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유찰 횟수, 감정가액, 시세 등 매입가격 기준 논의 중
3~4차례 유찰시 피해 세입자 보증금 한푼도 못 건져
원가이하 매입기준 선회 불가피...고가매입 논란 이어질 듯
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 여당인 국민의힘과 정부가 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법 제정을 추진하는 가운데 매입임대 주택의 적정 가격을 놓고 논란이 불거질 것으로 보인다.
당정은 이번 사태와 관련해 매입임대로 활용할 주택의 가격 산정방식을 아직 확정하지 못했다. 경매에 부쳐지면 전세사기 피해를 세입자와 매입임대 사업 주체인 한국토지주택공사(LH)에 우선매수권을 준다. 기존 매입임대 주택과 달리 유찰 하한선을 둘지 등을 정해야 하는 것이다. 경매의 우선매수권 활용이나 일반주택의 매입이나 특별법을 제정할 정도로 시급해, 시세보다 현격히 낮게 매입하긴 어려울 것으로 보인다.
◆ "너무 싸도 문제, 비싸도 문제" 우선매수권 산정방식 혼선
24일 정치권과 부동산업계에 따르면 당정은 다음주 전세사기 특별법 본회의 통과를 목표로 매입가격 기준, 범위 등의 세부 기준을 검토하고 있다.
우선 당정은 전세사기 특별법으로 피해를 본 임차인에게는 경매에 나온 주택의 우선 매수권을 주기로 했다. 주택 매수를 하지 않고 살던 집에 계속 거주하길 바라는 피해자에 대해서는 LH가 주택을 매입한 뒤 임대하게 된다. LH가 매입할 경우 피해자에게 최장 20년 동안 시세의 최저 30% 수준의 임대료로 거주할 수 있도록 지원할 계획이다.
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| [인천=뉴스핌] 정일구 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 24일 오전 인천 부평구 인천 전세피해지원센터를 방문해 상담사와 대화를 하고 있다. 2023.04.24 mironj19@newspim.com |
경매에 나온 주택을 낙찰받을 때 어떤 기준으로 우선매수권을 행사할지는 결정되지 않았다. 감정가격 수준의 첫 경매 때 입찰에 참여할지, 최고가 낙찰자가 있을 때까지 유찰 여부를 지켜볼지 등이 결정되지 않은 것이다. 다만 세입자 보호 차원에서 유찰을 무작정 지켜볼 수 없다는 점에서 1~2회 유찰 수준에서 우선매수권을 사용할 것이란 게 정치권의 분위기다.
정치권 관계자는 "경매에 부쳐진 전세사기 피해 매물의 경우 매입시 적용할 가격산정 방식 기준을 아직 정하지 못했다"며 "유찰 횟수, 감정가액 등 세부적인 기준을 조속히 정해 피해자의 주거 안정권을 확보하겠다"고 말했다.
일반주택의 경우에는 LH는 매입임대 주택에 시세와 감정가액 등을 고려해 산정하고 있다. 저소득층 지원을 취지로 활용하는 만큼 고가 주택은 매입하지 않고 평균 2억~3억원 수준의 매물을 사들이고 있다. 앞서 인천 미추홀구 전세사기 주범인 남모씨의 오피스텔을 매입할 때도 한 가구당 2억2000만~2억7700만원 수준이었다. 여기에 들어가는 재원은 재정출자와 주택도시기금, 입주자 보증금 등으로 마련된다.
◆ 원가이하 매입 방침 일주일 만에 새로운 기준 마련
경매 우선매수권이든 일반주택 매입이든 고가 매입 논란은 여전히 뜨거운 감자가 될 것으로 보인다.
앞서 LH는 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스'의 고가매입 논란에 곤혹을 치르자 지난 17일 '준공주택매입'은 원가 수준 이하(토지비(감정가)+건축비(공공건설임대 표준건축비)-감가상각비)로, '신축매입약정'은 감정평가금액으로 매입가격을 책정하겠다는 방침을 정했다. 발표 일주일 만에 전세사기 피해 주택에 대한 새로운 기준안을 마련해야 상황이다.
원가 이하로 주택을 매입하겠다는 기존 방식을 그대로 고수하기 쉽지 않을 전망이다. 경매에서 3~4차례 유찰돼 주택 가격이 시세의 반토막 이하로 떨어지면 세입자들은 보증금을 온전히 건지기 어렵다. 선순위 근저당권자가 있다면 사실상 보증금을 전액 날리게 된다. 이 경우 임시방편적인 정책에 그쳐 세입자 보증금 보전을 둘러싼 논쟁이 다시 불거질 것으로 보인다. 정부 입장에서는 피해 주택을 더 싼 가격에 매수할 수 있더라도 유찰을 한 없이 지켜만 볼 수 없는 것이다.
물론 부실채권 매입 공공기관이나 선순위 근저당권자의 채권 회수에도 문제가 생길 수 있다.
지지옥션 이주현 선임연구원은 "주택경기 상황이나 입지 등을 감안할 때 2~3차례 유찰은 불가피할 것으로 보이며 이 정도 수준에서 우선매수권을 행사할 것으로 보인다"며 "깡통전세, 역전세 등으로 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있어 전세사기 피해가 더욱 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.
leedh@newspim.com
