[신도시 재건축] "분담금만 5억 될텐데..." 신도시 거주 노후세대 재건축 동의할까

기사입력 : 2024년05월22일 17:50

최종수정 : 2024년05월23일 09:16

"내가 살면 얼마나..." 신도시 노령층, 분담금·이주기간 부담에 재건축 주저
초고층 단지 조성도 어려워...조합원 능력 따라 재건축 추진 예상

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "분담금도 문제고 3~4년 동안 어디 가 사나요? 선도지구 추진해도 입주까지 10년은 걸릴테고요. 길어봐야 20년일텐데 그냥 살까 싶네요"

평촌신도시에 거주하는 한 70대 거주자의 이야기다.

노후신도시 재정비사업이 구체화되고 있지만 사업 전망에 대해서는 회의적인 시각이 많다. 최근 공사비 인상으로 재건축·재개발사업 분담금이 천정부지 치솟고 있는 상황에서 많은 돈과 시간이 필요한 신도시 중·고층 아파트 재정비 사업 추진에 대한 회의적인 목소리가 큰 상황이다.

이에 따라 정부의 장려 방안에도 불구하고 1기 신도시 재건축 사업은 활성화되기 어려울 것이란 시각이 많다.

22일 부동산 업계에 따르면 이날 정부가 내놓은 '1기 신도시 선도지구 지정계획'에도 불구하고 재정비사업 활성화는 어려울 것이란 분석이 나온다.

경기 고양시 일산 신도시 전경 [사진=최지환 기자]

국토교통부는 이날 연말까지 분당신도시 8000가구를 포함한 분당·일산·평촌·중동·산본 1기 신도시 총 2만6000가구에 대해 재정비 선도사업지구로 지정하고 정비사업을 지원한다는 방안을 내놨다. 정부는 여야합의로 국회를 통과한 '노후계획도시특별법' 시행에 발맞춰 오는 2033년까지 10년간 총 30만가구의 1기 신도시 아파트를 재정비한다는 계획을 내놨다.

다만 실제 1기 신도시 재정비사업이 순조롭게 추진될지에 대해서는 이견이 많다. 먼저 분담금이다. 전문가들은 용적률 180%를 넘는 1기 신도시 아파트의 재건축 분담금은 서울에서 진행된 중층아파트 재건축 사례를 볼 때 적게는 4억원에서 많게는 5억원을 넘을 것으로 내다보고 있다.

조합원 개인 분담금은 조합원분양가에서 일반분양 기여액을 제한 금액이다. 먼저 공사비는 최근 서울 지역 기준 3.3㎡당 900만원을 돌파한 상태다. 정부 측의 특별한 지원이 없으면 공사비는 3.3㎡당 최소 900만원선에서 1000만원으로 예상된다.

공사비는 똑같지만 분당을 제외한 나머지 지역은 일반분양수익을 크게 기대하기 어렵다. 현 시점에서 평촌, 일산의 경우 전용면적 84㎡ 분양가는 10억원이며 통상 조합원 분양가는 일반 분양가의 80%인 8억원이 된다. 대지지분은 21평인 일대 전용 84㎡ 아파트에 재건축 용적률 300%를 가정하고 기부채납을 15%로 적용해 계산하면 17.85평이 재산 행사를 할 수 있는 지분이다. 여기에 용적률 300%일 때 공사 필요대지지분 10.75평을 제하면 7.1평이 일반분양기여 지분이다.

일반분양가를 10억원, 조합원 분양가를 8억원으로 볼 때 전용 84㎡에서 동일 주택으로 옮길시 8억원에서 일반분양기여 금액인 5억원 가량을 제하면 분담금은 2억5000만~3억원 수준이 될 것으로 보인다. 만약 대지지분이 14평 정도인 전용 59㎡ 소유자가 84㎡로 옮길 때는 4억원을 넘어 5억원으로 추정된다.

