[뉴스핌=김연순 기자] 1일 정부는 발표한 주택거래 정상화 종합대책에서 주택시장 침체로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어에 대해 연체위험 및 주택 보유의사 등에 따라 맞춤형 지원대책을 마련했다.
다만 도덕적 해이를 방지하기 위해 경제적 자활의지가 이는 하우스푸어를 선별 지원하고, 투기목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원대상을 한정하기로 했다. 금융기관도 프리워크아웃 등 채무조정 확대, 부실채권 매각 등 일정부분 책임을 분담하게 된다.
1일 정부가 발표한 주택거래 정상화 종합대책에 따르면 하우스푸어 중 주택보유를 희망하는 채무자는 채무조정과 대출채권 매각제도 등을 이용할 수 있다.
◆단기연체 프리워크아웃 확대·장기연체 부실채권 매입
우선 금융권 자체적으로 연체우려가 있거나 단기연체 주택담보대출에 대한 상환기간 연장, 장기분할상환 대출 전환 등 프리워크아웃을 확대한다. 채무조정시 기존대출 취급시점의 대출한도를 계속 적용할 수 있도록 LTV(주택담보인정비율)규제에 대한 예외를 허용하는 등 제도개선도 병행 추진한다.
또 신용회복위원회의 주택담보대출 프리·개인워크아웃 활성화를 위해 신용회복제도의 수혜범위를 주택담보대출까지 확대한다. 담보채권에 대한 워크아웃때 지금은 담보채권자의 3분의 2 동의가 필요히지만 담보채권자의 2분의 1로 채권자 동의요건을 완화키로 했다.
단, 채무조정후 정상상환이 가능한 경우에 한해 채무조정을 허용하고, LTV가 과도하게 높은 대출 등 원금회수가 불투명한 대출은 대상에서 제외키로 했다.
또 주택 소유주가 채무조정에 동의하는 경우 다른 금융회사가 보유한 3개월 이상 연체채권도 가능한 범위에서 최대한 매입키로 했다. 주택담보대출 채권이 완전매입되는 경우 소유주에게 환매조건부로 해당 담보주택의 일부 지분을 매각할 수 있는 옵션을 제공한다.
캠코는 우선 총 1000억원 규모(지분매입 100억 한도)의 시범사업으로 추진하고 추후 성과를 평가해 확대․변경 등 제도개선을 검토할 계획이다.
◆원리금 상환 어려우면 택담보대출채권 매각
주택대출의 원리금 상환이 어려운 주택 소유주에 대해선 주택담보대출채권 매각제도가 시행된다. 주택 소유주의 신청을 받아 주택금융공사가 은행으로부터 하우스푸어의 선순위 주택담보대출채권을 매입하고 채무조정을 실시한다.
대출채권 매입때 고정금리 형태로 전환하고 원금 상환을 최장 10년간 늦춰 원리금 상환이 어려운 정상차주의 연체를 방지하기 위한 목적이다.
주택 소유주는 주택금융공사에 은행 대출금리 수준의 이자를 납입하되 상환유예기간(최장 10년)이 종료되는 시점부터 원금을 분할상환하고 주택금융공사는 매입한 채권을 기초로 MBS를 발행해 자금을 조달하는 구조다.
원금상환중이거나 거치기간 종료가 임박한 미연체 정상차주 중 거주주택, 소득 등이 일정요건(6억원 이하․85㎡이하 1주택 보유자, 연소득 5000만원이하, 대출금액 2억원 이하 등)을 충족하는 차주를 대상으로 시행된다.
정부는 올해 중 1조원 한도로 채권을 매입하고, 내년부터는 주택금융공사의 유동화여력을 감안해 규모를 점진적으로 확대하는 방안을 검토하고 있다.
◆주택매각 희망자, 리츠에 매각·5년간 임차
하우스푸어 중 주택매각 희망자는 주택(또는 주택지분 일부)을 리츠에 매각하고, 해당 주택을 임대해 거주하는 방식이 추진된다. 1가구 1주택 소유자가 임대주택 리츠에 아파트(전용 85㎡ 이하)를 매각하고, 이를 5년간 임차하는 구조다.
리츠는 국민주택기금 출자 등으로 자금을 조달해 아파트를 감정평가액 이하 수준에서 역경매 방식으로 매입하며 5년간 주변 시세로 보증부월세 형태로 임대한다.
임대기간이 끝나면 일반인에 분양하되 원소유자에게 다시 매입할 수 있도록 우선권을 주고 시장 여건에 따라 조기 매각을 허용키로 했다. 재매입우선권은 임대 종료 후 처분 시의 감정평가액으로 행사한다.
또 원소유자가 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 미매각된 주택은 LH가 매입(리츠 설립시 확약)해 임대주택으로 활용할 예정이다.
아울러 소유자가 아파트(전용 85㎡ 이하) 지분의 일부를 리츠에 매각하고, 매각지분에 대해 사용료를 납부하며 거주할 수 있는 옵션도 부여된다. 계약기간(5년) 후 매도자가 지분을 환매해 소유권 회복이 가능하다. 계약기간 종료 후 매도자가 지분을 재매입하지 않는 경우, 리츠가 매도자의 잔여지분을 시세(감정평가액)에 살 수 있는 권리가 부여된다.
리츠가 주택 지분 전체를 확보한 경우 일반 매각 또는 LH가 매입(리츠 설립시 확약)해 임대주택으로 활용한다. 정부는 1차사업으로 500가구를 매입하고 성과를 본 후 사업확대 여부 등을 검토할 예정이다.
금융위 관계자는 "리츠의 수익성 확보를 위해 리츠가 취득하는 주택 또는 지분에 대해 종부세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율을 부과할 것"이라고 밝혔다.
이와 함께 주택연금 가입연령을 60세에서 50세로 낮춰 주택연금 일부를 일시금으로 받아 부채상환에 활용토록 하는 주택연금 사전가입제도가 추진된다.
사전가입 대상은 가입주택에 주택담보대출이 있는 50세 이상 주택 소유주로 일시인출 한도는 현행 연금총액의 50%에서 100%까지 확대된다. 일시 인출한도를 전액활용하지 않은 경우 잔여한도는 60세부터 연금으로 지급되며, 정부는 1년간 한시시행 후 지원효과를 보고 연장여부를 검토할 예정이다.
[뉴스핌 Newspim] 김연순 기자 (y2kid@newspim.com)
