정부 대응에도 부동산PF 부실 '위험 경보'...건설업계 초긴장

기사입력 : 2022년10월24일 15:50

최종수정 : 2022년10월24일 15:50

'레고랜드' 사태 일단락에도 부동산 PF 위축 불가피
상위사 PF대출액 8조...신용보강·자체보증 부담 커져
미분양·공사비·금리 등에 '돈맥경화' 장기화 우려

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 강원도 '레고랜드' 사태로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려가 고조되자 중견 건설사뿐 아니라 자금력을 갖춘 대형 건설사들도 긴장하고 있다.

시행사 및 정비사업 조합은 사업 추진에 필요한 자금을 자체 조달하기 어려워 통상적으로 신용도가 높은 건설사가 지급보증을 해 공사비를 마련한다. 문제는 사업장별로 부동산 PF대출액이 수천억원에 달해 차환에 실패하거나 부실로 이어질 경우 기업 신용도가 낮고 지방 사업이 많은 중견사는 줄도산 우려까지 확산하고 있다. 대형사라도 타격이 상당하다.

다만 정부가 50조원 이상의 유동성 공급 프로그램을 가동하기로 하면서 시장 불안이 다소 안정화될 것이란 관측도 나온다.

◆ 10대 건설사, PF대출액 8조원...'레고랜드' 사태로 자금부담 커져

24일 금융 및 부동산업계에 따르면 올해 상반기 기준 상위 10대 건설사의 부동산 PF 관련 대출액은 8조원 규모다. 삼성물산과 SK에코플랜트가 주택 비중을 줄이면서 PF 대출 규모가 크지 않다는 점을 감안할 때 나머지 건설사가 1조원 안팎의 평균 대출액을 보유하고 있다.

올해 상반기 기준 GS건설의 부동산 PF 대출잔액은 1조4328억원이다. 대출유형으로는 자산유동화기업어음(ABCP) 1조1247억원, 기타 PF Loan(대출) 3081억원이다. 대출액 모두 시행사의 차입을 위해 GS건설이 금융기관에 지급보증했다. 주요 거래대상은 디에스디삼호와 소백, 석정도시개발, 보경종합건설 등이다. 롯데건설은 주택조합 및 시행사 사업비 PF 대출로 1조3813억원을 보유하고 있다. 주택 재건축·재개발 사업에는 Loan 대출이 대부분으로 지급보증 금액은 1조원 수준이다. 기타 개발사업에 ABCP 1652억원, 1년 미만의 단기채권이 1162억원이다.

주택사업 비중이 큰 대우건설(1조1590억원)과 HDC현대산업개발(1조1875억원)도 1조원이 넘는 부동산 PF를 보유하고 있다. 보증방식은 채무인수 및 연대보증, 이자지급보증 등이다. HDC현대산업개발은 전 사업장에 채무부증을 섰고 대출 유형은 PF Loan 방식을 사용하고 있다. 현대건설과 현대엔지니어링은 각각 8166억원, 3616억원의 부동산 PF 대출액을 갖고 있다.

부동산 PF 대출은 은행, 보험사 등 금융회사들이 특정 부동산 개발사업의 미래수익과 해당 부지를 담보로 사업 주체에 돈을 빌려주는 대출 상품이다. 시행사는 차입자가 되고 시공사는 보증을 서는 방식으로 자금을 빌린다. 증권사는 부동산 시행사 대출채권을 기초자산으로 발행한 ABCP을 쪼개 팔거나 신용 보강(매입보장·매입확약)을 하고 수수료와 이자 차익을 챙긴다. 시행사가 자금난에 빠지거나 PF대출 차환이 막히면 채권을 판 증권사, 지급보증을 한 시행사 모두 손실을 떠안을 수밖에 없다.