이에 따라 수입이 없는 노령층 거주자들은 재건축 참여에 망설일 가능성이 크다. 정부가 지원방안을 아직 구체적으로 발표하지 않았지만 용적률을 300~350%선으로 늘려주고 사업 추진속도를 앞당기는 수준에선 분담금을 줄이기 어려울 것이란 진단이 나온다. 더욱이 3.3㎡당 900만원 선인 공사비도 신도시 선도지구가 공사에 들어갈 땐 1000만원을 뛰어넘을 것으로 예상된다. 이 경우 분담금은 더 커진다.

이와 함께 신도시 거주 노령층들이 딱히 재건축에 대한 필요성을 느끼지 못하고 있는 점도 사업 활성화에 걸림돌이다. 90년대 초중반 입주한 1기 신도시아파트들은 30년이 지났지만 아파트 관리 상태를 볼 때 재건축이 필요한 상태는 아니다. 실제 정부가 안전진단을 면제해주는 특혜를 주지 않았으면 재건축이 불가능했을 것이란 게 업계의 이야기다. 실제 노무현 정부는 1992년대 이후 지어진 아파트에 대해서는 재건축 안전진단 가능 연령을 40년으로 연장하기도 했다.

이주 기간도 문제점으로 꼽힌다. 현행 재건축사업에서 이주 후 입주까지 기간은 3년 이상이며 사업 도중 문제가 발생하면 5년이 넘는 경우도 있다. 무이자 이주비도 사라진 상황에서 천정부지 치솟은 전셋값을 마련하기 위해 막대한 이주비 이자를 물어가며 이사를 해야하는 부담도 적지 않다.

분당신도시 한 공인중개업소 관계자는 "20평 이하인 분양전환 임대아파트나 노후도가 심각하지 민영 아파트로 분양된 중대형 평형 단지들은 아직 멀쩡한 상태로 주민들의 재건축 필요성을 느끼지 못하고 있다"며 "이들 아파트는 10년후에나 재건축 요구가 나올 것인 만큼 돈과 시간을 들여 재건축에 참여하려는 수요자가 많을 지 회의적인 상황"이라고 말했다.

분담금을 줄일 수 있는 유일한 인센티브인 용적률 인상도 난제다. 업계에서는 신도시 재건축에 줄 수 있는 용적률로 최대 350% 정도를 예상하고 있다. 현행 180~200%에서 두배 가까이 밀도를 높이는 선에서 머물 것이란 이야기다. 다만 이 정도로는 분담금을 획기적으로 줄이기는 어려울 것으로 보이는 만큼 재건축 활성화에 큰 도움이 안될 것이란 시각이 많다.

이에 따라 1기 신도시 재건축은 선도지구 지정에도 불구하고 결국 일부 부유층 단지를 중심으로 만 재건축이 이뤄질 가능성이 높은 것으로 보여진다. 서울의 경우도 강남3구를 비롯한 일부 중산층 이상 거주자가 있는 단지들에서만 재건축이 벌어지고 있다. 비강남권에서 대지지분이 낮은 중층 아파트 재건축은 거의 이뤄지지 않는다. 중산층 단지로 꼽히는 목동에서는 단 한건의 재건축 사업 이뤄지지 않았으며 70년대 초반 입주해 50년 이상된 아파트가 많은 여의도에서도 주상복합 건축이 가능한 상업지역에서만 재건축이 시행된 상황이다.

임재만 세종대 교수는 "분담금 문제나 이주 기간을 고려할 때 신도시에 거주하는 노령층이 찬성에 적극적일 가능성은 많지 않다"며 "정부 지원이 집중되는 선도지구 중에서도 일부만 재건축을 추진하고 후발단지는 10년 이상이 지난 뒤 리모델링하는 상황이 이뤄지지 않을까 한다"고 말했다.

