[뉴스핌=김지유 기자] 문재인 정부에서는 주택시장을 관리하면서 장기적으로 '냉탕'정책을 펼칠 것으로 전망된다.

당장은 급격한 변화로 부동산경기나 건설업계에 영향을 주는 정책은 시행하지 않는다. 다만 보유세 인상이나 전월세 상한제를 비롯해 대표적인 냉탕정책들을 단계적으로 도입할 것으로 전망된다.

10일 국회와 건설업계에 따르면 문재인 대통령은 우선 중립에 가까운 정책기조를 유지하면서 장기적으로 냉탕정책을 펼칠 것으로 예상된다.

문재인 대통령이 내놓은 부동산·주택 공약 중 대표적인 것은 도시재생사업과 임대주택 공급이 있다.

이 정책들은 추진방식에 따라 건설업계를 부양시킬 수 있다. 민간기업들이 참여하면서 투자가 활성화될 수 있고 서민 입장에서도 긍정적이다.

문 대통령 후보 당시 정책캠프는 주택 후분양제 도입이 건설업계에 급격한 영향을 줄 수 있기 때문에 도입하지 않겠다고 선을 그은 바 있다.

다만 보유세 인상, 전월세 상한제를 비롯한 정책이 단계적으로 시행될 가능성에 무게가 실린다. 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 같은 대출 규제도 시장에 타격을 줄 수 있다.

유예가 종료되는 재건축 초과이익 환수제가 시행되고 청약과열 지역을 규제하는 법이 국회를 통과하면 시장은 냉탕이 될 가능성이 크다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "문재인 정부는 부양정책을 펼치거나 완화하기 보다는 관리하는 정책을 펼칠 것으로 예상된다"며 "지금 수준을 유지하는 중립에 가깝지만 역시 온탕 보다는 냉탕에 무게가 실린다고 볼 수 있다"고 말했다.

역대 정부를 보면 부동산·주택정책은 냉탕과 열탕을 꾸준히 오갔다.

노태우 정부 시절이 냉탕정책을 펼친 대표적인 경우다. 노태우 대통령은 투기판이 된 부동산시장을 잡고자 했다.

이에 따라 투기억제지역을 확대했고 종합토지세를 조기 부과했다. 1가구 1주택 비과세요건을 강화했고 공시지가제도를 도입했다. 특히 땅값 상승을 막기 위한 토지공개념을 도입했다. 이를 토대로 이른바 '토지공개념 3법'을 시행했는데 이 법은 ▲택지소유상한에 관한 법률 ▲개발이익환수에 관한 법률 ▲토지초과이득세법이다. 이 가운데 택지소유상한에 관한 법률은 위헌 판정이 났으며 토지초과이득세법은 헌법 불합치 판결을 받아 사라졌다. 

김영삼 정부도 냉탕정책을 펼쳤다. 부동산시장에 막대한 영향을 준 부동산실명제가 도입된 것이 이 때다. 또 신도시개발에 따른 자재난과 투기를 막기 위해 대규모 개발을 중단 시켰으며 수도권의 난개발을 방지하기 위한 수도권정비계획을 내놓은 것도 이 때다.

김대중 정부는 온탕정책을 펼쳤다. 김영삼 정부 시절 터진 외환위기로 인해 위축된 내수시장을 부양시켜야 했기 때문이다.

김대중 대통령은 투자 활성화정책으로 양도소득세를 감면했고 분양권 전매제한을 폐지하면서 청약요건도 완화했다. 이결과 2001년 연말부터 3년 가량 부동산붐이 크게 일었으며 외환위기 당시 정체됐던 집값도 크게 올랐다. 

노무현 정부는 초강력 냉탕정책을 펼쳤다. 직전 김대중 대통령이 펼쳤던 온탕정책으로 아파트값이 급등했기 때문이다.

종합부동산세를 부고하고 양도소득세도 강화했다. 전 정부에서 도입하지 않았던 총부채상환비율(DTI)를 도입했고 주택담보대출비율(LTV)는 40%까지 낮추는 강경책을 펼쳤다. 다만 행정중심복합도시(세종시), 혁신도시(공기업 이전도시) 개발을 잇따라 추진하면서 땅값이 크게 오르는 부작용을 낳았다. 

이명박 대통령은 투자 활성화를 강조해온 만큼 온탕정책을 펼쳤다. 특히 2008년 세계 금융위기로 인해 주택시장이 크게 위축됐기 때문. 이에 따라 미분양 주택은 양도세를 면제하고 취득세를 일시 낮췄으며 대출 규제를 완화해 거래에 활기를 주고자 했다.

박근혜 대통령은 온탕과 냉탕을 오갔다는 평가다. 대출이 쉽도록 해 '내 집 마련'을 강조했지만 후반에는 가계부채가 급증하면서 여신심사 가이드라인을 시행하면서 대출 규제를 강화했다.

이어 11·3 부동산 대책을 발표하면서 분양권 전매 제한, 청약과열지역 규제, 중도금대출 규제정책을 펼쳤다.

[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)