전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

전세사기 피해자들 행동요령은...선순위 '배당요구 신청'·후순위 '경매 늦춰야'

기사입력 : 2023년04월27일 07:00

최종수정 : 2023년04월27일 07:00

선순위, 배당 요구신청으로 보증금 회수 가능
후순위, 보증금 일부 회수도 어려워…"정부 추가대책 기다려봐야"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 이른바 '전세사기 피해자 지원 특별법' 제정에 속도를 내고 있는 가운데 피해자 개별 대처 방안에도 관심이 쏠린다.

전세사기 피해 유형이 다양한 만큼 선순위자인지 후순위자인지에 따라 대처 방식에도 조금씩 차이가 있다. 다만 소액 세입자의 경우 공통적으로 최우선변제금을 받을순 있지만 후순위일 경우 보증금의 대부분을 반환받지 못할 가능성이 높다.

전문가들은 후순위일 경우 경매를 최대한 늦추면서 정부의 추가적인 지원 방안을 기다려봐야 한다고 조언한다.

27일 부동산업계에 따르면 최근 불거진 전세사기 피해자들은 자신의 입장에 알맞은 방법으로 경매에 대응할 것이 요구된다. 

25일 서울 강서구 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터를 방문한 원희룡 국토교통부 장관이 발언하고 있다.[사진=국토부]

◆ 선순위 세입자…배당 요구신청으로 보증금 회수 가능

전세사기 피해자들은 크게 두 부류로 나눌수 있다. 세입자가 선순위인 경우이거나 선순위 채권자에 밀려 후순위인 경우다.

세입자가 선순위인 경우는 주택 매맷값보다 더 높은 전셋값으로 들어간 이후 전세가격 하락시 발생한다. 예를 들어 집주인이 2억짜리 주택을 2억3000만원이나 2억원에 전세로 내줬지만 전세가격 하락으로 다음 세입자가 구해지지 않아 보증금 반환을 못하게 되는 것이다. 수중에 여유 자금이 없다면 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면서 본인 의도와는 상관없이 전세사기가 되는 것이다.

이럴 경우 집주인에게 선순위 대출이 없고 세입자가 대항력을 갖췄다면 부동산 경매에 대항할 수 있는 법적인 권리를 갖게 된다. 세입자는 전입신고와 확정일자가 경매일보다 빠를 경우 낙찰대금에서 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 '우선변제권자'로 인정된다. 전셋집이 경매에 넘어갔더라도 세입자는 해당 집에 살 수 있으며 낙찰대금에서 보증금을 먼저 받을 수 있게 되는 것이다.

세입자가 선순위인 경우에는 단순하다. 보증금 반환을 원할 경우 낙찰을 받지 않고 배당 신청을 하면 된다. 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 법원에서 집주인과 관련된 채권자들에게 정해진 기간 안에 경매 낙찰대금에서 돈을 받을 것을 요구하는 '배당요구신청'을 하라는 통지서를 보낸다. 해당 기간에 이를 신청할경우 경매를 통한 낙찰 대금을 받을 수 있게 된다.

만일 해당 기간에 배당신청을 못할 경우에는 최우선변제금을 받게 된다. 이 경우 보증금을 100% 회수하긴 어렵다. 임차인 우선매수청구권 역시 실효성은 떨어진다.

임차인 우선매수청구권이란 세입자가 살고 있는 주택이 경매에 넘어가 제3자에게 낙찰됐더라도 세입자가 이 해당 낙찰금액을 법원에 내면 우선 매수할 수 있는 권리다.

하지만 작전세력들이 저가낙찰을 유도할 가능성이 있기 때문에 임차인은 최고가에 낙찰받아야 한다. 예를 들어 피해 주택 감정평가액이 1억원으로 책정됐더라도 응찰자 간에 경쟁이 붙어 최고가가 1억3000만원이 됐을 경우 임차인은 1억3001만원을 내야만 해당 집을 사들일 수 있다.