donglee@newspim.com

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[트럼프 100일 승부] 뉴욕증시 '경고음' [서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 최근 미국 금융시장에서 금리와 주가가 함께 요동치는 상황은 트럼프 1기 행정부의 집권 2년 차였던 2018년을 상기시킨다. 당시 뉴욕증시의 가격 부담은 높아져 있었다. 미국의 강한 경제가 되레 금리 우려를 부추겨 증시를 압박하던 차에 트럼프발 무역전쟁이 가세했다. 결국 그해 가을 S&P500 지수는 20%나 떨어져 약세장에 진입했다. [글싣는 순서] 트럼프 100일의 승부1. 규제 대못 뺀다…AI·자율주행·은행업 '더 쉽고 빠르게'2. 압도적 격차를 향한 전격전...MAGA 휘날리며3. 우크라 전쟁 100일 만에 끝내고 북미 대화 실마리4. 에너지 패권을 향해 '드릴, 베이비 드릴'5. 만능 치트키 관세...역대급 중국 압박6. 뉴욕증시 지진계 '경고음 요란'...2018년의 기억7. 증시 불확실성 MAGA 수혜주로 돌파..끝판왕은8. 관세와 달러, 복잡한 함수 관계9. 높아지는 미국의 만리장성...反이민 장애물도 산적 현재 뉴욕증시 여건과 시장이 직면한 위험은 당시와 닮았다. 시장에서 2018년을 반추하며 올해 뉴욕증시도 유사한 길을 걷지 않을까 하는 우려섞인 관측이 대두하는 이유다.특히 2018년 급락장에 앞서 출현한 충격파의 전조가 이번에도 포착되고 있다. 그 지진계의 수치가 이례적인 수준으로 치솟아 불안감은 더 크다. 바로 '블랙스완지수'로 불리는 시카고옵션거래소(Cboe)의 스큐지수다. 1. 3주 전 신호 스큐지수는 S&P500의 극단적인 하락 가능성에 대한 옵션시장의 우려를 보여주는 지표다. 개략적으로 말하면 주가 폭락에 대비한 풋옵션 수요가 높을수록 그 값은 올라간다. 주가가 크게 하락하는 시나리오에서만 가치가 있는, 그래서 당장은 가치가 없어 싼값에 거래되는, 즉 '외가격 풋옵션'이 높은 가격에 사들여진 결과다. 외가격 중에서도 가치의 무의미함이 큰 풋옵션 수요가 클수록 상승한다. 평소에는 헐값에 팔렸던 우산이 폭풍우가 예상되자 비싸져도 수요가 생기는 현상과 비슷한 셈이다. *스큐지수는 단순히 OTM 풋옵션뿐 아니라 OTM 콜옵션도 산출 대상에 포함된다. 구체적으로는 양자의 프리미엄 시세를 역산해 산출한 내재변동성이라는 개념을 통해서다. 다만 실제 산출 과정에서는 OTM 풋옵션의 내재변동성의 비중이 더 크다. 급격한 시세 변동을 염두에 둔 헤지 상품의 수요는 가파른 가격 상승을 기대한 콜옵션보다 가파른 하락에 대비하려는 풋옵션에 집중되기 떄문이다. 따라서 산출 과정에서 자연스레 OTM 풋옵션의 내재변동성이 더 큰 영향을 미친다. 통상 스큐지수는 100~135 사이에서 변동한다. 135를 넘어서게 되면 옵션시장 참가자들이 급격한 하락 가능성에 대해 종전보다 민감하게 반응하고 있다는 얘기가 되고 150이 넘어가면 극단적인 하락 가능성을 매우 심각하게 보고 있다는 뜻이다. 현재 스큐지수는 154다. 지금부터 3주 전인 지난달 24일에는 180으로 솟구쳤다. 두 달 전부터 수위를 높이더니 급기야 180이라는 새로운 기록을 썼다. 지금은 이때보다 낮아졌지만 추세의 층위는 과거보다 훨씬 높은 곳에서 형성돼 있다. 옵션시장 참가자들이 들어 올린 '가드'의 높이가 한층 더 올라갔다는 얘기다. 스큐지수의 수치에 내재된 '극단적인 폭락' 가능성은 대략 30일 내 실현을 상정한다. 