자금시장 경색으로 부동산 PF 관련 채권에 대한 기피 현상이 가중되면서 신용보강은 한층 강화될 것으로 보인다. ABCP 채권이 팔리지 않거나 담보자산의 가치가 하락하는 경우 유동화증권 투자자의 이익을 보호하기 위해 보증회사는 신용보강을 해야 한다. 이 경우 건설사는 담보가치를 높이거나 부동산 PF 대출 일부를 상환해야 한다.

신규 발행도 쉽지 않을 전망이다. 이달 초 강원도의 채무보증 중단을 선언한 후 춘천 레고랜드 조성 사업 관련 ABCP가 최종 부도 처리되는 되면서 채권시장이 급속도로 냉각됐다. 이후 강원도가 지급보증의무를 이행하겠다고 밝히면서 이번 사태는 일단락되는 분위기지만 부동산 PF 시장이 위축은 불가피하다는 시각이 많다.

이경자 삼성증권 연구원은 "레고랜드 사태로 지자체가 보증한 채권 마저도 불신이 커지며 부동산 PF시장의 리스크가 급격히 확대되는 분위기"라며 "금리인상과 분양성과 부진 등까지 겹쳐 전반적인 부동산 대출 시장이 축소될 것으로 보인다"고 설명했다.

◆ 사업 리스크에 '돈맥경화' 확산...미분양 우려에 강남재건축도 PF 차환 실패

부동산 PF시장이 급속도로 위축되면서 자금력이 부족한 건설사들은 위기를 맞을 것이란 관측이 나온다.

지난달 말 충남 지역 6위 종합건설업체 우석건설은 납부 기한인 어음을 막지 못해 1차 부도 처리됐다. 이달 말 유예기간까지도 상환이 쉽지 않을 것으로 알려졌다. 부동산 시장 침체와 원자재 가격 상승이 겹치면서 자금난에 빠진 것이다.

국내 최대 규모의 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공의 PF 차환 발행도 실패했다. 조합은 시공사업단의 보증을 받아 단기사채(ABSTB, 만기 66일)를 발행해 사업비 대출을 대주단에 상환했다. 이때 발행한 ABSTB 만기가 오는 28일로 다가오자 차환 발행에 나서지만 투자자를 모집하지 못했다. 조합에 지급보증을 선 시공사업단이 자체 자금으로 7000억원을 마련해 ABSTB 투자자에 상환하기로 했다.

주택경기 위축으로 미분양 우려도 확산하고 있다. 지난 8월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만2000여가구로, 1년 전보다 두 배 이상 늘었다. 경기도 안성과 양주가 2년 만에 '미분양 관리지역'으로 지정됐을 정도로 아파트 미분양의 공포가 지방을 넘어 수도권으로 확산하고 있다.

미분양이 늘면 시행사 및 시공사의 자금 압박은 더욱 커진다. 주택을 분양받은 계약자로부터 계약금과 중도금을 받아 공사비를 충당해야 하지만 미분양이 발생하면 자체 자금으로 사업을 꾸려가야 한다. 회사채 등 채권 시장이 얼어붙은 상황에서 유동자금이 부족한 중견 건설사의 타격이 더 클 수밖에 없다. 앞서 빌린 채권 및 기업어음(CP)을 상환하지 못하면 부도로 이어진다.

대형 건설사 재무담당 한 임원은 "자금시장이 빠르게 경색돼 사업장별로 부실 가능성을 다시 점검하고 분양 전략도 수정할 정도로 위기 대응에 나서고 있다"며 "채권 금리가 치솟은 데다 신규 조달도 쉽지 않아 자금난을 겪는 건설사의 일부 도산은 불가피할 것"이라고 말했다. 이어"다만 정부가 50조원 이상의 유동성 공급 프로그램을 가동하기로 하면서 수도권 등 우량 사업장의 자금 조달에는 문제가 없을 것으로 기대하고 있다"고 덧붙였다.

