로또분양·공급위축 불러온 HUG 규제...분양보증 독점 깨지나

기사입력 : 2020년08월27일 06:32

최종수정 : 2020년08월28일 09:43

HUG 분양가 통제에 로또분양 확산...청약시장 과열
재건축·재개발 조합 반발도 커져...공급위축 우려↑
분양가 규제 그대로인데...정부, 분양보증 시장 개방 검토

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 주택도시보증공사(HUG)의 주택 분양보증 시장 독점에 따른 부작용 우려가 현실로 나타나면서 개선 요구가 꾸준히 제기되고 있다. 과도한 분양가 규제에 따른 로또분양, 공급위축 등 문제가 발생하면서 결국 수요자에게 피해가 돌아가고 있다는 지적이다.

이에 정부는 분양보증 시장 개방을 위한 작업에 나서면서 업계 관심이 모아지고 있다. 전문가들은 향후 보증 시장에 경쟁체제가 도입되더라도 이 같은 부작용 해소는 어려울 것으로 보고 있다. 그동안 높았던 보증수수료가 낮추는 효과에 대해서도 의견이 분분하다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.08.25pangbin@newspim.com

◆HUG규제에 청약시장 '로또판'...재건축 사업은 'STOP'

27일 부동산업계에 따르면 HUG의 분양보증 발급 과정에서의 고분양가 규제는 시세보다 낮은 가격에 분양하는 '로또분양'을 부추기고 있다는 지적이 나온다.

HUG는 현재 주택 분양보증 업무를 독점하고 있다. 이에 30가구 이상 주택을 신규 선분양하는 주택사업자는 현행 주택공급에 관한 규칙에 따라 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 이 과정에서 일반분양가는 HUG의 고분양가 기준을 근거로 책정되는데, 과도한 규제로 시세와 동떨어진 분양가로 이어지고 있다.

이는 청약시장을 중심으로 한 과열양상을 불러일으키고 있다. 최근 평균 340대 1의 경쟁률로 서울 아파트 역대 최고 경쟁률을 기록한 서울 은평구 DMC SK뷰 아이파크 포레는 HUG 기준에 따라 3.3㎡당 1992만원에 분양했다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 6억5780만~6억8430만원인데, 주변 시세보다 약 5억원의 차익을 기대할 수 있다는 점에서 로또 기대감을 키웠다.

HUG의 분양가 통제는 정부의 대출규제와 맞물리면서 무주택 실수요자보다는 '현금부자'들에게만 혜택을 주는 결과를 초래했다는 비판도 나온다. 지금처럼 대출이 막힌 상황에서 로또분양은 충분한 자금력과 가점을 갖춘 소수에게만 당첨 기회가 돌아간다는 이유에서다.

문제는 분양가 규제에 대한 재건축·재개발 조합 반발이 커지면서 공급에도 차질을 빚고 있다는 점이다. 1만2000여가구 규모인 강동구 둔촌주공 재건축은 당초 7월말 민간택지 분양가상한제 시행 전 일반분양 예정이었지만, HUG 분양가에 대한 조합원 반발로 일정이 연기된 상태다.

둔촌주공 재건축 조합원들은 HUG가 책정한 분양가를 거부하고, 분양가상한제 적용을 받겠다는 입장을 내비치기도 했다. HUG 기준에 따른 2900만원대 분양가로 사업을 진행하면 조합원 분담금이 늘어나는 등 사업성이 크게 떨어진다는 이유에서다. 서초구 래미안 원베일리 재건축 조합도 같은 이유로 후분양을 추진하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

둔촌주공 재건축 조합원은 "새 집에 살아보겠다는 꿈만 가지고 버텨왔는데, 추가분담금으로 2억원을 더 내라고 한다"고 "조합원 희생만 강요하는 분양가 규제에 억울하지 않을 수 있겠느냐"고 토로했다.

'고분양가 사업장 심사기준' 개선안 [자료=HUG]

◆ 국토부 '분양보증 시장 개방' 검토..."부작용 해소 '글쎄'"

정부는 HUG가 독점 중인 분양보증 시장을 개방하는 방안을 검토하고 있다. 국토부는 최근 '주택 분양보증제도의 발전 방향 제시를 위한 연구'라는 연구용역을 발주했다. 이번 연구 용역에는 주택분양보증부문의 개방효과 분석에 대한 내용이 포함됐다.

그러나 시장에선 로또분양·공급위축 등 문제 해결은 어려울 것으로 보고 있다. 지난달 말부터 민간택지 분양가상한제를 본격 시행하는 등 분양가 규제 기조는 여전하기 때문이다.

앞으로 민간택지에 공급되는 아파트는 공공택지처럼 택지 감정평가액, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비를 합한 가격 이하로 분양가를 산정해야 한다. 정부는 재건축·재개발 사업장에 분양가상한제를 적용하면 HUG가 시행하는 분양가 통제보다 5~10% 가량 분양가가 더 낮아질 것으로 보고 있다.