스큐지수를 산출하는 데 사용되는 옵션의 잔존만기 대부분이 30일 안팎이기 때문이다. 예로 잔존만기가 20일인 근월물과 48일인 차근월물이 있다면 관련 만기의 옵션에 내재된 변동성(옵션의 프리미엄 시세를 역산해 산출)을 소위 보간하는 방법을 통해 30일치를 구한다. 그렇다면 현재 옵션시장에서는 2월 중순 안에 폭락장이 올 것으로 보고 있다는 이야기가 된다. 정말 그렇게 될까. 2. 2018년의 잔상 2018년 여름이 앞을 내다볼 수 있는 거울이 될지도 모른다. 2018년을 문두에 꺼낸 것은 당시와 현재 상황이 유사해서다. 2018년은 올해와 마찬가지로 전년도 주가 상승률이 19%가 넘어 주식시장이 활황을 보였던 해의 이듬해다. 트럼프의 법인세 감면이나 규제 완화책, 인프라 투자 확대책을 반영한 결과다. 트럼프의 고율관세 공약은 '엄포' 정도로만 생각했다. 이듬해 경제도 좋았다. 연방준비제도(연준)의 정책금리 인상과 시장금리 상승 우려가 부담됐지만 강한 경제가 버텨주리라는 믿음이 더 컸다. 전형적으로 '우선 먹고 배아픈 건 나중에 생각하자'는 식의 장세였다. 2018년 스큐지수는 꾸역꾸역 고도롤 높여갔다. 당해 3월 트럼프 행정부가 국가 안보상의 이유로 철강·알루미늄 수입품에 관세를 부과한 것을 시작으로 중국산 수입품에 대한 관세 수위를 끌어올리며 중국과 무역전쟁을 벌였다. 2018년 3월 하순 120이 채 안 됐던 스큐지수는 7월 150을 넘어서더니 8월 160에 육박하는 수준으로 올라섰다. 한 달 뒤 급격한 시세 하락을 예상한 스큐지수의 경고는 적중했다. 9월 2900선을 기록했던 S&P500은 11월 2600대까지 하락해 10% 떨어졌고, 그 뒤 하락세를 재개해 12월 2300선까지 추가 하락했다. 석 달 만에 20%가 무너졌다. *S&P500은 2018년 1~2월 당시 10% 떨어져 조정 국면에 진입한 적이 있다. 주가 하락의 발단은 고용통계 호조에 따른 장기금리 상승과 연준의 정책금리 인상 우려였다. 다만 그 떄 주가 하락은 빠른 시차를 두고 격렬하게 전개됐는데 그 배경에는 당시 시장에서 인기를 끌었던 변동성 하락 베팅 관련 상품(크레디트스위스의 VIX 선물 가격 역추종 상품<XIV>)가격이 붕괴해 시세 변동성을 증폭시킨 일이 있었다. 소위 '볼마게돈'으로 불리는 일이다. 공교롭게도 당시에도 스큐지수는 한 달 전 135를 넘어 시세 하락을 예고했었다. 3. 진짜 '오싹'할 떄는 스큐지수의 경보음이 격렬해지는 순간은 그 수치가 오히려 지금처럼 하락할 때다. 주가 하락이 시작하면 스큐지수 산출 대상에 있던 외가격 풋옵션 비중이 자연스레 작아져 스큐지수의 값은 하락한다. 흔히 '공포지수'로 알려진 VIX는 주가가 떨어져야 그제서야 반응한다. VIX는 주로 ATM(등가격) 부근 옵션의 프리미엄 시세를 바탕으로 산출되기 떄문에 이미 멀찍이 있던 외가격에서 경보음을 낸 스큐지수보다 한발 늦다. ATM 옵션은 현재 주가와 행사가격이 '거의 같은' 상태를 의미하는 것으로 당장 옵션시장의 주가 상승과 하락에 대한 '양방향 베팅' 상황을 보여준다. 스큐지수가 건물의 '화재감지기'라면 VIX는 화재가 난 뒤에 내부 온도를 보여주는 '온도계'와 같은 셈이다. '스큐지수의 하락→S&P500의 급락+VIX 급등'의 순서는 2018년 8월의 급락장에서도 동일하게 실현됐다. 최근 스큐지수가 최고치를 찍고 하락한 것은 주식시장이 이 패턴을 따르고 있을지도 모른다는 생각을 떠올리게 한다. VIX는 스큐지수가 최고치를 찍었던 지난달 24일 14를 기록했다가 현재 19.5로 올라선 상태다. 