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[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 강남구 개포동 ‘개포주공4단지’ 재건축에 속도가 붙었다. 4단지 주택조합은 연내 사업시행, 관리처분 등 행정절차를 마무리하고 내년 초 조합원 이주를 계획하고 있다.
개포동 '노른자위'에 위치한 데다 주변 교육 및 편의시설이 뛰어나 재건축 후 가치가 매우 높아질 가능성이 높다. 게다가 개포주공 1~3단지, 개포시영 등이 재건축되면 이 일대가 새로운 ‘브랜드 타운’으로 조성될 것이란 시각이 많다.
지난 1982년 준공된 개포주공4단지는 걸어서 5분거리에 분당선 개포동역이 위치할 정도로 입지가 좋다. 지하철로 2정거장, 버스로 3정거장이면 지하철 3호선 도곡역과 대치역을 이용할 수 있다.
도심으로 이동할 수 있는 버스 30여대가 단지 앞을 지난다. 마을(강남05, 강남10번 등)과 직행(9507, 9607번 등), 간선(N37, 143, 401, 461번 등), 지선(2011, 3413, 4412번 등) 버스 등을 이용할 수 있다. 자동차로 10분이면 올림픽대교, 강변북로, 청담대교 등에 접근할 수 있다.
주변이 아파트 타운으로 형성돼 있고 녹지공간이 많아 생활 편의성이 뛰어나다. 단지 남쪽에 대모산이 늘어서 있고 북쪽에는 양재천이 흐른다. 개포초, 양전초, 중동중, 개원중, 경기고, 개포고 등을 걸어서 통학할 수 있다.
◆재건축 사업속도 빨라..연내 행정절차 마무리
지난해 12월 이 단지는 서울시의 건축심의를 통과했다. 현재 2841가구 규모에서 3256가구로 탈바꿈할 예정이다. 최고 34층, 34개동 규모다.
연내 구체적인 사업방향을 결정짓는 사업시행인가와 분양가 등 재건축 재원을 확정하는 관리처분인가를 거칠 예정이다. 이 단계가 순조롭게 진행되면 내년 초 조합원들의 이주 및 철거, 착공이 진행된다.
재건축 사업 속도는 상대적으로 빠르다. 지난 2013년 11월 조합이 설립되고 1년 만에 건축심의 단계를 넘어섰다. 올해 초 사업시행인가를 위한 주민총회도 개최할 예정이다.
단지 앞 상가와 협의했다는 기대감을 높인다. 상가와 협상이 지연돼 재건축 사업이 제자리걸음을 걷는 단지가 적지 않다.
개포주공4단지 장덕환 조합장은 “연내 사업시행과 관리처분 인가를 마무리하고 내년 상반기 착공에 들어갈 계획이다”며 “조합원들이 재건축에 대한 의지가 강해 사업이 순항할 것으로 내다보고 있다”고 설명했다.
◆시세차익 5000만원 이상 기대
아파트 매입가와 조합원 분담금 등을 고려할 때 최소 5000만원의 시세차익은 가능할 것이란 게 인근 중개업소의 설명이다.
이 단지의 공급면적 42㎡ 매맷값은 6억4000만~6억5000만원이다. 재건축후 새 아파트 112㎡를 배정받으면 분담금 2억8000만원을 내야 한다. 총 투자금액은 세금을 제외하고 9억3000만원 정도다.
주택형 50㎡를 매입해 새 아파트 161㎡ 정도를 배정받으려면 12억5000만원 안팎을 투자해야 한다.
이는 주변 아파트의 시세보다 5000만~1억원 정도 저렴할 것이다. 도곡동 도곡렉슬은 공급 111㎡가 11억~12억원에 거래되고 있다. 대치동 대치삼성1차는 108㎡가 9억5000만원 정도에 손바뀜이 벌어지고 있다.
개포동역 인근 성원공인중개소 실장은 “개포주공4단지의 현재 시세와 분담금을 고려할 때 재건축 후 시세차익으로 수천만원은 가능할 것으로 예측된다”며 “주변에 있는 개포주공 아파트가 모두 재건축되면 주변 단지의 시세를 크게 뛰어넘을 것”이라고 설명했다.
◆부담금 늘면 수익성 하락할 수도
물론 재건축 투자에는 리스크(위험)가 존재한다. 재건축 기간이 길어지면 사업비가 증가해 조합원 부담이 늘어난다. 또한 일반분양 시점에 주택경기가 안 좋아 미분양이 발생하면 추가 분담금을 물어야 하는 경우도 있다.
이 단지도 사업 초기보다 분담금이 3000만~5000만원 증가한 상태다. 또 준공까지 최소 3년은 바라봐야 한다는 점에서 무리하게 대출을 일으켜 투자하기보단 자금여력에 맞게 투자해야 한다고 전문가들은 조언한다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
