[서울=뉴스핌] 이성화 기자 = 주택 매도 계약을 체결하고 소유권이전등기까지 마쳐주지 않았다면 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 '무주택 세대구성원'에 해당하지 않는다는 취지의 대법원 판단이 나왔다.

대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 이모 씨가 부동산 임대사업자인 A사를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다고 16일 밝혔다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 서초구 대법원의 모습. 2020.12.07 pangbin@newspim.com

이씨는 2016년 5월 자신이 소유하던 대전의 한 아파트를 B씨에게 매도하기로 하는 계약을 체결한 뒤 같은 해 6월 세종시 소재 공공건설임대주택에 대해 C씨와 임차권 양도 계약을 맺고 임대아파트에 입주했다.

이후 이씨는 B씨에게 대전 아파트 소유권이전등기를 완료하고 세종 아파트에 대한 전입신고를 마쳤다. 그는 기존 주택을 매도한 후 임대아파트의 임차권을 양도받아 거주하면서 무주택 세대구성원 요건을 충족했다며 분양전환을 신청했으나 A사는 부적격 판정을 통보했다.

이씨는 자신이 분양전환 요건을 갖췄다며 A사를 상대로 분양대금 미지급 대금을 지급받음과 동시에 세종 아파트의 소유권이전등기를 해달라는 소송을 제기했다.

1심은 "원고가 임차권 양수 당시 무주택 세대원이 아니었다 하더라도 공공임대주택의 기존 임대사업자로부터 임차권 양도에 대한 동의를 받은 이상 임차권 양도 계약은 유효하다"며 A사가 이씨로부터 분양대금 미지급금을 지급받음과 동시에 세종 아파트 소유권을 이전할 의무가 있다고 판단했다.

이씨가 세종 아파트 입주일 기준으로 실질적 무주택자에 해당하고 분양전환 당시까지 무주택자로 거주했기 때문에 구 임대주택법상 우선 분양전환 대상자 자격을 취득했다고 본 것이다.

항소심도 "원고가 임차권 양도 당시 이미 주택 매도 계약을 체결해 기존 주택에 대한 실질적 처분권을 상실했다고 볼 수 있다"며 이씨가 우선 분양전환 대상자 자격을 취득했다고 봤다.

그러나 대법원은 "임차권 양도 당시 건물등기부상 주택 소유자인 원고는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없다"며 이씨가 C씨와 체결한 세종 아파트에 대한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반한 무효라고 했다.

대법원은 "구 임대주택법상 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 무주택 세대구성원의 주택 소유 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 한다"며 "특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재돼 있는지 여부에 따라 결정돼야 한다"고 설명했다.

이어 "임차권 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령 규정들은 강행법규이고 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다"며 "임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없다"고 판시했다.

대법원 관계자는 이번 판결에 대해 "구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련해 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준을 명확히 하고 이를 위반한 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결"이라며 "향후 동종 쟁점에 관한 하급심 판단기준이 될 것으로 기대한다"고 밝혔다. 

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