공인중개사 관계자는 "세입자가 선순위 채권자일 경우에는 낙찰자에게 보증금을 받거나 집을 바로 낙찰받을 수 있다"면서 "경매에 넘어갈 경우 본인이 받더라도 손해를 보는 만큼 선순위 임차인으로 배당신청을 하는 것이 보증금을 반환받기 가장 좋은 방법"이라고 말했다.

◆ 후순위, 보증금 일부 회수도 어려워…정부 추가대책 기다려봐야

선순위와 달리 후순위 피해자의 경우에는 보증금 일부를 돌려받기도 힘들다. 임대인이 주택을 담보로 대출을 받은 경우 선순위 채권자가 은행이 되고 후순위 채권자로 밀리기 때문이다.

최우선변제 제도가 있지만 범위가 넓지 않은데다 근저당 설정시기에 따라 보증금 기준이 달라져 받지 못하는 사례도 나오고 있다. 

최우선변제 제도는 전셋집이 경매나 공매로 넘어가더라도 은행의 선순위 근저당설정(대출)에 앞서 최우선해 소액 임차인에게 일부 금액을 돌려주는 것이다.

보증금 한도는 서울 1억6500만원, 과밀억제권역(강화군·옹진군 등 제외 인천, 부천, 수원, 과천 등)·세종·용인·화성·김포는 1억4500만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택은 8500만원, 그 밖의 지역은 7500만원이다. 서울은 5500만원 이하, 인천 등 과밀억제지역 등은 4800만원 이하, 다른 광역시 등은 2800만원 이하, 그 밖의 지역은 2500만원 이하다.

실제로 미추홀구 전세사기 피해자의 70% 가량은 최우선변제를 받지 못하는 것으로 나타났다. 지난 17일 목숨을 끊은 피해자 A씨 역시 보증금이 9000만원으로 전세 재계약을 할 당시 최우선변제금 적용 보증금이 1억3000만원이었다. 그러나 해당 아파트는 2017년 근저당이 설정됐고 설정 당시 기준인 보증금 8000만원 이하여야 최우선변제금을 받을 수 있어 변제 대상에서 제외됐다.

상황이 이렇자 차라리 경매를 늦추면서 정부의 추가 대책을 기다려야 한다는 목소리도 나온다.

공인중개사 관계자는 "결국 전세사기 피해자들이 원하는건 보증금 회수"라면서 "최우선변제 제도 역시 소액임차인에게 해당되는데다 조건이 까다로워 상당수가 조건에 맞지 않는 만큼 정부의 추가 대책을 기다려볼 수 밖에 없다"고 말했다.

정부는 전세사기 피해를 입은 주택이 경매에 넘어갔을 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입임대로 사들이고 거주권을 보장하겠다는 방침이다. 이와 함께 이미 경매가 완료돼 정부 대책의 사각지대에 놓인 피해자도 구제하겠다는 의사를 내비쳤다. 인천의 경우 경매 절차가 마무리돼 퇴거당한 세대가 240여가구에 이른다는 점을 감안한 조치다.

우선매수청구권도 사용해볼만 하다. 경락 대금으로 보증금을 받지 못하는 세입자가 있는 집은 경매 전문가들도 꺼려하는 '언터처블'로 통한다. 즉 후순위 세입자가 있는 집은 경매가 열려도 수차례 유찰될 가능성이 커서 세입자들은 낮은 가격에 집을 살 수 있다. 특히 선순위자는 자신의 보증금 이하로 낙찰가가 낮아지면 돈 한푼 안들이고 해당 집을 매입할 수 있는 것이다.  

원희룡 국토교통부 장관은 24일 인천시 부평구 인천 전세피해지원센터를 찾아 이미 인천의 경우 경매가 끝나 퇴거당한 세대가 240여가구가 있는 등 피해가 확인된다"며 "지금부터 지원·구제받는 피해자들에 준하는 보완대책을 빠른 시간 내에 구체화할 것"이라며 소급 적용 가능성을 시사했다.

