[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여야가 부동산세금 관련 '핑퐁게임'을 벌이고 있다. 야당인 국민의힘 의원들은 다주택자의 종합부동산세 부담을 낮추는 법안을 내놓았다. 반면 여당인 더불어민주당은 양도소득세 비과세 범위를 줄이는 법안을 발의하며 규제 강도를 한층 높이고 있다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 여의도 국회의사당. 2019.12.19 leehs@newspim.com

◆ "2주택자, 부속토지 있어도 종부세 3주택자 아니다"

26일 국회에 따르면 지난 6일 태영호 국민의힘 의원 등 12명은 다주택자의 종부세 부담을 낮추는 '종합부동산세법 일부개정법률안'을 발의했다.

발의한 의원은 ▲태영호 ▲권성동 ▲김영식 ▲김용판 ▲박성민 ▲박성중 ▲성일종 ▲송석준 ▲이명수 ▲이용 ▲장제원 ▲지성호 국민의힘 의원이다.

이 법안에서는 2주택 이상 소유자가 다른 주택의 부속토지를 함께 갖고 있어도 다른 주택의 부속토지를 주택 수에 포함하지 않는다.

현행법(종합부동산세법 제8조 4항)은 1가구 1주택자를 정의하면서 1주택 소유자가 다른 주택의 부속토지를 함께 갖고 있어도 1가구 1주택자로 본다. 하지만 2주택 이상 소유자는 다른 주택의 부속토지를 갖고 있을 경우 이를 주택 수에 포함해서 세율과 세액을 적용한다.

예컨대 2주택을 보유하고 단독주택의 부속토지를 소유한 경우에는 3주택자로 간주해서 종부세를 매긴다는 뜻이다. 이에 따라 2주택 이상자에 대한 세부담이 상대적으로 높아 형평성 문제가 있다는 지적이 제기돼왔다.

이번 법안은 이에 대한 과세 형평성을 맞추기 위해 나왔다. 특히 올해부터는 종부세 부담이 작년보다 더 무거워진다. 공정시장가액 비율이 95%로 오르고 다주택자 종부세율도 최고 6%로 인상돼서다.

공정시장가액 비율은 과세표준을 정할 때 주택 공시가격에 곱하는 비율, 즉 할인율을 뜻한다. 이 비율이 95%면 공시가격이 1억원이어도 과표 계산은 9500만원을 적용한다. 이 법은 지난 7일 기획재정위원회에 회부됐다. 국회를 통과할 경우 내년 1월 1일부터 시행된다.

◆ "업·다운계약자, 가족 증여해도 비과세 혜택 안 준다"

반면 기동민 더불어민주당 의원 등 12명은 '업 또는 다운계약자'(허위계약자)의 양도소득세 부담을 높이기 위한 '소득세법 일부개정법률안'을 작년 12월 내놨다.

발의한 의원은 ▲기동민 ▲김병기 ▲김영배 ▲김원이 ▲노웅래 ▲박홍근 ▲양정숙(무소속) ▲위성곤 ▲윤영덕 ▲이정문 ▲최기상 ▲홍익표 더불어민주당 의원이다.

업계약은 부동산 가격을 실제보다 높여 신고하는 방식이다. 업계약을 체결한 매수자는 향후 매도 시 양도소득세를 줄일 수 있다. 반면 다운계약은 부동산 가격을 실제보다 낮춰 신고하는 방법이다. 이 방식을 쓰면 매도자는 양도소득세를, 매수자는 취득세를 줄일 수 있다.

현행법(소득세법 제91조 2항)에서는 토지, 건물 등을 매매하는 거래당사자가 '업 또는 다운계약'으로 매매계약서의 거래금액을 실제와 다르게 적은 경우 양도세 비과세 또는 감면 혜택을 배제하고 있다.

그러나 이 조항은 '거래당사자'만 규제하고 있다는 점이 그동안 문제로 지목돼왔다. 예컨대 허위계약서를 쓴 사람이 해당주택을 배우자 및 직계존·비속에게 증여한다면 그 증여받은 사람은 1가구 1주택 비과세 요건을 충족해서 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다.