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尹부부 공천개입 수사 급물살 타나 [서울=뉴스핌] 박서영 기자 = 윤석열 전 대통령이 탄핵심판 선고에서 헌법재판관 전원일치 의견으로 파면된 가운데 이른바 '명태균 의혹' 사건에 대한 검찰 수사가 윤 전 대통령 부부에 속도를 낼지 이목이 집중된다. 5일 법조계에 따르면 헌법재판소는 4일 오전 11시 윤 전 대통령 탄핵심판 선고기일을 열어 윤 전 대통령의 파면을 결정했다. 박근혜 전 대통령에 이은 헌정 사상 두 번째 파면이다. 사진은 윤석열 전 대통령. [사진=뉴스핌 DB] 검찰은 지난 2월 17일 윤 전 대통령 부부 공천개입 의혹, 여론조사 조작 의혹, 여론조사 비용 대납 의혹 등 명씨 관련 사건을 창원지검에서 중앙지검으로 이송했다. 이후 검찰은 해당 사건과 관련한 연이은 소환조사 및 강제수사 등에 착수하면서 잔여 수사에 속도를 내 왔다. 검찰은 명씨가 실질적으로 운영한 여론조사업체 미래한국연구소가 당시 대선 후보였던 윤 전 대통령을 돕고자 총 81차례에 걸쳐 불법 여론조사를 해 주고, 그 대가로 김영선 전 국민의힘 의원이 2022년 6·1 보궐선거에서 경남 창원 의창 선거구 공천을 받았다는 의혹을 받았다고 보고 있다. 윤 전 대통령의 부인 김건희 여사는 이와 관련, 보궐선거와 지난해 4월 22대 총선 당시 국민의힘 공천 과정에 개입한 의혹을 받는다. 이날 헌재의 결정으로 윤 전 대통령은 현직 대통령으로서 가졌던 '불소추특권'을 잃게 됐다. 기존 수사 대상이던 내란 혐의뿐 아니라 공천 개입 의혹 수사도 피할 수 없게 된다는 의미다. 법조계 안팎은 조기 대선을 앞두고 윤 전 대통령 부부를 향한 공천 개입 의혹 사건 수사가 급물살을 탈 것이라고 내다봤다. 정계 출신 법조인은 "박 전 대통령도 파면된 다음에 소환조사가 바로 이뤄졌다"며 "곧바로는 아니겠지만 민주당 측에서 신속한 수사를 압박할 텐데 검찰도 조만간 협의를 해 윤 전 대통령 부부의 소환 일정 등을 잡으려 할 것"이라고 전망했다. 실제 2016∼2017년 박근혜 정부의 국정농단 사건 때, 박 전 대통령의 탄핵안이 국회에서 가결되고 3개월 만에 헌법재판소가 파면 결정을 내렸다. 당시 검찰과 박영수 특별검사팀의 수사는 박 전 대통령이 자연인 신분이 된 이후 급물살을 탔다. 박 전 대통령은 파면 11일 만에 검찰에 소환됐고, 이후 열흘 만에 구속됐다. 양홍석 변호사(법무법인 이공)는 "윤 전 대통령이 파면됐으니 명태균 수사의 경우 검찰이 좀 더 가열차게 할 것 같고, 공직선거법 위반 사건도 있는데 이 또한 바로 착수해야 하지 않을까 싶다"며 "다만 전직 대통령이기 때문에 신병 문제는 바로 결정하기는 쉽지 않을 수 있다"고 예상했다. 검찰의 신속한 수사는 진행되겠지만, 윤 전 대통령의 소환조사 등은 조기 대선이 끝난 후 이뤄질 것이란 분석도 있었다. 부장검사 출신 변호사는 "대통령이 파면됐으니 적극적으로 윤 전 대통령 부부를 조사하려고 들긴 하겠지만 소환조사의 경우 조기 대선 이후가 될 것 같다"며 "정치적 파장이 큰 사안이라 검찰이 속도를 내서 수사 한다 해도 대선 정국에서 전 대통령 부부를 직격하기는 어렵다"고 했다. 윤석열 전 대통령이 4일 탄핵심판 선고에서 헌법재판관 전원일치 의견으로 파면된 가운데 이른바 '명태균 의혹' 사건에 대한 검찰 수사가 윤 전 대통령 부부를 향할지 이목이 집중된다. 사진은 명태균 씨가 지난해 11월 8일 오전 경남 창원시 창원지방검찰청에 정치자금법 위반 혐의 피의자 신분으로 출석하고 있는 모습. [사진=뉴스핌 DB] seo00@newspim.com 2025-04-05 07:00

