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서울 공공택지 입성 전략.."내게도 기회가 올까?"

기사입력 : 2018년09월26일 06:25

최종수정 : 2018년09월26일 06:26

빨라도 3,4년 후 분양..청약 1순위 자격 조건 유지해야
공공분양은 특별공급 유리..신혼부부‧다자녀‧노부모부양 가족에게 유리
분양전환 임대아파트도 관심 가져야..시세차익 '쏠쏠'

[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 서울 서초구 내곡지구와 강남구 세곡지구는 서울 강남 외딴 지역에 그린벨트를 해제해 조성한 공공택지다. 첫 분양 당시 미달이 발생했을 정도로 수요자들에게 확신을 받지 못했지만 첫 공급 후 9년여가 지난 지금의 위상은 당시와 천지 차이다. 4억 원에 분양했던 전용 84㎡형이 지금은 12억 원. 강남 중심지 시세를 빠르게 따라잡고 있다. 강남과 가깝고 주변 환경도 쾌적할 뿐만 아니라 지금은 학군도 형성돼 있어 좀처럼 이사를 나가지 않는 곳이다.

앞으로 이르면 3년 후 서울 내 공공택지에 입성할 수 있는 기회가 다시 주어질 전망이다. 정부가 서울 시내 주택 공급을 늘리기로 하면서 모두 11곳의 공공택지를 조성하기로 했기 때문. 정부는 지난 21일 ‘수도권 주택공급 확대 방안’을 발표하면서 서울 11곳을 비롯해 모두 17곳의 공공택지를 발표했다. 이중 서울은 송파구 옛 성동구치소 부지(1300가구)와 강남구 개포동 재건마을(340가구)을 공공택지로 지정했다. 나머지 9곳은 서울시와 협의해 추후 공개한다.

분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 낮은 가격에 분양을 받을 수 있는 공공택지 물량은 한정돼 있다. 특히 아파트를 지을 땅이 없어 부지를 확보해야 하는 서울에서는 더욱 그렇다. 정부가 서울 내 공공택지를 조성하기까지 고심에 고심을 거듭한 만큼 이번 공공택지 공급은 사실상 마지막 기회일지도 모른다. 

서울 강남·세곡보금자리지구 전경 [사진=서영욱 기자]

◆청약자격‧자산기준 유지...특별공급 노려야

택지 조성에 분양까지 걸리는 시간은 빨라야 3~4년 후. 그때까지 수요자들은 착실하게 청약 전략을 세워 둬야 한다. 가급적 서울로 주소지를 옮기는 것이 좋고 청약통장이 없더라도 지금부터 2년간 착실하게 월 납입금을 내면 된다. 첫 분양이 있을 때까지 다른 아파트 청약도 미루는 것이 좋다. 최근 5년 이내 다른 주택에 당첨된 경우 당첨이 취소된다.

공공택지에서 분양하는 민간분양과 공공분양의 청약 조건은 크게 다르지 않다. 대규모 택지개발지구 규정에 따라 서울시 1년 이상 계속 거주자에게 50%를 우선 공급한다. 나머지 50%는 서울시 1년 미만 거주자, 경기도, 인천시 거주자에게 공급한다. 서울시 1년 이상 계속 거주자가 우선공급에서 낙첨될 경우 나머지 50% 물량의 수도권 거주자와 다시 경쟁하게 된다.

무주택가구 구성원이 주택청약종합저축(청약저축)에 가입해 2년이 경과하고 월 납입금을 24회 이상 납입한 경우만 1순위에 해당된다. 2순위는 청약저축에 가입한 경우만 가능하다. 1순위 내 경쟁이 있을 경우 3년 이상 무주택 가구주로서 저축총액(납입인정금액)이 많은 청약신청자가 우선해 당첨자로 선정된다.

SH는 이미 공정률이 60% 이상일 때 분양하는 후분양제를 실시하고 있고, LH 공공택지도 후분양제가 도입될 예정이기 때문에 수요자라면 후분양제에 대비해야 한다. 분양가가 주변 시세 대비 저렴하지만 중도금 납부 횟수가 일반 아파트보다 줄어 자금을 충분히 챙겨 놓는 것이 좋다. 일반 아파트에서 보통 6회로 나눠 내는 중도금이 후분양제에서는 3회로 줄어든다. 통상 계약금 10%, 중도금 각 10~15%, 잔금이 50% 수준이다. 발코니 확장 비용의 경우 계약 때 10%를 내고 잔금 납부 때 90%를 납부해야 하기 때문에 잔금 납입 때 특히 자금 조달에 주의해야 한다.