아직은 주식시장의 높은 변동성을 예고한다는 '20'을 넘어선 단계는 아니지만 방향성 자체가 위를 향하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. S&P500도 지난달 6일 사상 최고가에서 4% 떨어지는 등 상기의 연쇄 흐름에 동참한 모습이 역력하다. 물론 스큐지수가 과거의 폭락장이나 거친 시세 흐름을 항상 예견한 것은 아니다. 하지만 연준의 정책금리 인하 지연 우려와 시장금리의 급등, 위안화 약세, 주식시장의 높은 밸류에이션, 조만간 출범하게 될 트럼프 2기 행정부에서의 관세 염려 등 주가 하락을 시사하는 퍼즐들이 짜맞춰지고 있다는 점에서 급격한 시세 변동 위험이 현실화될 개연성을 높인다. 특히 위안화 약세의 파급력은 2015년 갑작스러운 평가절하나 2018년 중반 급격한 약세, 2019년 '7위안 돌파' 등의 사례를 통해서 목도한 바 있다. 옵션시장의 우려가 단순한 기우가 아닐 수 있음을 뒷받침하는 재료들이다. 4. 실질금리의 중력장 1월 중순에 진입한 현재는 불안감이 들불처럼 번지기 쉬운 시기라는 점에서 스큐지수 경고에 담긴 의미를 배가시킨다. 과거 통계상 계절적으로 주식시장의 변동성이 확대되는 구간의 초입이다. 페퍼스톤에 따르면 2000년부터 2023년까지 VIX 추이를 월별로 평균해 연중 추이로 그려본 결과 1월 중순부터 3월 중순까지 상승세가 두드러진다. 연초에는 기관투자자가 새로운 투자 전략을 실행하거나 기존 포지션을 조정하고, 또 관련 기간에는 기업의 결산 보고가 맞물려 있어 시세가 각종 재료에 민감하게 반응하는 경우가 많다. 모든 위험자산군의 시세를 주무르다시피하는 '실질금리'가 뜀박질을 재개한 점은 계절성의 현실화 가능성에 무게를 더한다. 미국 물가연동국채 10년물 금리로 본 실질금리는 지난달 초순 1.89%에서 중순 2.25%로 급히 올라섰다가 이달 초 숨고르기를 거친 뒤 최근 7일여만에 2.32%로 '레벨업'했다. 지난달 초순부터보자면 한 달 만에 43bp가 오른 셈이다. 통상 장기국채의 명목 금리가 오른다고 해도 대게 인플레 전망을 반영해 상승한 결과여서 실질금리 상승폭은 상쇄되는 경우가 많다. 이렇게 실질금리 변동성이 작은 편이라는 점을 고려하면 한 달 만에 43bp라는 상승폭은 상당하다고 할 수 있다. 뱅크오브아메리카의 마이클 하트넷 전략가의 표현을 빌려쓰자면 최근의 금융시장 상황은 '터너(전환점)' 임박을 시사하고 있는지도 모른다. 앞서 하트넷 전략가는 실질금리 2.5%를 주시해야 할 지점으로 꼽은 적이 있는데 2.5%에 도달하면 금융시장의 위험자산 회피 성향이 더 강해질 것으로 봤다. 2.5%는 2023년 10월 하순에 기록한 최근 10년 기준 전 고점에 해당한다. 당시 실질금리는 같은 해 7월 1.48%에서 2.5%까지 가파르게 상승하면서 같은 기간 S&P500의 시세를 10% 떨어뜨린 배경이 됐다. 하트넷 전략가에 따르면 현재 실질금리는 이미 지난달 중순부터 2%대로 올라섰음에도 불구하고 종전까지 주식시장의 시세가 어느 정도 방어가 됐던 것은 '강한 경제 펀더멘털이 실질금리 상승의 부정적 영향을 상쇄할 수 있다'는 믿음 때문이었다. 종전의 고점을 넘어서는 새로운 영역으로 진입하면 내성 역할을 해왔던 투자자들의 믿음에 균열이 가해질 수 있다고 봤다. 스큐지수의 급등과 급락이라는 전조가 보여준 경고는 실질금리 2.5% 돌파와 함께 현실화될지도 모를 일이다. bernard0202@newspim.com 2025-01-13 14:12