기 의원실 관계자는 "특히 분양권을 매매할 때 다운계약서로 거래한 사람이 허위거래로 적발돼도 과태료를 내고 배우자에게 증여한 경우가 많았다"며 "이 경우에도 관련 규정이 없어서 비과세를 적용해주고 있는 실정이다"고 말했다.

이에 따라 이 법안은 배우자 및 직계존·비속에게 일부 또는 100% 증여하고, 수증자가 비과세·감면 요건을 충족한 후 매도하는 경우에도 비과세·감면을 배제하는 내용을 담고 있다. 이 법은 작년 12월 28일 기획재정위원회에 회부됐다. 통과되면 공포 후 즉시 시행한다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 서울 송파구의 한 부동산 중개업소. 기사 내용과 직접 관련 없음. 2020.08.26 kilroy023@newspim.com

◆ 정부, 허위가격신고 '칼 빼든다'…다운계약 가장 많아

실제로 정부는 부동산 가격을 허위로 신고하는 실거래 신고 위반 행위를 규제하기 위해 나섰다.

국토교통부는 작년 2월 특사경(특별사법경찰)과 검찰, 경찰, 국세청, 금융위원회, 금융감독원이 참여한 '부동산 시장 불법행위 대응반'을 설치했다. 기존의 업·다운계약을 감시하고 분양권 불법 거래, 위장전입, 소득 자료 조작 등 부동산 거래 전반의 불법 행위를 단속하기 위해서다.

국토교통위원회 소속 김교흥 더불어민주당 의원이 국토부에서 받은 '부동산 실거래가 신고 위반 및 과태료 부과 현황' 자료에 따르면 부동산 실거래가 신고 위반 건수는 ▲2017년 7264건 ▲2018년 9596건 ▲지난해 1만612건으로 3년간 매년 증가했다.

이 기간 동안 실거래가 신고 위반에 따라 부과된 과태료는 1028억원으로 집계됐다. 특히 다운계약(365억원)이 전체 부과액의 약 36%로 가장 비중이 높았다. 업계약(207억원)은 20%를 차지했다. 기 의원의 법안은 이 같은 허위계약을 막기 위해 발의된 만큼 통과 가능성이 높을 것으로 보인다.

◆ 부속토지, 입주권 여부 따라 주택수 달라져 '논란 예상'

다만 태 의원의 법안은 다소 논란의 여지가 있다는 분석이다. 2주택자가 부속토지를 갖는 것은 해당 주택의 재건축 또는 재개발로 입주권을 얻을 가능성을 염두에 둔 투자로 보인다.

도시 및 주거환경정비법(도정법) 제16조 2항, 제77조 1항에 따르면 '정비구역 지정·고시일'을 권리산정기준일로 지정하고 있다. 권리산정기준일이란 재개발, 재건축으로 신축되는 건축물을 분양받을 수 있는 날을 말한다.

또한 도정법 제77조 1항에 보면 시·도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획을 수립한 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정한 날의 다음 날도 권리산정기준일이 된다.

권리산정일 이전에 주택 또는 필지를 보유한 사람은 입주권을 받을 수 있다. 이 때 입주권은 주택이 멸실되기 전에는 종부세 부과대상이다. 즉 2주택과 부속토지를 가진 사람도 3주택자로 간주할 수 있다는 지적이다.

다만 2주택자가 보유한 부속토지가 권리산정일 이후 분할된 것이라면 한 명만 입주권을 받을 수 있다. 즉 같은 부속토지라도 언제 취득했느냐에 따라 입주권을 받거나 못 받을 수 있는 것이다.

부동산업계 관계자는 "태 의원의 법안은 1주택자가 다른 단독주택의 부속토지를 가진 경우와, 2주택자가 부속토지를 가진 경우의 종부세 부과 형평성을 맞추기 위한 법안"이라며 "다만 입주권을 받을 수 있는지에 따라 보유주택 수에 차이가 생기는 문제라서 다소 논란의 여지가 있을 것"이라고 말했다.

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