집값이 급락해 집 한 채있는 중산층은 서민층으로 전락할 처지에 놓였다. 서민들도 전셋집마저 구하기어려워졌다. 기업은 거래가 끊겨 부도위기에 섰고 정부는 세금이 줄어 재정난을 염려해야 할 지경이다.
새 정부가 주택시장을 '정상화'할 수 있을 것인가.
◆어떻게 정상화할 것인가
거래가 풀려야 시장이 살아난다. 얼어붙은 거래는 공급을 줄여 가격상승을 유인하거나 직접 수요를 진작하면 되살아날 수 있다.
그러나 주택의 공급을 줄이는 정책에는 두 가지 문제가 따른다. 타임랙(시간지체)과 수급조절 실패 위험이다. 주택을 공급하는 데에는 약 3년이 걸린다. 인허가 및 건설기간 때문이다. 이로 인해 정책의 '약발'이 뒤늦게 나타난다. 또 3년뒤 실제 공급량을 조절하기도 쉽지 않다. 공급의 부족과 과잉문제가 주기적으로 반복되는 이유다.
따라서 당장 정책효과를 높이고 향후 수급조절 실패 위험을 줄이려면 직접 수요를 부추기는 것이 효과적이라 할 수 있다.
◆수요는 어떻게 진작할 것인가
수요는 심리에 직접적인 영향을 받는다. 거래 욕구가 없으면 수요도 없다. 거래에 필요한 자본력은 레버리지(차입)가 보완해준다. 따라서 거래 욕구만 불붙으면 수요는 살아날 수 있다. 거래 욕구를 부추킬 마중물이 필요한 셈이다. 시장에는 이미 여러 마중물이 제시돼 있다. 다주택자 중과세제도 폐지, 주택 취.등록세 감면, 주택 분양가상한제 폐지, 보금자리주택 및 도시형생활주택 축소 등...... .
이중 민영주택의 대체제인 보금자리주택의 공급축소와 분양가상한제 폐지는 공급과 관련된 정책이다. 공급정책은 타임랙과 수급조절 실패위험에도 직접적인 효과는 없다. 다만 정부의 경기부양 의지를 시장에 전달하는 시그널(신호)이 될 뿐이다.
따라서 시장에 제시된 활성화방안 중 조세감면이 수요 측면의 유일한 마중물이다. 그러나 조세감면에도 제약이 따른다. 내집을 소유하지 않은 국민의 저항이 그것이다. 양극화 해소와 경제민주화가 시대적 화두가 된 때라 더욱 그렇다.
◆국민적 저항없는 수요 진작책은
세금감면에 대한 저항을 줄이려면 정부부터 주택에 대한 가치평가를 명확히 해야 한다. 주택을 공공재로 보면 주택 보유자에 대한 세금감면은 적합치 않다. 공익을 위해 전기료와 같이 가격은 최대한 끌어 내려야 한다. 또 세금을 부과해 개인이 취하는 자본이익(자산매각에 따른 이익)은 환수해야 한다. 참여정부때처럼 말이다.
그러나 사유재로 보면 거래진작을 위한 세금감면은 당위성을 갖는다. 주식처럼 가격상승을 터부시해서도 안되고 세금은 최대한 줄여 자유롭게 거래할 수 있도록 해줘야 한다. 따라서 주택을 어떤 재화로 볼까하는 것이 문제인 것이다.
주택은 어떤 재화일까. 공공재의 속성을 보면 주택은 사유재다. 공공재는 배제 불가능성, 비경합성, 무임승차의 특징이 있다. 도로는 타인이 사용하지 않도록 배제할 수 없다. 또 다른 사람도 같은 효용을 누린다. 때문에 돈을 낸 사람 외 다른 사람도 사용하는 무임승차의 문제가 따른다.
그러나 주택은 소유자만 사용할 수 있다. 즉 타인의 배제가 가능하다. 또 소유자 외에는 효용을 누릴 수 없다. 때문에 무임승차 문제가 생기지 않는다. 경제학 분류로 보면 주택은 사유재이다. 주택이 사유재라면 세금은 줄여 거래를 틔우는 게 적합하다. 적법한 이익도 염두에 둔 주택거래를 투기로 몰아 세우는 것은 어불성설이다.
그렇다고 주택에 공공재적 가치가 전혀 없을까. 그렇지 않다. 주택은 의식주, 생존에 필수인 재화다. 때문에 국민 다수는 주택을 재산증식 수단으로 삼는 것을 터부시한다. 주거안정과 주택거래활성화가 상충되는 정책으로 보이는 것도 그 때문이다.
◆주거안정과 거래활성화는 별개 문제
하지만 주거안정과 시장활성화는 별개 문제다. 정부의 존재 이유를 보면 그렇다. 주택거래 시장에 진입할 수 없는 극빈층은 정부가 생존권을 보장해야 한다. 또 저소득층의 주거환경도 개선해야 할 책임이 정부에 있다. 시장에서 소외되는 계층을 위해 정부가 필요한 것이다. 시장참여 계층은 정부가 책임질 필요가 없다. 계층에 따라 다른 정책이 필요한 셈이다.
따라서 정부는 무엇보다 시장진입이 어려운 소외계층의 주거권을 보장하는 데 힘써야 한다. 그것이 많은 임대주택을 지어야 하는 이유다. 현 이명박 대통령이 내놓은 개인 소유의 보금자리주택보다 공공임대주택이 더 필요한 이유이기도 하다.
아울러 고 노무현 전 대통령처럼 주택값 상승을 용인하지 않고 세금 '철퇴'를 매겨겨서도 안된다. 거래시스템이 붕괴돼 시장이 왜곡될 수 있어서다. 시장이 왜곡되면 중산층마저 무너진다.
때문에 더 많은 임대주택을 지어 소외계층을 보호하면서 동시에 한시적으로 세금을 내려 수요를 끌어 올리는 '이원적 처방'이 단편적이지만 지금까지 제안된 거래활성화 방안 가운데 가장 적합하다고 할 수 있겠다.
[뉴스핌 Newspim] 이경호 기자 (victoria@newspim.com)
