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′민간확대·재건축 규제′ 두마리 토끼 잡겠다...′모순'에 빠진 공급정책

기사입력 : 2021년07월13일 06:02

최종수정 : 2021년07월13일 06:02

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규제완화 없이 민간시장에 러브콜..."현실성 떨어진다" 지적
서울 입주 및 인허가 물량, 전 정권 대비 절반 수준
안전진단 및 특화설계, 임대비율 등 제도적 완화책 병행해야 가능

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택공급 부족을 해소하기 위해 민간시장의 활성화를 강조하고 나섰지만 규제 완화에는 인색해 모순적이란 지적이 나온다.

주택공급 확대를 위해서는 민간과 공공이 구분될 수 없다는 입장이다. 그럼에도 정비사업과 관련한 규제에는 한 치의 양보가 없다. 재산권 침해 수준까지 치달은 규제 정책을 손보지 않고 서는 정상적인 정비사업 진행이 어렵다는 인식이 많다. 이런 이유로 주택시장 불안의 책임을 회피하기 위한 '시그널'에 그치지 않으려면 보다 구체적인 추진 방향이 모색돼야 한다.

◆ 서울 아파트 인허가·입주물량 급감...정부는 '러브콜'만

13일 정치권과 부동산업계에 따르면 정부가 민간시장의 중요성을 인식하면서도 규제 완화에는 발을 빼 실효성 있는 주택공급 확대가 이뤄지기 힘들다는 목소리가 크다.

노형욱 국토교통부 장관은 지난 1일 한 TV프로그램에 출연해 민간 주택시장 활성화에 대해 "민간이 잘하는 부분은 민간이 맡고 주민 간 의견 합치가 되지 않는 곳에선 공공이 이끌면 된다"고 했다. 다만 노 장관은 집값 안정이 나타나지 않는 한 정비사업 규제 완화를 하지 않겠다는 뜻도 분명히 했다. 서울시 등이 요구하는 재건축 안전진단 요건 완화 등을 수용할 수 없다는 것이다.

취임 이후 처음으로 가진 기자간담회에서도 비슷한 발언을 했다. 노 장관 이 자리에서 "최근 서울시장과 만나 포괄적으로 주택공급 계획과 정비사업 규제 방향 등에 포괄적으로 협의했다"며 "수요자가 원하는 도심에 주택공급을 늘려야 한다는 필요성을 인식하지만 개발이익을 공유하는 시스템을 만들어야 하며 집값 상승이 계속되는 한 재건축 규제 강도는 낮출 생각이 없다"고 강조했다.

문제는 규제 완화가 동반되지 않고 민간시장 활성화를 모색하기 어렵다는 것이다. 개인이 보유한 서울시 내 땅은 70% 정도로 도심 내 주택부지 개발이 대부분 이뤄진 상태다. 그린벨트를 제외하곤 추가로 개발할 땅이 사실상 없다는 얘기다. 시 전체면적의 4분의 1인 약 150.2㎢가 그린벨트다. 나머지는 정부와 지자체가 보유한 땅이다.

문재인 정부 들어서는 정비사업 규제의 강도가 한층 높아졌다. 집값 상승을 견인하는 주범으로 인식됐기 때문이다.

이런 영향은 주택공급 추이로도 나타나고 있다. 서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만3038가구였으나 2018년 6만466가구, 2019년 5만5920가구, 2020년 5만522가구로 줄었다. 올해 1~5월 누적 인허가 건수가 3만915가구로 이전 정부와 비교해 수치가 크게 낮아졌다. 인허가 물량이 2~3년 후 입주물량 지표로 돌아온다는 점에서 중장기적으로도 주택공급 문제를 해결하기 어려운 구조다.

실제 정비사업 조합원의 분양 물량이 급감하는 추세다. 지난 5월 기준 조합원 분양실적은 762가구로 전년동기(7719가구) 대비 90.1% 감소했다. 올해 1~5월 조합원의 분양은 1만2068가구로 전년동기(1만8433가구) 대비 34.5% 줄었다. 재건축, 재개발 등으로 조합원이 새아파트로 입주하는 비율이 많이 줄었다는 뜻이다.

◆ 규제 완화시 단기적 집값 상승 불가피..중장기적 시장 안정화 기여

이렇다 보니 정부가 기대하는 민간시장 활성화를 위해서는 규제 완화가 뒤따라야 가능하다는 인식이 많다.

정비사업을 옥죄는 정책으로는 민간영역의 주택공급 활성화를 기대하기 어렵다는 게 중론이다. 사업성이 낮아지고 안전진단, 건축심의, 사업시행 인가 과정에서 심의 절차가 까다로운 상황에서 조합원의 의지만으로 해결되지 않는 부분이 많기 때문이다.

정비사업의 첫 단추인 안전진단 과정을 봐도 분명하다. 현 정부가 2018년 안전진단 평가항목에서 구조안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 높이면서 정비사업 추진이 어려워졌다. 주거환경이 열악해도 붕괴 위험성이 커야 사업 진행이 가능한 구조로 바뀌었다. 목동 신시가지와 노원구 상계동 일대에서 안전진단 문턱을 넘지 못하는 사례가 적지 않게 나타나고 있다.

이외에도 ▲토지거래허가구역 지정 ▲조합원 지위양도 강화 및 실거주 의무 강화 ▲기부채납 비율 강화 ▲특화설계 제한 등도 규제로 인식되는 부분이다.

물론 정부가 인식하는 것처럼 정비사업으로 발생한 개발이익금이 조합원 일부에 귀속되는 것은 문제다. 따라서 규제 완화 정책과 별도로 초과이익환수제와 공공성 강화로 이익을 배분하는 정책을 병행하는 것이 사업 활성화에 도움이 될 것이란 의견이 있다.

목동신시가지 일대 T공인중개소 대표는 "정부가 민간시장 활성화가 중요하다고 얘기는 하지만 이를 뒷받침할 만한 제도적 변화가 없어 모순적인 태도라는 반응이 많다"며 "틈새를 찾을 수 없을 정도로 재건축 사업을 궁지로 몰아넣고 조합원이 알아서 방법을 찾아보라는 식의 대응에 무책임하다는 평가가 많다"고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "정비사업 규제 완화가 단기적으로 집값 상승으로 이어질 개연성은 높은 상황"이라며 "하지만 주택공급 확대가 시장 안정화에 미치는 영향이 크다는 점에서 투기수요 차단과 개발이익 공유를 강화하면서 규제를 완화하는 정책이 필요한 시점"이라고 말했다.

 

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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