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美 샤오훙수 열풍에 고무된 중국매체 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 이른바 미국의 '틱톡(TikTok) 난민'들이 대거 샤오훙수(小紅書)에 가입하는 현상이 지속되자 중국 매체들이 고무적인 반응을 보이고 있다. 미국의 제재로 인해 틱톡이 오는 19일부터 미국 내 서비스를 종료할 것이라는 보도가 나오면서, 미국 내 틱톡 유저들이 중국의 또 다른 SNS인 샤오훙수의 글로벌 버전 '레드노트(RedNote)' 앱을 다운로드해 신규회원으로 가입하는 현상이 벌어지고 있다. 데이터 조사기관인 센서타워의 조사에 따르면 1월 8일부터 14일까지 미국 내 사오훙수 앱 다운로드 건수는 전주에 비해 20배 증가한 것으로 나타났다고 중국 메이르징지신원(每日經濟新聞)이 17일 전했다. 전년 대비로는 30배 증가했다. 이달 들어 샤오훙수의 다운로드량 중 22%가 미국에서 이뤄졌다. 이 수치는 전년 동기에는 2%에 불과했다. 미국 내 틱톡 난민들이 샤오훙수로 대거 이동하면서 샤오훙수의 다운로드 수가 급격히 증가하고 있는 셈이다. 또한 중국은행보험보는 이날 샤오훙수 앱은 현재 미국, 캐나다, 호주, 영국, 이탈리아 등 87개 국가에서 다운로드 수 1위를 차지하고 있다고 전했다. 39개 국가에서도 10위 이내의 수위권에 분포하고 있다. 특히 14일과 15일 이틀 동안 신규 가입자가 70만 명을 넘어섰다. 이같은 소식에 중국 증시에서는 샤오훙수 관련주가 연일 급등하고 있다. 현재 샤오훙수는 글로벌 유저들을 위해 원클릭 번역 기능을 개선하고 있다. 샤오훙수 열풍이 이어지자 중국 매체들은 이를 대대적으로 보도하고 있다. 매체들은 미국이 2018년 이후 반중 정책 수위를 지속 높이고 있지만, 민간에서는 활발한 소통과 교류가 이뤄지고 있다며 높은 평가를 내리고 있다. 17일 환구시보는 논평기사에서 "미국의 많은 유저가 자신들을 틱톡 난민이라고 자칭하며 샤오훙수로 몰려들고 있고, 이는 뜻하지 않게 미중 양국 국민의 새로운 소통의 장으로 부상했다"고 평가했다. 이어 매체는 "미국 유저의 후기를 보면, 이들은 낯선 중국어 플랫폼에 접속하는 것에 대해 불안해했지만, 중국인의 친절한 응대에 놀라워했고, 중국인의 개방적인 태도에 경계를 풀게 됐다"며 "양국 네티즌의 교류 열기가 폭발적으로 높아졌고, 대화 주제는 다양해지고 있다"고 설명했다. 매체는 "미국의 정치인들은 지속적으로 중국을 비방해 오고 갖가지 부정적인 표현을 쏟아내고 있지만, 양국 국민 간에는 교류 협력을 심화하려는 의지가 강해지고 있다"고도 평가했다. 이어 "샤오훙수 현상이 미국의 대중국 정책을 수립할 때 좋은 참고가 되길 바란다"고 강조했다. 중국의 SNS인 샤오훙수 자료사진 [사진=바이두 캡처] ys1744@newspim.com 2025-01-17 09:22