[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 전세금을 직접 관리해 전세사고를 사전에 막는 '전월세 안심신탁' 사업을 본격화한다. 전월세 안심신탁을 통해 임차인의 보증금 미반환 위험을 낮추고 조성된 자금을 주택공급에 활용할 계획이다. 전문가 사이에선 제도 안착을 위해 임대인의 자발적 참여와 유동성 지원, 법률관계 정비가 뒷받침돼야 한다는 제언이 나온다.

◆ HUG가 전세금 직접 관리…전월세안정화기구 출범

17일 최인호 HUG 사장은 전일 서울 여의도 FKI타워에서 열린 '전월세 안정화를 위한 정책 토론회'에서 "전세시장 신뢰 회복뿐 아니라 주거비 부담을 완화하기 위한 새로운 전월세 안전망이 필요한 시점"이라며 안심신탁의 사업 구조와 추진 방향을 설명했다.

기존 전세보증이 사고 발생 후 보증금을 대신 지급하는 사후 구제 방식이라면 안심신탁은 임차인의 전세금 자체를 HUG가 관리해 미반환 위험을 사전에 차단하는 방식이다.

임대인·임차인·HUG가 3자 약정을 맺으면 임차인은 전세금 전액을 HUG에 맡기고 HUG는 이를 민간 자금과 함께 '주택공급 활성화 펀드'로 조성한다. 자금은 HUG가 보증한 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 등에 투자하고 여기서 발생한 수익으로 임대인에게 매월 약정 수익을 지급하는 구조다.

최 사장은 "임차인은 전세사기 걱정 없이 안전하게 전세로 거주하고 임대인은 연체 걱정, 공실 걱정 없이 월 수익을 확실하게 보장받는" 제도라고 설명했다. 참여는 의무가 아닌 자율계약 방식이다.

사업 실행을 맡을 전담 조직도 출범한다. 최 사장은 "이달 22일 전월세안정화기구 현판식과 함께 출범 예정이며 임대인과 임차인 모집공고에 들어갈 것"이라면서 "이후 전세가격 검증과 3자 약정 절차를 거쳐 사업을 진행할 계획"이라고 말했다.

HUG는 서울 연립·다세대의 전세가격을 2억원으로 가정할 경우 안심신탁을 이용하면 월세보다 주거비를 줄일 수 있다고 설명했다. 보증금 1000만원에 나머지 1억9000만원을 전월세전환율 4.7%로 월세화하면 월 74만원이 든다. 반면 전세가격의 80%인 1억6000만원을 연 3.97%로 대출받으면 월 이자는 약 53만원으로 낮아진다. 2년간 약 504만원을 절감하는 셈이다.

임대인은 공실이 발생하더라도 최대 2개월간 월수익을 보장받고 임대료 연체 위험에서도 벗어날 수 있다. HUG는 임대보증금보증 가입 부담과 임대소득세를 낮추는 방안도 함께 추진한다. 전세금을 활용해 조성한 자금은 HUG 보증 PF에 투입해 주택공급 재원으로 활용한다는 구상이다.

◆ "전세 살릴 선택지"…임대인 참여·수익 지속성은 과제

토론에서는 안심신탁이 전세를 없애는 대신 보다 안전하게 유지할 수 있는 새로운 선택지가 될 수 있다는 데 의미가 있다는 평가가 나왔다. 좌장을 맡은 진미윤 명지대 교수는 "전세는 한국 고유의 주거 문화지만 시장 변화와 전세사기 문제까지 겹치면서 정말 전세가 사라져야 하는지에 대한 회의가 들었다"며 "에스크로 제도가 있다면 선택적인 대안이 넓어진다는 차원에서 굉장히 중요하고 필요하다"고 말했다.

진 교수는 제도 안착 과정에서 개별 정책이 임대차시장에 미치는 연쇄 효과도 함께 살펴야 한다고 봤다. 그는 다주택자 규제 등을 언급하며 "어느 하나의 정책만이 아니라 그로 인해 여러 병목 현상이 동시에 생기고 있다는 점을 인식해야 한다"고 강조했다.