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[尹 파면] 조기 대선 막 올랐다 [서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 헌법재판소가 윤석열 대통령 파면을 선고하며 조기 대선 막이 올랐다. 현재 조기 대선 레이스에서 이재명 더불어민주당(민주당) 대표가 독주하는 구도다. 여·야 잠룡들은 권력 구조를 개편하는 개헌론으로 차별화에 나서는 등 대권을 향한 행보를 시작했다. [서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 2025.04.03 ace@newspim.com 6일 정치권에 따르면 조기 대선은 오는 5월 말에서 6월 초에 치러질 가능성이 높다. 헌법 제68조 2항에 따라 파면 등으로 대통령 궐위 시 60일 이내 선거를 치러야 해서다. 한덕수 대통령 권한대행은 공직선거법 제35조 1항에 따라 늦어도 오는 14일까지 조기 대선일을 공고해야 한다. 조기 대선 레이스에 들어가며 대권을 노리는 후보자 발걸음도 분주해졌다. 선두 주자는 이재명 대표다. 이 대표는 차기 대권 유력 후보자를 묻는 각종 여론조사에서 압도적인 1위를 달리고 있다. 이 대표는 최근 공직선거법 위반 사건 2심에서 무죄를 받으며 사법 리스크 부담도 덜었다. 야권에서는 김경수 전 경남지사, 김동연 경기지사, 김두관 전 국회의원, 김부겸 전 국무총리, 김영록 전남지사, 이광재 전 강원지사, 전재수 의원 등이 당내 경선에 참여할 가능성이 있다. 이들은 '1강'인 이 대표와 비교해 열세다. 야권 잠룡들은 차기 대통령 임기 단축 등 개헌론을 부각하고 있다. 이준석 개혁신당 국회의원도 차기 대권을 넘보고 있다. 이준석 의원은 '40대 기수론' 등 정치권 세대 교체론을 앞세우고 있다. 여권에서는 김문수 고용노동부 장관, 안철수 국회의원, 오세훈 서울시장, 원희룡 전 국토교통부 장관, 유승민 전 국회의원, 한동훈 전 국민의힘 대표, 홍준표 대구시장 등이 조기 대선에 참전할 가능성이 있다. 여권 후보자들은 당내 경선에서 정통 지지자인 보수 표심을 먼저 얻어야 한다. 동시에 본선에서 중도층 표까지 끌어올 수 있는 경쟁력도 보여줘야 한다. 여권 후보자들은 '12·3 비상계엄 사태'를 촉발한 제왕적 대통령제 한계 극복 방안으로 대통령 권한을 분산하는 개헌론을 제시하고 있다. 각 당은 곧 당내 경선을 시작해 본선에 올릴 후보자 선정에 들어간다. 공직선거법 제49조에 따라 조기 대선 24일 전부터 이틀 동안 대통령 후보 등록을 끝내야 하기 때문이다. 조기 대선이 오는 6월 3일 치러지면 각 당은 오는 5월 11일까지 중앙선거관리위원회에 대통령 후보를 등록해야 한다. 여야는 약 8년 전 제19대 대통령 선거 당시 박근혜 대통령 파면이 결정된 후 1개월 안에 대통령 후보 선출을 마무리했다. 범야권이 대통령 단일 후보로 본선에 들어갈지도 주목된다. 당 내 간판 주자가 없는 조국혁신당은 '야권 통합 완전국민경선(오픈프라이머리)'을 제안했다. 이 대표가 있는 민주당이 이에 응할지에 정치권 이목이 쏠리고 있다. ace@newspim.com 2025-04-06 07:00