[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 2022년도 표준지·표준주택 공시가격이 10%대 상승률을 보이면서 강남 등 고가주택을 중심으로 세부담 증가 우려가 커지고 있다. 보유세 증가에 따른 불만이 확산될 것을 우려한 정부는 세부담 완화 방안을 내년 3월에 내놓기로 했다.  

정부의 공시가격 현실화 계획으로 인해 공시가격 상승폭보다도 큰 폭으로 보유세가 오르고 있는 상황이어서 보유세 산정에 반영될 경우 올해보다 더 큰 폭의 세부담 증가가 예상된다. 

하지만 실제 공시가격 상승이 보유세 증가로 이어질지는 불투명한 상황이다. 정부가 예고한 세부담 완화 방안에는 내년 보유세를 올해 공시가격을 기준으로 산정하는 방안도 포함돼 있다. 이 경우 올해와 유사한 수준의 보유세가 나올 것으로 보인다. 완화 방안이 확정되기 전까지 시장에서는 관망세가 이어질 것이란 예상이 나오고 있다. 

◆ 공시가격 8% 감소에도 보유세는 오히려 5% 상승

22일 국토부에 따르면 표준지와 표준 단독주택 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담도 크게 늘어날 것으로 보인다.

국토부가 이날 발표한 표준지 공시지가와 표준주택의 공시가격에서 표준지 공시지가는 10.16% 오르며 전년(10.37%)보다 상승폭은 줄었으나 2년 연속 10%대 상승률을 기록했다. 표준 단독주택 공시가격은 2019년(9.13%) 이후 가장 높은 7.36%를 나타냈다.

전국 표준지·표준주택 상위 지역에서는 공시가격 상승률을 넘어서는 보유세 상승률을 기록했다. 특히 업무·상업용 지구인 상위 5곳의 경우 공시가격은 전년보다 하락했음에도 실제 보유세는 오름세를 보였다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 시뮬레이션한 결과에 따르면 전국 표준지 중 가장 비싼 곳인 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 부지(169.3㎡)의 2022년 ㎡당 공시가격은 1억8900만원으로 전년(2억650만원)보다 8.5% 감소했다. 하지만 추정 보유세는 2억3667만7868원으로 전년(2억2517만2175원)보다 5.11% 올랐다.

2위인 중구 명동2가 우리은행 부지(392.4㎡)는 ㎡당 1억9900만원에서 1억8750만원으로 5.8% 내렸다. 추정 보유세는 6억6137만8207원으로 전년(6억2276만4187원)보다 6.2% 상승했다.

이들 지역의 경우 코로나19 여파로 공실률이 늘어나면서 공시가격 산정에 반영되는 임대수익이 줄어든 탓에 공시가격이 떨어진 것으로 보인다. 그럼에도 정부의 공시가격 현실화 정책의 영향으로 현실화율이 이전보다 높게 책정되면서 보유세는 오히려 오름세를 기록했다. 

우 팀장은 "종부세 공정시장가액비율 인상과 2021년 재산세 도시지역분 상한이 걸려있어서 공시가격 하락에도 보유세는 오를 것으로 보인다"고 말했다.

표준 단독주택 공시가격 상위지역에서도 공시가격 오름폭보다 높은 보유세 증가가 예상되고 있다. 가장 비싼 표준 단독주택인 서울 용산구 한남동 주택의 공시가격은 311억원(연면적 2861.8㎡)으로 전년(295억3000만원)보다 5.32% 오른 것으로 집계됐다. 이명희 신세계 회장이 거주하는 것으로 알려진 이 집의 보유세는 9억7293만6000원으로 추정돼 전년(6억9101만3280원)보다 12.09% 늘었다.

◆ 보유세 상승폭, 공시가격 상승폭보다 2~4배 커져...고가주택일수록 부담 확대

공시가격 상위 주택 뿐 아니라 일반 단독주택도 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되고 있다. 특히 공시가격 구간에 따라 현실화율이 다르게 책정돼 있어 고가주택일수록 공시가격 상승률이 큰 만큼 보유세 상승폭도 크게 오를 것으로 보인다.

정부가 발표한 내용에 따르면 전체 표준주택가격의 약 97.8%가 몰린 9억원 미만은 5.06% 공시가격 변동률을 나타냈지만 9억~15억원과 15억원 이상 시세구간은 각각 10.34%, 12.02% 공시가격이 상승했다.

우병탁 팀장이 지난해 공시가격 발표를 기준으로 2021년 보유세 추정액을 시뮬레이션한 결과를 보면 강남구 역삼동 연면적 427.28㎡ 단독주택은 2021년 공시가격이 39억2000만원으로 2020년(35억3700만원) 보다 10.83% 올랐으나 보유세는 같은 기간 3210만8820원에서 4504만1273원으로 40.28% 크게 뛰었다.

종로구 계동 연면적 298.35㎡ 단독주택은 2021년 20억3900만원의 공시가를 기록해 2020년(18억5900만원)보다 9.68% 올랐으나 보유세 상승폭은 1115만952원에서 1350만5496원 올라 21.12% 상승해 상대적으로 상승폭이 적었다. 공시가격 상승폭과 비교했을 때 보유세 상승폭은 2~4배 가까이 차이가 났다.

내년도 공시가격을 적용할 경우 단독주택 공시가격 상승폭이 큰 만큼 올해보다 더 큰 보유세 상승폭이 예상된다. 하지만 내년도 공시가격이 실제 보유세 산정에 반영되지 않을 가능성도 제기되고 있다.

정부는 지난해 11월 발표한 '공시가격 현실화 계획'에 따라 공시가격 현실화는 예정대로 추진하겠지만 1가구 1주택자 등 실수요자의 재산세·건강보험료 등 부담이 늘어나지 않도록 부담 완화 방안을 내년 3월에 발표한다는 계획이다.

검토 중인 방안에는 세부담 상한을 조정하거나 내년도 보유세 산정시 2021년 공시가격을 사용하는 방안이 거론되고 있다. 이 경우 실제 보유세는 공시가격 상승과 관계없이 올해 보유세 만큼이 부과될 것으로 보인다.

우 팀장은 "정부에서 공시가격 결과와 다르게 보유세 완화방안을 내놓는다고 한 만큼 실제로 오를지는 알 수 없다"면서 "공시가격 현실화율이 가격이 오를수록 높아지는만큼 보유세 상승폭도 더 커질 수 밖에 없다"고 말했다.

정부가 내놓기로 한 세부담 완화 방안의 영향으로 공시가격 발표로 인한 시장의 움직임은 크지 않을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "당분간 주택시장에서 거래와 가격 움직임 폭은 제한될 것으로 보인다"며 "계절적 비수기와 대출규제 및 금리인상이 맞물린데다 공시가격 인상을 상쇄할 정부의 조세정책 변화등이 예고돼 있어 이를 주시하려는 모습이 나타날 것"이라고 말했다. 

krawjp@newspim.com