보증금을 '돌려받을 수 있느냐'뿐 아니라 '제때 돌려받을 수 있느냐'에 의미가 있다는 평가도 나왔다. 권지웅 전 경기도주거복지센터장은 실제 시장에서 임대인 참여를 얼마나 이끌어낼 수 있을지를 과제로 지목됐다.

그는 "전세금을 기존처럼 사용할 수 없는 상황에서 여유자금이 있는 임대인이 얼마나 참여할지 살펴야 한다"며 "4%대 수익률을 장기간 유지할 수 있는지도 검토해야 한다"고 지적했다. 과거 정책성 전세대출 과정에서 전세가격이 부풀려졌던 사례를 언급하며 가격 검증 장치도 주문했다.

김광준 변호사는 안심신탁이 전세물량을 오히려 늘릴 가능성도 있다고 봤다. 선순위 근저당이 커 기존에는 임차인이 들어가기 어려웠던 주택이라도 보증금이 주택 자체가 아닌 별도의 금융 구조로 보호된다면 전세 공급이 가능해질 수 있다는 것이다.

김 변호사는 "신탁을 제대로 하면 전세가 사라지는 게 아니라 전세가 더 유지되고 전세 물량도 늘어난다"며 "갭투자 구조를 차단하고 임차인이 등기부와 선순위 권리관계를 일일이 따져야 하는 부담도 줄일 수 있다"고 설명했다.

◆ 임대인 유동성·참여가 관건…표준계약서 정비 착수 

주택업계에서는 유동성 문제가 핵심으로 제기됐다. 김종훈 대한주택건설협회 정책관리본부장은 안심신탁 가입 시 임대보증금 보증 의무가 면제되고 해당 보증금을 부채로 인식하지 않게 되면 임대사업자의 재무구조 개선에 도움이 될 수 있다고 평가했다. 이미 임대 중인 사업장은 보증금이 건설자금 등에 투입돼 있어 참여 여력이 크지 않다고 봤다.

김 본부장은 "안정적인 수익률을 보장받을지, 확보된 자금으로 사업을 추진해 주택공급을 이어갈지는 사업자가 자율적으로 선택할 수 있도록 반드시 임의 가입 원칙은 유지돼야 한다"고 말했다.

전세사기 피해자 측도 제도의 성패가 공급자인 임대인에게 달렸다고 봤다. 이단비 부산전세사기피해자대책위원장은 "이 제도가 실제 전세시장에서 정착하기 위해서는 한 가지 정말 중요한 조건이 필요하다. 바로 임대인의 참여"라며 "아무리 임차인에게 안전한 제도라도 임대인이 참여하지 않는다면 실제 시장에서 공급되는 안심 전세 물량은 제한적일 수밖에 없다"고 말했다. 

제도 초기 시장에서 신뢰를 확보하는 것이 중요하다는 의견도 나왔다. 전성재 국토연구원 연구위원은 "안심신탁은 임대차시장의 '필수 안전망'이자 신뢰 인프라"라며 "초창기에 이 사업에 참여한 임대인의 긍정적인 바이럴을 끌어내는 것이 중요하다"고 말했다. 초기 참여자들이 실제 안정적인 수익과 편익을 경험해야 이후 시장 확산으로 이어질 수 있다는 의미다.

3자 계약에 따른 법률관계 정비 필요성도 제기됐다. 기존 임대차는 임대인과 임차인의 양자 관계를 전제로 보증금 반환과 주택 인도, 미납 관리비·손해배상금 공제 등이 이뤄졌지만 HUG가 중간에서 보증금을 관리할 경우 HUG의 법적 지위와 책임 범위를 명확하게 해야 한다는 것이다.

HUG 측은 표준계약서 초안을 마련하고 있다고 설명했다. HUG 관계자는 "임대인과 임차인 간의 관계, HUG의 지위 등에 대한 내용을 계약서에 담고 있다"며 "기존 주택임대차보호법상 임차인의 권리가 축소되지 않도록 설계했다"고 말했다.

수익률 지속 가능성과 원금 손실 우려에 대해 최 사장은 계약기간 동안 약정은 지키겠다고 강조했다. 그는 "계약 기간의 약속은 확실히 담보할 것"이라며 "HUG 보증 PF에 투자하는 만큼 손실이 발생하더라도 HUG가 책임지는 구조"라고 말했다.

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