즉, 기존보다 더 싼값에 분양하면서 당첨 이후 시세차익에 대한 기대감은 더 커질 가능성이 크다. 조합 입장에선 사업성이 떨어지는 만큼 공급 시기를 늦추거나 아예 사업을 접는 선택을 할 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 HUG 분양보증을 통해 분양가 규제를 해왔는데, 시장 개방을 하더라도 규제 기능을 놓지는 않을 것"이라고 말했다. 이어 "연구용역 결과가 오히려 HUG를 통한 분양가 규제를 합리화될 수 있는 근거로 작용할 수 있다"고 우려했다.

그동안 HUG의 분양보증시장 독점으로 높았던 보증수수료를 낮추는 효과에 대해선 의견이 갈린다. 시장 개방으로 수수료가 낮아질 것이란 기대도 있지만, 일부 보증기관들 사이의 암묵적 담합으로 이러한 효과를 기대하기 힘들 것이란 우려도 있다.

서진형 한국부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양보증 시장이 경쟁체제로 가게 되면 분양보증 수수료율과 수수료가 낮아진다는 효과가 있을 것"이라고 예상했다. 반면 이 연구원은 "분양보증 업무가 민간 보험사까지 확대되더라도 암묵적 담합 가능성이 있기 때문에 보증수수료가 반드시 내려간다고 얘기하긴 어렵다"고 말했다.

sun90@newspim.com

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김계환 오늘 영장심사...위증 혐의 [서울=뉴스핌] 고다연 기자 = '채해병 사건' 수사외압 의혹의 핵심 인물로 꼽히는 김계환 전 해병대 사령관이 오는 22일 중앙지법에서 구속 심사를 받는다. 순직해병 사망사건 관련 의혹을 수사하는 이명현 특별검사팀이 18일 모해위증 등 혐의로 김계환 전 해병대사령관에 대한 구속영장을 청구했다. 순직해병 사망사건 관련 의혹을 수사하는 이명현 특별검사팀이 18일 모해위증 등 혐의로 김계환 전 해병대사령관에 대한 구속영장을 청구했다. 남세진 영장 전담 부장판사가 22일 오전 10시 30분 김 전 사령관의 영장실질심사(구속 전 피의자 심문)을 진행한다. [사진=뉴스핌 DB] 남세진 영장 전담 부장판사가 22일 오전 10시 30분 김 전 사령관의 영장실질심사(구속 전 피의자 심문)을 진행한다. 이번 구속영장 청구는 지난 2일 순직해병특검 출범 이후 첫 신병확보 시도다. 김 전 사령관은 2023년 7∼8월 채상병 순직 사건 당시 초동 조사한 박정훈 전 해병대 수사단장(대령)에게 윗선의 외압이 가해지는 과정에 관여했다는 의혹을 받고 있다. 김 전 사령관은 지난해 2월 군사법원에서 열린 박 대령의 항명 혐의 재판에 증인으로 출석해 이른바 'VIP 격노설'을 박 대령에게 전달한 적 없다고 주장하며, "나 아니면 안 된다는 착각과 영웅심리로 해병대의 역사와 전통을 흔들어선 안 된다"고 박 대령을 비판했다. 앞서 특검팀은 이날 오후 언론 공지를 통해 구속영장 청구 사실을 알리며 "김계환은 채상병 사망 사건 당시 해병대 사령관으로, 해병대 수사단장 박정훈 대령에게 수사기록 이첩 관련 지시를 한 상관"이라며 "특검은 피의자가 죄를 범하였다고 의심할만한 상당한 이유가 있고, 범죄가 중대하며, 증거인멸의 가능성이 크므로 구속수사가 필요하다고 판단하고 있다"고 밝혔다. gdy10@newspim.com 2025-07-18 20:56

