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[뉴스핌=백현지 기자] 저성장, 저금리 시대에 접어들며 대체투자, 그 중에서도 해외부동산투자가 각광받고 있다. 주요 기관투자자들은 지난 2010년부터 해외 유망지역의 부동산투자를 시작했으며 최근에는 투자지역과 물건이 다양해지는 추세다.

2일 금융투자협회에 따르면 해외부동산펀드 설정 규모(28일 기준)는 지난 2012년 말 기준 4조5300억원이었지만 지난해 말에는 13조520억원으로 늘었으며 최근 15조3500억원까지 성장했다.

이 같은 성장세는 기관투자자들이 전체 포트폴리오 수익률을 높이기 위해 대체투자, 그 중에서도 해외부동산에 눈을 돌리면서다. 해외부동산펀드는 리츠 등 일부를 제외한 99%가 사모형태로 수익자는 대부분 주요 공제회, 생명보험사 등 기관투자자다.

◆ 안정성 높은 대출형+코어(CORE) 선호

해외부동산투자는 리스크 정도에 따라 크게 세 개로 분류된다. 안정성은 높지만 다소 낮은 수익을 기대할 수밖에 없는 코어(CORE) 혹은 코어플러스와 밸류에드(Value Add), 오퍼튜니스틱(opportunistic)이 있다.

<사진=gettyimagesBank>

현재까지 가장 많은 투자가 이루어진 형태는 코어로 '높은 신용등급의 임차인과 장기 임대차계약을 맺은 건물'이 여기에 해당한다. 안정성을 중시하는 생보사 등이 선호한다. 연 수익률은 지역별로 차이가 있지만 5~6% 수준이다.

최근 한국투자증권과 하나자산운용이 손잡고 매입한 폴란드 남서부 브로츠와프 소재 925억원 규모 '아마존 물류센터' 역시 코어 형태다. 아마존이 15년간 장기 임차해서 사용 중으로 안정적 임대수익이 기대되며 운용기간은 5년, 내부수익률(IRR)은 8%로 예상된다.

밸류가 있는 건물을 싸게 사서 비싸게 파는 즉 단순투자에서 한 단계 벗어난 케이스다. 리모델링 등을 거쳐 가치를 높이는 전략이다.

오퍼튜니스틱은 하이리스크, 하이리턴투자로 개발작업에 직접 참여하며 건별로 상황이 다르지만 기대수익률은 20%가 넘는다. 아직 기관투자자들이 많이 선호하는 형태는 아니다.

투자형태도 원금보전을 중시하는만큼 대출형이 지분투자형보다 압도적으로 많다.

한 자산운용사 해외부동산투자 매니저는 "기존의 국내기관들이 선호한 해외부동산펀드에 대해 "신용등급 A등급의 임차인이 10년 이상 마스터리스로 들어선 건물은 안정적인 자금흐름이 예상되는 채권형에 가까운 상품"이라며 "대출형 뿐 아니라 메자닌 론 형식도 있다"고 말했다.

주식과 채권의 중간형태인 '메자닌' 론은 후순위대출, 상환우선주, 보통주 등 사업 종류와 위험도에 따라 다양한 구조로 바꿀 수 있다. 그는 이어 "안정성향의 생보사는 코어형태를 선호하지만 일부 공제회 등에서는 밸류에드 이상으로 눈길을 돌리는 추세"라고 덧붙였다.

◆ 세컨티어급 도시로 투자 확대

미국 뉴욕, 영국 런던 등 해외 유망 게이트웨이시티는 이미 국내 뿐 아니라 글로벌 투자자의 쏠림현상으로 수요가 공급을 넘어섰다고 전문가들은 분석한다.

또, 대체투자가 처음이 아닌 기관 입장에서는 해외부동산 포트폴리오를 짤 때 중복 지역은 피하려는 성향이 나타나기 때문이다.

키움투자자산운용이 키움증권, 주요 공제회 등에서 투자를 받아 인수한 'KPMG 플라자'도 미국 주요 거점에서 벗어난 텍사스주 댈러스에 위치했다는 점에서 최근 트렌드를 읽을 수 있다는 게 전문가들의 평가다. 폴란드, 벨기에 등 투자지역도 다변화되고 있다.

이 경우 현지 네트워크가 필수적이다. 한 자산운용사 대체투자 관계자는 "글로벌 부동산컨설팅 회사인 세빌스, CBRE, 쿠시먼&웨이크필드, 컬리어스인터내셔널 등 다수의 부동산회사가 이미 한국사무소를 보유하고 있지만 이보다 현지 네트워크를 활용한다"며 "이미 해외 주요도시 부동산 가격이 너무 올랐다"고 설명했다.

건별로 다르지만 해외부동산 투자 규모는 최소 500억원에서 2000억원 수준으로 2000억원이 넘어설 경우 대형물건으로 분류된다. 

익명을 요구한 한 공제회 관계자는 "최근 1000억원 이상 프라임급 빌딩 이외 선택지가 다양해지고 있다"며 "한번 투자로 인연이 된 부동산컨설팅사에서 새로운 딜을 추천하는 경우도 많다"고 귀띔했다. 

[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)