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수 "선순위자와 후순위자 모두 최우선변제금에 해당된다"면서 "사안별로 전세사기를 당한 유형이 다양하기 때문에 섬세한 해결책을 모색해야 한다"고 말했다.

min72@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
외교부 1차관 인사 충격파 [서울=뉴스핌] 유신모 외교전문기자 = 국장급에서 일약 차관으로 직행한 박윤주 외교부 1차관 임명에 외교부가 술렁이고 있다. 외교부 조직과 인사를 총괄하는 책임자인 1차관에 현재 실장급(1급)보다 후배 기수인 박 차관을 전격 기용한 배경을 놓고 설왕설래 중이다. 이번 인사는 파격을 넘어 충격에 가깝다. 박 차관은 전임 김홍균 1차관보다 외무고시 기수로 11기 아래이며 나이도 9살이나 어리다. 박 차관이 미국 관련 업무를 오래했다고는 하나 본부 주요 국장도 거치지 않았고 공관장도 특명전권대사가 아닌 총영사를 지냈다. 기수나 나이, 경력 모든 면에서 전례가 없는 인사다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 = 박윤주 신임 외교부 1차관이 11일 오전 서울 종로구 외교부에 첫 출근을 하고 있다. 2025.06.11 gdlee@newspim.com 퇴직한 외교관 출신의 한 인사는 "차관이 실장보다 후배였던 경우는 외교부 역사상 한 번도 없었다"면서 "이 정도 인사면 조직에 미치는 영향이 만만치 않을 것"이라고 말했다. 전남 보성 출신인 박 차관은 민주당 정부에서 요직을 거쳤다. 노무현 정부 출범 때 정권인수위원회를 거쳐 이종석 당시 청와대 국가안전보장회의(NSC) 사무차장 밑에서 일했다. '자주파·동맹파 파동'으로 외교부 북미국장에서 물러난 위성락 현 국가안보실장도 당시 NSC에서 함께 일했으며, 위 실장이 주미 대사관 정무공사일 때도 워싱턴 공관에서 함께 근무했다. 문재인 정부 들어 북미국 심의관과 인사기획관을 거쳐 애틀랜타 총영사로 임명됐지만, 1년여 만에 윤석열 정부 출범과 함께 교체됐다. 외교부가 술렁이는 이유는 단순히 의외의 인물이 발탁됐기 때문만은 아니다. 박 차관 임명이 의미하는 것이 무엇인지에 대한 불안감이 있다. 전례없는 파격 인사로 조직에 충격을 가하고 강도 높은 조직 개편과 체질 개선을 추진하기 위한 인사가 아니냐는 관측이 나오고 있다. 외교부는 민주당 정부가 집권했을 때마다 개혁의 대상이었으며, 실제로 외교부를 '손보려는' 시도도 자주 있었다. 노무현 정부때는 중앙인사위원회·행정자치부 출신의 차관을 임명해 조직 개편을 시도했고, 문재인 정부 때는 주미 대사관의 한·미 정상통화 유출사건을 계기로 외교부 내 '친미 라인'을 제거하기 위해 과도한 징계를 가해 물의를 빚은 적도 있다. 외교부의 한 중견 간부는 "이번 차관 인사가 태풍의 전조일지도 모른다는 불안감이 외교부 내에 있는 것이 사실"이라며 "박 차관 임명이 조직에 활력을 불어넣는 신선한 충격으로 작용하기를 바란다"고 말했다. opento@newspim.com 2025-06-11 16:23
사진
