[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 토지거래허가구역으로 지정된 강남·서초·송파‧용산구 일원에서 재건축·재개발 아파트에 입주할 수 있는 입주권(조합원 지분)이나 아파트 분양권을 전매로 매입할 경우 입주 확약 및 2년의 이용의무기간 등을 신고해 관할 구청장의 승인을 받아야 한다. 

주택을 보유한 상태에서 토지거래허가구역 내 주택을 살 땐 6개월 이내에 기존주택을 매매 또는 임대해야 거래 허가를 받을 수 있다. 또 허가구역내 주택을 매입한 경우 4개월 이내에 실입주를 해야한다. 

21일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 담은 토지거래허가구역 주요 업무처리 기준이 마련됐다. 

지난달 19일 서울시는 강남‧서초‧송파‧용산구 소재 아파트 전체에 대해 3월 24일부터 9월30일까지 6개월간 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 토지에 대해서는 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 거래할 수 있다.  

먼저 논란이 됐던 재건축·재개발 입주권의 허가 기준이 마련됐다. 

국토부는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제11조에 근거해 재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정된 입주권 거래는 토지거래허가 대상이라고 규정했다. 이에 따라 건축물대장 상 연립·다세대주택이나 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 받아야 한다. 

최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 제11조제3항에 따라 토지거래계약 허가 대상에 해당되지 않는다. 하지만 최초로 주택을 분양받는 경우 외 제3자에게 분양권을 전매하는 경우는 허가 관청의 허가를 받아야 한다.

입주권·분양권을 살 땐 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정(착공‧준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 관할 구청에 제출해야한다. 즉 입주권·분양권 매수자는 신축되는 아파트가 준공된 후 실제 입주가능시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 해야 거래할 수 있다. 허가 관청은 관할지역의 부동산 시장상황 등을 종합적으로 고려하되 토지이용계획서상 세부 내용이 실거주 목적이라고 보기 어려울 경우 토지이용계획이 부적합한 것으로 판단해 허가를 하지 않을 수 있다.

토지거래허가구역내 주택 취득 후 실입주해야하는 시기도 정해졌다. 토허제 주택을 매입하면 2년간 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생한다. 다만 통상적인 거래절차상 허가 신청부터 허가, 계약 체결, 잔금 완납, 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안해 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있다. 

하지만 토지(주택) 취득이 완료되면 4개월의 기간과 상관없이 그 즉시 입주해야한다. 신청인이 주택 취득 및 입주를 이행하지 못할 경우엔 그 사유를 소명하고 허가 관청이 이를 인정한 경우 필요한 기간 이내에서 허가 관청은 취득 및 입주시기를 유예할 수 있다.

이미 주택을 보유하고 있는 경우에도 신규 주택 취득을 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있다. 이 경우 신청인은 당해 지역(토허제 지역)에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택‧토지를 추가 취득해야 하는 사유에 대해 구체적이고 객관적으로 소명하고 기존 주택의 처리계획을 제출해야 한다. 이 때 기존 주택은 매매나 임대 모두 가능하지만 6개월 이내에 처리해야한다.

재개발·재건축 관리처분계획 인가 이후 조합원 지분인 입주권을 매입한 경우는 2년인 실거주 의무 기간을 합산한다. 이에 따라 재개발·재건축 등으로 종전 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거돼 실거주를 계속하지 못하는 경우 종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 등이 완료된 이후 입주해 거주한 기간을 합산해 이용의무기간 이행 여부를 판단할 수 있다. 

국토부와 서울시는 강남‧서초‧송파‧용산구 등 토지거래허가구역 내 허가를 받은 건에 대해 이용실태 조사 등을 실시해 토지이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나간다는 계획이다.

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