공공분양의 경우 주거 지원 계층을 위한 특별공급 물량이 민간분양 아파트보다 많다. 따라서 본인이 기관 추천, 다자녀 가구, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초 주택구입자에 해당된다면 특별공급을 적극적으로 노려야 한다. 특히 생애최초 주택구입자는 민간분양에는 없는 특별공급 혜택을 얻을 수 있다. 가장 최근에 분양한 구로항동지구 2단지를 보면 584가구 중 사전예약 122가구를 제외하면 일반분양 물량은 16% 수준인 97가구에 불과하다. 나머지 365가구가 모두 특별공급 물량이다. 신혼부부가 138가구(23.6%)로 가장 많고 생애최초 92가구(15.8%), 기관 추천 67가구(11.5%), 다자녀 46가구(7.9%), 노부모 부양 22가구(3.8%)다.

특별공급 물량은 많지만 대신 일반 청약자격 외 까다로운 소득기준과 자산기준 심사를 모두 통과해야 한다. 특별공급을 노리는 수요자라면 자산기준을 규정 이하로 유지해 놓는 것이 좋다. 통상 입주자모집 공고일 기준으로 자산을 측정하기 때문에 미리 준비를 해두지 않으면 자산기준에 걸려 낙방하는 경우가 허다하다.

신혼부부라면 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%, 맞벌이라면 120%까지 허용된다. 외벌이 부부는 3인가족 이하 월소득이 세전 500만 원 이하여야 하고, 맞벌이의 경우 세전 600만 원 이하다. 부동산 자산기준은 2억1550만 원을 넘으면 안 되고 자동차는 차량기준가액이 2850만 원이하여야 한다.

신혼부부 1순위는 혼인기간 중 자녀를 출산해 자녀가 있는 경우로 한정되며 동일 순위인 경우 소득, 자녀의 수, 해당 주택건설지역 연속 거주기간, 청약통장 납입 횟수, 혼인기간의 점수기준을 적용해 높은 점수 순으로 입주자를 선정하게 된다. 전매제한기간은 입주자로 선정된 날부터 전용 85㎡ 이하 주택은 최대 8년, 거주 의무기간은 최대 5년이다. 

서울 강남보금자리지구의 아파트 전경 [사진=서영욱 기자]

◆ 부동산 시장에서 5년, 10년은 짧다..분양전환 임대아파트를 노려라

아파트 분양에 실패했다 하더라도 낙담할 필요는 없다. 공공택지에는 민간분양, 공공분양 아파트뿐만 아니라 5년이나 7년, 10년 동안 임대로 살다가 주변 매맷값보다 싼 가격에 분양받을 수 있는 분양전환 임대아파트도 들어선다. 분양 전환시기에 세입자에게 우선권을 주기 때문에 5년, 10년만 기다리면 내 집이 될 수 있다. 공공과 민간에서 모두 공급이 가능하고 민간 임대주택은 분양 전환시기가 4년으로 더 짧다는 장점이 있다. SH가 공급하는 장기전세주택 역시 임대 의무기간인 20년의 2분의 1, 즉 10년이 지나면 법적으로는 임대전환이 가능하다는 해석이다.

5년 임대아파트의 분양전환가는 건설원가와 감정평가금액의 평균 금액으로 산정해 통상 시세의 70% 수준에서 결정된다. 10년 임대의 경우 ‘감정평가금액 이하’로 주변 시세의 95% 수준에서 책정된다. 성남 판교신도시 사례와 같이 공급 당시보다 주변 시세가 너무 올라 세입자가 분양받기 힘든 경우도 있지만 강 신규 수요자 입장에서는 놓칠 수 없는 물건이다.

부동산 시장에서 5년이나 10년은 결코 긴 시간이 아니라는 게 전문가들의 설명이다. 한 부동산 업계 관계자는 “임대아파트 천지였던 판교신도시의 사례와 같이 지금은 아파트 브랜드보다는 입지, 학군에 따라 가격이 갈린다”며 “공공택지 내 좋은 목을 잡은 분양전환 임대주택이라면 미리 선점하는 것도 좋은 투자 방법”이라고 강조했다.

 

syu@newspim.com

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[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
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