년 전 분양을 받은 자신이 유탄을 맞게 된 것을 이해할 수 없다는 입장이다.
금융당국의 전격적인 주택담보대출을 비롯한 가계대출 '옥죄기'에 금융권이 대출을 사실상 중단하면서 부동산 시장이 초비상 상태에 빠졌다. 정부가 겨냥한 고가주택시장은 물론 오피스텔을 비롯한 수익형 부동산도 대출이 중단되며 임대수익을 노리고 분양에 나섰던 수요자들이 대출 회수를 위해 자산을 팔아야하는 위기에 몰린 것이다.
특히 2~3년 전 분양받아 입주를 앞두고 있는 수익형 부동산의 경우 그동안 받았던 중도금 집단대출을 일반 대출로 전환할 수 없는 상황이 돼 수분양자들의 위기감이 더 고조되고 있다. 이들의 경우 해당 분양물량을 팔지 못하면 분양가의 10%에 해당하는 계약금을 포기하는 선에서 분양을 포기할 수 없고 기존 중도금 대출까지 자기 자본으로 모두 갚아야 한다.
5일 부동산업계에 따르면 새 정부의 주택담보대출을 비롯한 가계부채 관리강화방안에 따라 주담대는 물론 이미 2~3년전 분양받은 수익형 부동산도 대출 전환이 중단되자 수분양자들이 자산을 팔아 은행빚을 갚아야하는 대규모 '몰락사태'가 가시화되고 있다.
통상 계약금 10%에 중도금 무이자 집단대출 방식으로 공급되는 오피스텔은 입주 시기에 그동안 빌린 중도금 대출과 잔금을 합쳐 부동산담보대출로 전환한다. 오피스텔은 주거용이면 주택담보대출을 받을 수는 있지만 이는 매우 어렵고 특히 주택을 보유한 사람은 사실상 불가능하기 때문에 은행권의 '부동산 담보대출'을 이용하는 경우가 많다. 부동산담보대출도 DSR이 적용되기 때문에 입주와 동시에 세입자를 구하지 못하는 임대인은 잔금 마련에 고민하는 일이 자주 발생한다.
하지만 지난주 가계부채 관리강화방안이 시행되면서 잔금은 물론 중도금도 모두 한번에 갚아야할 상황에 놓였다. 금융당국의 방침에 따라 모든 대출이 중단됐기 때문이다. 금융당국이 주택담보대출 여신(한도)을 6억원으로 제한하고 중도금 집단대출과 재건축·재개발 이주비 대출에도 규제를 적용하는 등 강력한 가계부채 대책을 내놓자 은행은 아예 모든 개인 대출을 중단한 것이다.
더욱이 중도금 대출을 받은 분양물량은 계약금을 손해보는 선에서 분양 포기가 불가능하다. 계약금을 포기하는 동시에 그동안 받은 중도금 대출을 즉각 돌려줘야 분양 계약을 포기할 수 있기 때문이다. 이와 함께 임대수익을 얻기 위해 투자하는 오피스텔, 생활숙박시설 등의 수익형 부동산은 유주택자가 수분양자인 경우가 많아 대출을 받기는 더욱 어려워졌다. 6억원이 아니라 1000만원도 대출이 나오지 않는다는 게 이들 수분양자의 이야기다.
이들 수분양자는 이미 2~3년전 분양된 물량에도 최신 규제가 적용되는 점을 이해할 수 없다는 불만을 내놓고 있다. 강화된 규제로 새로운 부동산 수요를 억제하는 것은 당연하지만 규제를 예상하지 못했던 기존 부동산 수요에까지 규제를 적용하는 것은 받아들이기 어렵다는 것이다.
수분양자는 물론 업계의 위기감도 커지고 있다. 대출이 어려워진 수분양자들이 중도금 대출을 갚고 계약금을 포기하는 '손절매'에 나설 경우 '대규모 미분양 사태'가 발생할 수 있다. 이와 함께 이같은 대출 중단이 지속되면 서울이나 수도권 인기지역의 브랜드·대단지 아파트를 제외하면 모든 분양이 중단될 수 있다는 우려도 나온다.
한 중소건설사 관계자는 "회사가 50~100가구의 소규모 주상복합아파트나 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 주로 공급하는데 이번 가계부채대책에 따라 잔금 시기가 다가오는 사업장엔 분양 포기 물량이 다수 나올 것으로 우려하고 있다"며 "우리는 인기 상품을 공급하는 업체가 아니라 준공 이후까지 미분양 물량이 남아있는 경우가 많은데 대출을 끊어 투자수요까지 함께 끊으면 회사의 존립이 타격을 받을 수 있는 상황"이라고 말했다.
하지만 정부는 이에 대해 추가적인 배려는 없다는 입장이다. 심지어 지난 3일 취임 30일 기자회견을 가진 이재명 대통령은 초강력 대책으로 꼽히는 이번 주담대 여신제한 조치에 대해 "이번 조치는 '맛보기'에 불과하며 더 강력한 수요억제대책은 얼마든지 있다"고 말해 추가 수요억제대책을 펴낼 수 있음을 예고했다. 이같은 집권 초기 대통령의 강도 높은 발언에 따라 금융당국의 대출 옥죄기는 강화됐으면 강화됐지 이같은 사정을 봐주진 않을 것이란 게 전문가들의 이야기다.
한 시장 전문가는 "대통령이 부동산시장의 자금이 금융시장으로 이동해야 한다고 못박은 만큼 정부와 금융당국이 이 같은 수분양자들의 사정을 봐주진 않을 것"이라며 "향후 수요를 억제하는 것이 아니라 기존 수요까지 억제한 가계부채 대책에 따라 자칫 부동산시장의 대몰락을 부를 수 있다"고 진단했다.
donglee@newspim.com
