시장정상화하려면 '수요자 마인드' 대책도 함께 내놔야
골든타임이 있었음에도 '정책 실기'…구체적 실행계획 8·8대책에 이르러서야 발표
초양극화 현상 무너뜨릴 과감하고 근본적 대책 세워야
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 수도권 주택공급에 진심인 정부가 8·8대책을 발표한 지 일주일이 지났다. 6년간 42만6000가구를 수도권에 짓겠다며 서울과 서울인접 개발제한구역(그린벨트)까지 풀겠다고 선언했다. 하지만 시장의 지표는 이에 아랑곳하지 않았다.
서울 아파트 매매, 전세 가격은 되레 상승폭이 커졌다. 한국부동산원에 따르면 매매가격 상승폭은 주간 기준으로 5년 11개월 만에 최대 폭이라는 기록이다. 전세가격 역시 64주 연속 상승세를 이어가고 있다.
서울 전셋값 최장 상승기록은 2019년~2022년 상반기 집값 폭등기가 진행되던 때다. 당시 2022년 1월 17일까지 134주 연속 최장 상승 기록을 세운 바 있다. 지금과 같은 서울 집값 기세로는 전셋값 최장 기록도 깨지 말라는 법은 없다.
물론 정부의 대책이 발표된 지 이제 1주일을 넘긴 상태에서 대책 결과를 속단하기는 이르다. 하지만 정부의 대책 발표 내용을 살펴보면 당장 서울 집값 기세를 꺾을 만한 대책이 없는 게 문제다.
일단 정부의 대책은 '마이웨이식'이다. 윤석열정부 들어 집값, 전셋값과 관련한 크고 작은 대책들이 나왔지만 대부분 건설사와 금융기관을 살리기 위한 자금수혈 대책이거나 공급 물량을 거듭해서 더 늘린다는 발표 일색이다.
당시 상황에선 분명 필요한 대책이었다. 집값이 본격 급락하던 지난해 고금리를 버티지 못하고 대규모 프로젝트 파이낸싱(PF)사업이 잇따라 좌초되거나 무기한 지연되자 건설사 뿐만 아니라 제2금융권까지 무너지는 도미노현상을 막고자한 대책이었다.
문재인정부의 대표적 부동산 정책 실패 중 하나가 주택공급 이슈였다. "공급은 충분하다"는 어처구니없는 주무장관과 청와대의 오판 때문에 또다시 집값과 전셋값 폭등을 맞이했던 트라우마가 있었다. 주택공급은 주요 부동산 정책인 것은 분명하다.
그러나 정부의 관점은 '공급자 마인드' 중심으로만 줄기차게 밀고 나갔다. 기업과 금융권 살리기 위한 유동성 공급과 주택을 짓는 방해 요소가 되는 제도나 절차 등을 대폭 바꾸는데 심혈을 기울였지만 정작 시장을 정상화하기 위한 '수요자 마인드'는 찾아보기 힘들다.
수요가 있어야 공급도 생긴다는 기본적 시장논리에 대해선 애써 외면하고 있다. 주무부처인 국토교통부는 규제를 과감히 풀고 있다고 강변 하지만 시장에서 요구하는 내용들은 정부 대책에 반영된 예를 찾아보기 어렵다. 심지어 대선공약으로 내세운 규제 철폐에 대해서도 미온적이다. 야당의 반대를 표면적으로 내세우지만 괜히 잘못 건드렸다 불쏘시개를 만드는 게 아닌가 하는 분위기가 깔려 있는 게 아닌지 묻고 싶다.
둘째, 정책효과를 볼 수 있는 '골든타임'이 있었음에도 '정책적 실기(失機)'를 한 점이다. 정부의 공급 의지는 여러 차례 공표되고 있지만 시장의 지표 결과는 이를 실감하기 어렵다. 언론에서 인허가, 착공, 분양 실적이 부진해 공급물량이 부족하다는 지적이내내 있었지만 국토부는 물량을 더 늘리겠다는 대책 발표를 반복했을 뿐이다.
8·8대책에 이르러서야 구체적 실행계획이 나왔지만 이미 급등세를 타 버린 서울 집값을 꺾기에는 중장기 공급대책 일변도여서 아쉬움이 남는다. 그토록 주택 공급에 진심인 정부가 지난 2년 반 동안 가시적 공급지표 반등은 고사하고 지지부진한 모습을 보였는지 고개가 갸우뚱해진다.
전셋값의 장기 상승세도 마찬가지다. 국토부는 '다주택자 규제'와 '임대차 2법(전월세 상한제·계약갱신청구권)'으로 인한 것임을 인정하면서도 이 역시 지레 야당의 반대를 의식해서 실행에 옮기지 않았다. 그 결과는 전셋값 뿐만 아니라 집값 급등의 원인으로 작용하고 있다는 사실이 드러나고 있지 않은가.
진정으로 성찰과 분석이 있는지, 제대로 된 대책을 내놓은 것인지 묻고 싶다. 관(官) 주도의 공공 공급은 마중물로서 역할이지 전체 주택수급을 모두 주도하기엔 한계가 있다. 특히 비수도권에서 민간 공급이 활성화되려면 분양가상한제 이슈 외에도 수요 규제 철폐나 개선이 필요한데 과감성은 보이지 않는다.
셋째, 일극체제라고 까지 얘기하는 초양극화 현상을 무너뜨릴 근본적 대책은 물론 단기 대책도 찾아보기 어렵다는 점이다. 이에 대한 대책 마련 없는 8.8대책은 오히려 정부가 서울과 강남권 인접한 수도권 일부 지역의 아파트값 상승만 부채질 할 것이란 지적도 나오고 있다. 토지거래허가제의 확대 시행 검토는 퇴행이다. 투기 대책이라고는 하나 '풍선효과'로 나타날 가능성도 높다.
정부가 진정 주택공급에 진심이라면 수요자 마인드의 공급 대책도 함께 마련해야 한다. 실기를 했지만 아직 늦지 않았다. 정부는 방어적 대책이 아닌 전반적인 부동산정책을 재점검해서 과감하고 근본적 정책 방향을 세워야 할 때다. 실기를 거듭한다면 정권 몰락을 자초한 문재인정부와 다를 바 없다는 비판을 받을 지 모를 일이다.
dbman7@newspim.com
