국회 본회의 '부동산개발사업 관리법' 제정안, '부동산투자회사법' 개정안 통과
정부, 부동산PF 감독 및 조정 권한 법적 기반 마련
준공 후 운영까지 맡는 프로젝트 리츠 도입
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)사업에 대한 정부 차원의 체계적 관리 기반인 'PF 통합관리시스템'이 구축된다. 부동산개발사업의 당사자를 중재하는 부동산개발사업 조정위원회가 설치되며 PF 대출 시 사업성을 평가하는 기준이 마련된다.
이와 함께 부동산개발부터 운영까지 가능한 '프로젝트 리츠'와 지역 주민이 지역개발사업에 직접 투자하는 '지역상생리츠'가 도입된다.
1일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 담은 '부동산개발사업관리법' 제정안과 '부동산투자회사법' 개정안이 이날 국회 본회의를 통과했다.
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| [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 1일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 국토교통부 소관 5개 법률이 통과됐다. |
'부동산개발사업 관리법' 제정안은 지난해 3월 발표한 '건설경기 회복 지원 방안'과 'PF 제도개선방안'의 후속조치로 부동산 PF 사업에 대한 정부 차원의 체계적인 관리 기반을 마련하기 위해 마련됐다.
제정안은 먼저 부동산 PF를 체계적으로 관리하기 위해 부동산개발사업 정보를 한 눈에 볼 수 있는 'PF 통합관리시스템'을 구축한다. 그간 부동산 PF 관련 정보가 체계적으로 관리되지 않아 시장상황을 사전에 예측하거나 대응하는데 어려움이 있었다. 하지만 앞으로는 PF 사업정보를 한곳에 모아 관리해 시장 모니터링은 물론 지역별·사업유형별 공급 현황을 진단하고 특정지역 사업 쏠림 현상 등도 예방할 수 있을 것으로 기대된다.
이에 따라 법 시행 이후부터 일정 규모 이상 개발사업에 대해 사업자는 사업계획과 추진현황 등을 국토부에 정기적으로 보고해야 한다.
다음으로 사업과정에서 발생하는 이해관계자 간 갈등을 조정하고 사업 정상화를 지원하기 위한 '부동산개발사업 조정위원회'를 설치한다.
지금은 국토교통부 훈령에 근거해 '민‧관합동 PF 조정위원회'가 운영되고 있다. 조정위는 지난해 한해 동안만 72건, 약 20조원 규모 사업을 조정한 성과에도 불구하고 법적 구속력이 부족해 실효성 높은 법정화 요구가 지속됐다.
이번 법률 제정에 따라 종전의 'PF 조정위원회'는 '부동산개발사업 조정위원회'라는 법정위원회로 새롭게 운영될 예정이며 현재 민‧관 공동사업에 한정된 조정대상도 일부 민간사업까지 확대할 수 있도록 했다.
특히 사업협약 변경 등 조정과정에서 주요 걸림돌로 작용하던 공공의 감사 및 배임 관련 우려를 해소하기 위해 감사 면책규정을 함께 도입함으로써 조정안의 수용성과 이행 속도 역시 높아질 것으로 기대된다.
각 금융업권별로 개별적으로 운영되고 있는 PF 대출 시 사업성 평가도 보다 내실 있게 운영될 수 있도록 했다. 이에 따라 국토부가 객관적인 PF 사업성 평가기준을 정하고 이를 전문적으로 수행하는 평가기관을 지정하도록 해 신뢰성 있는 사업성 평가 기반을 갖추게 됐다.
이를 통해 그동안 국내 PF 시장의 구조적 문제로 지적돼 온 시공사‧신탁사의 신용공여 관행도 개선하고 PF 시장의 전반적인 건전성을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 보인다.
이번 부동산개발사업 관리법 제정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되며 사업보고 등 주요 절차는 업계의 준비 기간을 고려해 공포 후 2년이 경과한 날부터 시행할 예정이다.
'부동산투자회사법' 개정안은 지난해 6월 경제관계장관회의에서 발표한 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 '리츠 활성화 방안'의 후속조치다.
우선 부동산개발부터 운영까지 가능한 '프로젝트 리츠'가 도입된다. 그간 부동산개발사업은 자기자본 규제가 없고 한시적으로만 운영되는 프로젝트금융투자회사(PFV)에 주로 의존했다. 하지만 저자본-고부채 구조인 PFV는 매각·분양만이 목적인 한시적인 수단으로 장기적인 부동산 산업 발전을 이끌어내는 데는 한계가 있었다.
이에 이번 개정안에서는 안정적인 자기자본을 바탕으로 하면서 개발에서 운영까지 가능한 '프로젝트 리츠'를 도입한다.
프로젝트 리츠는 개발단계에 적합하도록 규제를 합리화한 리츠로서 개발단계와 운영단계에서 규제를 달리한다. 리스크가 큰 개발단계에서는 신속한 의사결정과 개발전략 등 영업비밀이 보장되도록 주식 공모의무와 주식 분산의무가 적용되지 않고 보고사항도 사업투자보고서 제출로 간소화한다.
다만 프로젝트 리츠가 개발사업이 완료한 후 임대 등 운영단계로 가면 영업인가를 받아야 하고 영업인가일부터 5년 내 공모를 진행해야 한다. 영업인가를 받은 프로젝트 리츠는 각종 보고·공시의무를 적용받는다. 공모를 통해 유입된 일반 투자자를 보호하기 위함이다.
프로젝트 리츠 도입에 따라 향후 개발과 운영을 따로 하던 이원화된 부동산 개발사업 방식이 '개발에서 운영'까지 같이 하는 통합된 방식으로 변모될 뿐 아니라 개발이 완료된 자산의 취득에 따른 취득세 부담 완화 등 비용 절감 효과도 기대된다.
지역 주민에게 리츠 주식 청약자격을 우선 부여할 수 있는 '지역상생 리츠'도 도입된다. 리츠는 주식 청약 대상을 지역으로 한정하지 않고 발행주식의 30% 이상은 누구나 청약할 수 있도록 하고 있다. 지역상생리츠는 여기에 더 나아가 지역발전 등 공익을 위해 필요한 경우 해당 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여할 수 있도록 한다. 그럼으로써 산업단지, 프라임 오피스 등 우량 부동산의 발생이익을 지역주민에게 제공할 수 있게 된다.
지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여하는 '지역상생리츠'로 인해 기업과 지역주민이 상생하는 개발모델이 가능해질 것으로 기대된다.
이와 함께 개정안은 리츠 투자자 보호를 강화하고 불필요한 규제를 개선한다. 리츠와 임원 등 이해관계자 거래는 보고에서 공시로 강화해 일반 투자자의 알 권리를 확대하고 리츠가 정관에 기재된 사항을 변경할 때에는 국토부 장관에게 보고하도록 한다.
연기금 등이 50% 이상 출자하거나 총자산의 70% 이상이 임대주택으로 구성된 리츠인 '공모예외리츠'의 보고·공시의무를 대폭 완화한다. 공모예외리츠는 일반투자자가 참여하지 않기 때문에 상장·공모리츠와 같은 보고·공시 규제가 필요없다. 이에 개정안은 공모예외리츠는 투자설명서·투자보고서를 제출하고, 금융사고나 부실채권의 발생 공시만 하도록 한다.
이밖에 리츠가 경영 제반여건을 고려해 공모의무 이행시기를 결정할 수 있도록 리츠의 공모의무 이행기한도 2년에서 3년으로 확대한다.
이번 부동산투자회사법 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 기존 운영 중인 리츠도 개정안의 요건에 부합하는 경우 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 관련 부칙도 마련했다.
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