서울 입주 및 인허가 물량, 전 정권 대비 절반 수준
안전진단 및 특화설계, 임대비율 등 제도적 완화책 병행해야 가능
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택공급 부족을 해소하기 위해 민간시장의 활성화를 강조하고 나섰지만 규제 완화에는 인색해 모순적이란 지적이 나온다.
주택공급 확대를 위해서는 민간과 공공이 구분될 수 없다는 입장이다. 그럼에도 정비사업과 관련한 규제에는 한 치의 양보가 없다. 재산권 침해 수준까지 치달은 규제 정책을 손보지 않고 서는 정상적인 정비사업 진행이 어렵다는 인식이 많다. 이런 이유로 주택시장 불안의 책임을 회피하기 위한 '시그널'에 그치지 않으려면 보다 구체적인 추진 방향이 모색돼야 한다.
◆ 서울 아파트 인허가·입주물량 급감...정부는 '러브콜'만
13일 정치권과 부동산업계에 따르면 정부가 민간시장의 중요성을 인식하면서도 규제 완화에는 발을 빼 실효성 있는 주택공급 확대가 이뤄지기 힘들다는 목소리가 크다.
노형욱 국토교통부 장관은 지난 1일 한 TV프로그램에 출연해 민간 주택시장 활성화에 대해 "민간이 잘하는 부분은 민간이 맡고 주민 간 의견 합치가 되지 않는 곳에선 공공이 이끌면 된다"고 했다. 다만 노 장관은 집값 안정이 나타나지 않는 한 정비사업 규제 완화를 하지 않겠다는 뜻도 분명히 했다. 서울시 등이 요구하는 재건축 안전진단 요건 완화 등을 수용할 수 없다는 것이다.
취임 이후 처음으로 가진 기자간담회에서도 비슷한 발언을 했다. 노 장관 이 자리에서 "최근 서울시장과 만나 포괄적으로 주택공급 계획과 정비사업 규제 방향 등에 포괄적으로 협의했다"며 "수요자가 원하는 도심에 주택공급을 늘려야 한다는 필요성을 인식하지만 개발이익을 공유하는 시스템을 만들어야 하며 집값 상승이 계속되는 한 재건축 규제 강도는 낮출 생각이 없다"고 강조했다.
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문제는 규제 완화가 동반되지 않고 민간시장 활성화를 모색하기 어렵다는 것이다. 개인이 보유한 서울시 내 땅은 70% 정도로 도심 내 주택부지 개발이 대부분 이뤄진 상태다. 그린벨트를 제외하곤 추가로 개발할 땅이 사실상 없다는 얘기다. 시 전체면적의 4분의 1인 약 150.2㎢가 그린벨트다. 나머지는 정부와 지자체가 보유한 땅이다.
문재인 정부 들어서는 정비사업 규제의 강도가 한층 높아졌다. 집값 상승을 견인하는 주범으로 인식됐기 때문이다.
이런 영향은 주택공급 추이로도 나타나고 있다. 서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만3038가구였으나 2018년 6만466가구, 2019년 5만5920가구, 2020년 5만522가구로 줄었다. 올해 1~5월 누적 인허가 건수가 3만915가구로 이전 정부와 비교해 수치가 크게 낮아졌다. 인허가 물량이 2~3년 후 입주물량 지표로 돌아온다는 점에서 중장기적으로도 주택공급 문제를 해결하기 어려운 구조다.
실제 정비사업 조합원의 분양 물량이 급감하는 추세다. 지난 5월 기준 조합원 분양실적은 762가구로 전년동기(7719가구) 대비 90.1% 감소했다. 올해 1~5월 조합원의 분양은 1만2068가구로 전년동기(1만8433가구) 대비 34.5% 줄었다. 재건축, 재개발 등으로 조합원이 새아파트로 입주하는 비율이 많이 줄었다는 뜻이다.
◆ 규제 완화시 단기적 집값 상승 불가피..중장기적 시장 안정화 기여
이렇다 보니 정부가 기대하는 민간시장 활성화를 위해서는 규제 완화가 뒤따라야 가능하다는 인식이 많다.
정비사업을 옥죄는 정책으로는 민간영역의 주택공급 활성화를 기대하기 어렵다는 게 중론이다. 사업성이 낮아지고 안전진단, 건축심의, 사업시행 인가 과정에서 심의 절차가 까다로운 상황에서 조합원의 의지만으로 해결되지 않는 부분이 많기 때문이다.
정비사업의 첫 단추인 안전진단 과정을 봐도 분명하다. 현 정부가 2018년 안전진단 평가항목에서 구조안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 높이면서 정비사업 추진이 어려워졌다. 주거환경이 열악해도 붕괴 위험성이 커야 사업 진행이 가능한 구조로 바뀌었다. 목동 신시가지와 노원구 상계동 일대에서 안전진단 문턱을 넘지 못하는 사례가 적지 않게 나타나고 있다.
이외에도 ▲토지거래허가구역 지정 ▲조합원 지위양도 강화 및 실거주 의무 강화 ▲기부채납 비율 강화 ▲특화설계 제한 등도 규제로 인식되는 부분이다.
물론 정부가 인식하는 것처럼 정비사업으로 발생한 개발이익금이 조합원 일부에 귀속되는 것은 문제다. 따라서 규제 완화 정책과 별도로 초과이익환수제와 공공성 강화로 이익을 배분하는 정책을 병행하는 것이 사업 활성화에 도움이 될 것이란 의견이 있다.
목동신시가지 일대 T공인중개소 대표는 "정부가 민간시장 활성화가 중요하다고 얘기는 하지만 이를 뒷받침할 만한 제도적 변화가 없어 모순적인 태도라는 반응이 많다"며 "틈새를 찾을 수 없을 정도로 재건축 사업을 궁지로 몰아넣고 조합원이 알아서 방법을 찾아보라는 식의 대응에 무책임하다는 평가가 많다"고 말했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "정비사업 규제 완화가 단기적으로 집값 상승으로 이어질 개연성은 높은 상황"이라며 "하지만 주택공급 확대가 시장 안정화에 미치는 영향이 크다는 점에서 투기수요 차단과 개발이익 공유를 강화하면서 규제를 완화하는 정책이 필요한 시점"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