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'갑질 의혹' 강선우 살린 까닭 [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령이 20일 이진숙 교육부 장관 후보자에 대한 지명을 철회하고 강선우 여성가족부 장관 후보자는 살리기로 했다. 장관 후보자들에 대한 도덕성 논란이 심각한 상황에서 낙마자 없이 넘어갈 수는 없다는 판단에 따라 상징적인 낙마자로 이 후보자를 선택한 것이다. 야당이 강력히 요구한 두 명 중 한 명을 낙마시킴으로써 야당의 체면을 세워주는 모양새를 취하는 동시에 독주한다는 부정적 이미지를 피하려 한 것이다. 이 대통령 입장에서는 이 후보자 낙마가 측근인 강 후보자에 비해 부담이 상대적으로 덜했다. 강 후보자가 낙마할 경우 현역 의원 낙마 1호라는 불명예를 안게 돼 의원직을 수행하기도 여의치 않은 상황이었다. 이 후보자 낙마로 강 후보자를 구제한 것이다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =강선우 여성가족부 장관 후보자가 26일 서울 종로구 수송동에 마련된 마련된 인사청문회 준비 사무실로 출근하며 취재진의 질문에 답하고 있다.2025.06.26 gdlee@newspim.com 이 대통령과 여권 핵심은 지난주 이미 한 명 낙마 쪽으로 가닥을 잡았다. 우상호 정무수석이 "일부 후보자의 경우 청문회 이후에도 논란이 계속돼 여론이 악화하고 있다"고 말했다. 낙마를 사실상 기정사실화한 것이다. 특히 주말 여야 원내대표를 만나 의견을 구한 것은 최소한 한 명의 낙마를 전제로 한 것이었다. 야당 대표까지 만나고 모든 후보자를 밀어붙일 경우 독주한다는 비판을 피하기 어렵기 때문이다. 더불어민주당이 주장한 낙마자 제로는 이 대통령의 결단을 부각하기 위한 전술이었다. '낙마자는 없다'는 여당의 강경론에도 이 대통령이 지명 철회를 요구하는 야당과 민심을 수용하는 모양을 취할 수 있도록 한 것이다. 자진 사퇴가 아니라 지명 철회라는 강수는 야당의 요구를 수용하는 모양을 취한 것이다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 이진숙 부총리 겸 교육부 장관 후보자가 16일 오전 서울 여의도 국회 교육위원회에서 열린 인사청문회에서 모두발언을 하고 있다. 2025.07.16 mironj19@newspim.com 관심은 낙마자가 한 명이냐, 아니면 두 명이냐였다. 두 후보자 모두 낙마 1순위였다. 한 명을 살리기 어려울 정도로 막상막하였다. 논문 표절과 자녀 불법 조기 유학 의혹이 불거진 데다 전문성도 결여돼 있다는 지적을 받은 이 후보자의 낙마는 사실상 결정된 상태였다. 여기에 강 후보자까지 포함시킬지 여부가 초미의 관심사였다. 파상 공세를 취하는 야당이 문제가 아니었다. 두 후보자에 대해 진보색이 강한 시민 단체마저 낙마를 요구했다. 여론을 중시하는 이 대통령 입장에서는 곤혹스러운 상황이 아닐 수 없었다. 자칫 지지 세력이 등을 돌릴 수 있어서다. 이런 상황에서 이 후보자 낙마와 강 후보자 구제는 여당 기류에서 그대로 나타났다. 대통령실 주변에서 "이 후보자는 외부에서 추천했다"는 얘기가 흘러나온 것은 낙마자가 나올 경우 1순위는 이 후보자가 될 수 있음을 강하게 시사한 것이다. 낙마하더라도 부담이 덜할 수 있다는 의미로 받아들여진 것이다. 당 분위기는 더 노골적이었다. 강 후보자에 대해서는 입단속이 이뤄진 것으로 알려졌으나 이 후보자에 대해서는 특별한 지침이 없었다고 한다. 이를 반영하듯 강 후보자에 대해서는 지난주 중반까지 여론이 싸늘했지만 그 이후 당 주변에서는 더 이상 얘기가 나오지 않았다. 이 후보자에 대해서는 달랐다. 김상욱 의원에 이어 강득구 의원이 공개적으로 이 후보자를 비판하며 거취를 거론했다. 강 의원은 "연구 윤리 위반, 반민주적 행정 이력, 전문성 부족 등은 결코 가볍게 넘길 수 없는 중대 결격 사유"라고 말했다. 이 후보자 낙마로 분위기를 몰아가는 듯했다. 이 후보자는 논문 표절 문제가 컸지만 이재명 정부가 전면에 내세운 유능함도 보여주지 못한 게 결정적이었다. 여권이 갑질 논란이 심했던 강 후보자를 감싼 논리가 유능함이었다. 청문회 과정에서 유보 통합 등 교육 정책과 관련된 기본적인 사항조차 숙지하지 못해 전문성에 심각한 의구심이 제기됐다. 여당 의원들조차 "어떻게 그런 것도 대답을 하지 못하느냐"는 비판이 나올 정도였다. 우상호 대통령실 정무수석은 이날 오후 용산 대통령실에서 브리핑을 통해 인사청문회를 거쳤지만 임명이 안 된 11명의 장관 후보자 중 지명 철회는 이 후보자 한 명이라는 점을 분명히 해 강 후보자는 임명 절차를 밟을 것임을 시사했다. 강 후보자의 인사청문경과보고서가 채택되지 않은 상태에서 임명을 강행하려면 절차상 국회에 보고서 재송부를 요청해야 하는 만큼 이 대통령은 이른 시일 내에 관련 조치에 나설 것으로 보인다. 이 대통령이 강 후보자를 임명한다고 해도 부담은 남는다. 강 후보자의 사퇴를 요구한 상당수 민주당 보좌진들과 정서적으로 등을 지게 될 수밖에 없다. 강 후보자 사퇴를 요구한 시민단체의 입장도 부담이다. 야당은 여론을 돌리기 위한 파상 공세에 나서고 있다. 강 후보자도 갑질 장관이라는 낙인이 찍힌 상태에서 업무를 제대로 수행할 수 있을지도 의문이다. 향후 여론 추이에 관심이 쏠리는 이유다. leejc@newspim.com 2025-07-21 06:45