[이재명의 사람들]김현지 총무비서관 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 이재명 정부가 출범한 지 1주일이 지난 가운데 비서실장을 비롯해 수석비서관급 인선도 추가로 이뤄지고 있다. 현재까지 드러난 이재명 대통령 인선의 핵심은 '실용'이다. 인수위원회 없이 출발해야 하는 정부인 만큼 기존에 손발을 맞춰온 인사들을 적극적으로 등용하는 모습이다. 특히 이 대통령이 경기 성남시장, 경기도지사 때부터 호흡을 맞춰온 성남·경기라인 인물들은 정부 요직에 내정됐다. 대표적인 인물이 총무비서관으로 내정된 김현지 전 보좌관이다. 이 대통령의 최측근 중 한 명으로 꼽히는 김 전 보좌관은 이 대통령이 성남시장이던 때 시민운동을 하면서 인연이 닿았다. 대학 졸업 직후인 1998년 당시 변호사이던 이 대통령이 설립을 주도한 성남시민모임에 합류했으며 이곳에서 집행위원장, 사무국장 등을 거쳤다. 이 대통령이 정치를 결심하게 된 계기가 됐던 성남시립병원 설립 운동도 함께했다. 성남시립병원추진위원회에서 사무국장을 역임한 것. 이후 이 대통령이 성남시장에 당선된 후에도 시민운동에 방점을 찍었다. 그는 2011년 성남 지역에서 활동하는 환경·도시 전문가 등이 주축이 된 민관 협력 기구 '성남의제21'에서 사무국장으로 활동했다. 그러다 이 대통령이 2018년 경기도지사에 당선된 후에야 도청 비서관직을 맡으며 본격적으로 이 대통령을 보좌하기 시작했다. 김 전 보좌관은 '그림자 보좌'로 유명하다. 본인이 전면에 나서지 않는 성향이다. 시민운동가로 활동할 때는 지역 언론 인터뷰에도 응하는 등 적극적인 모습을 보였으나 이 대통령이 국회에 입성한 이후에는 언론 노출을 지양해왔다. 또한 김 전 보좌관은 이 대통령에게 직언을 아끼지 않는 것으로 알려졌다. 당 관계자는 "김 전 보좌관은 리스크 관리를 중요시하는 사람이다. 문제가 될 만한 것들은 사전에 차단하려고 하고 조심성이 강하다"고 했다. 이 대통령의 최측근으로 꼽히던 정진상 전 당대표실 정무조정실장과 김용 전 민주연구원 부원장이 각각 대장동 사건과 불법 정치자금 수수 혐의 등으로 사법리스크에 휘말리면서 당직을 내려놓은 영향도 있다. 김 전 보좌관이 정 전 실장과 김 전 부원장의 자리를 대체했다는 이야기도 있었다. 김 전 보좌관이 맡게 될 대통령실 총무비서관은 대통령실 예산을 총괄하는 직책으로 공무원 직제상 1급에 해당한다. 특히 대통령실 2급 이하 행정관 등 실무진 인사에 관여할 수 있다. 이 대통령은 수석급 인선에는 강훈식 비서실장, 우상호 정무수석, 강유정 대변인 등 비교적 친명(친이재명) 색채가 옅은 통합형 인재를 등용하는 한편 실무라인에는 김 전 보좌관처럼 오랜 기간 손발을 맞춰온 '복심'들을 배치하고 있다. 대통령실 1부속실장에 내정된 김남준 전 당대표 정무부실장, 의전비서관의 권혁기 당대표 정무기획실장, 인사비서관의 김용채 전 보좌관 등이 대표적이다. 원외에서 이 후보를 후방지원한 더민주전국혁신회의 핵심인물들도 이재명 정부에서 주요 역할을 할 것으로 보인다. 윤용조 혁신회의 집행위원장은 대통령 국가안보실 비서관으로 배치될 가능성이 크다. 강위원 혁신회의 상임고문은 전남 경제부지사에 내정된 것으로 확인됐다. 내년 지방선거를 앞두고 새 정부와 더 긴밀히 호흡을 맞출 수 있는 점을 고려한 것으로 보인다. heyjin@newspim.com 2025-06-11 17:10
안다쇼핑
Top으로 이동